Nhu cầu tăng
Báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho biết, tốc độ gia tăng nhanh chóng của tầng lớp giàu có và trung lưu, tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ… là những yếu tố đảm bảo cho sự tăng trưởng trong dài hạn của phân khúc căn hộ trung - cao cấp nói riêng, cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung.
Một khảo sát mới được VIRES thực hiện với 3.000 nhà đầu tư về nhu cầu mua, thuê chung cư trong quý I/2023 so với quý III và quý IV/2022 cho thấy, nhu cầu đối với phân khúc căn hộ trung - cao cấp tiếp tục ở mức cao. Cụ thể, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng mạnh nhất là 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65%. Về nhu cầu thuê, phân khúc cao cấp tăng 75%, trung cấp tăng 89% và bình dân tăng 82%.
Với khách hàng là nhà đầu tư nước ngoài, theo khảo sát của VIRES, nhóm khách hàng này quan tâm nhiều đến việc mua, thuê căn hộ trung - cao cấp khi có đến 57,9% người tham gia khảo sát cho biết có nhu cầu mua và 36,8% có nhu cầu thuê. Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư cho biết sẽ đầu tư thêm nếu các điều kiện về pháp lý, tài chính, thông tin dự án… được cải thiện.
Theo PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, tiềm năng của các dự án thuộc phân khúc bất động sản trung - cao cấp vẫn rộng mở, bởi nhu cầu về các sản phẩm này luôn tồn tại do sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập của tầng lớp trung lưu và giàu có trong nước, cũng như sự kỳ vọng thay đổi cơ chế sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.
Còn ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng, One Mount Real Estate cho hay, theo tính toán, số lượng hộ gia đình trung lưu tại Hà Nội tăng bình quân 9%/năm. Đa số gia đình có mức thu nhập tầm trung mua chung cư để ở với mong muốn nâng tầm chất lượng sống. Khi mua chung cư để ở, gia đình trung lưu Hà Nội quan tâm nhiều hơn đến tổng giá trị căn hộ. Phần lớn các hộ gia đình trung lưu nhận hỗ trợ tài chính khi quyết định mua chung cư. Căn hộ có khoảng giá từ 2,2-5,4 tỷ đồng thường được những gia đình trung lưu Hà Nội ưu tiên lựa chọn. Khoảng 45% quan tâm đến danh tiếng của chủ đầu tư khi mua nhà. Vị trí thuận tiện cho công việc, học tập, thiết kế tổng thể hài hòa và đầy đủ tiện ích cũng là những yếu tố quan trọng quyết định việc chọn mua căn hộ của nhóm gia đình này.
Giá tăng trong dài hạn
Theo khảo sát của VIRES, trong quý I/2023, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng mạnh nhất là 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65%, còn nhu cầu thuê căn hộ cao cấp tăng 75%, trung cấp tăng 89% và bình dân tăng 82% so với quý III và quý IV/2022.
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2021, tổng lượng sản phẩm căn hộ được chào bán trên toàn thị trường đạt 16.841 sản phẩm, lượng giao dịch căn hộ đạt 7.477 sản phẩm, trong đó được chào bán chủ yếu là phân khúc căn hộ trung - cao cấp. Thời điểm đó, mặc dù vẫn còn trong giai đoạn dịch bệnh, nhưng giá bán vẫn tăng 5% so với năm 2020.
Bước sang năm 2022, có khoảng 15.916 sản phẩm nhà ở chung cư được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch. Đáng chú ý, giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% tùy diện tích so với năm 2021.
VARS nhận định, việc giá bán phân khúc nhà ở trung - cao cấp theo xu hướng tăng bắt nguồn từ nhu cầu thực của người dân và xu hướng này được cho là sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. Khảo sát của đơn vị này còn cho thấy, 92% người được hỏi trả lời vẫn có ý định mua bất động sản trong 6 tháng tới, trong đó đa số chọn mua nhà ở thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân luôn rất cao với cả phân khúc trung - cao cấp, nhưng nguồn cung trên thị trường vẫn hạn chế. Ông Đính cho biết, nghiên cứu từ các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển cho thấy, nhà đầu tư đặt nhiều kỳ vọng vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung - cao cấp tại Việt Nam, khi số lượng Việt kiều cũng như người nước ngoài muốn đến Việt Nam làm việc và sinh sống ngày một tăng, kéo nhu cầu về nhà ở phân khúc này tăng theo.
“Tại các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới, các dự án nhà ở phân khúc trung và cao cấp luôn duy trì đà tăng giá trong 20 năm qua. Ở Việt Nam, mức độ quan tâm của người dân đối với phân khúc này cũng gia tăng theo thời gian, bao gồm cả nhu cầu để ở và đầu tư”, ông Đính nói và cho biết thêm, từ quý II/2023, hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ cải thiện, trong đó giá bán căn hộ phân khúc bình dân sẽ tăng mạnh hơn so với phân khúc trung cấp, còn phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tạm thời chững lại do giá bán đã neo cao.
“Thị trường địa ốc đang có sự điều chỉnh về giá bán, nên hiện là thời điểm thích hợp cho người có sẵn tài chính có thể mua được bất động sản ưa thích với giá hợp lý”, ông Đính nhấn mạnh.
TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá, tầng lớp người giàu và trung lưu ở Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, nên việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thực và ngày càng tăng của tầng lớp này.
Theo báo cáo của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tại Việt Nam, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến tăng lên 26% vào năm 2026. Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số - nghĩa là hơn 50 triệu người Việt Nam - sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu, tương đương với dân số Hàn Quốc hiện nay - quốc gia điển hình trong việc khai thác lợi thế và tạo động lực thúc đẩy tầng lớp trung lưu phát triển trong dài hạn.
Thực tế, số lượng căn hộ chung cư trung và cao cấp mở bán mới tại thị trường Hà Nội trong quý IV/2022 lần lượt giảm 40% và 72% so với quý trước đó. Những khó khăn về pháp lý và nguồn vốn là 2 nguyên nhân chính khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục khan hiếm trong những tháng cuối năm 2022.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, trong trung hạn, do ít có dự án mới, tình trạng khan hiếm dòng chung cư trung - cao cấp sẽ còn tiếp diễn, tạo nên sự chênh lệch trong cán cân cung - cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và khả năng tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương, cũng như mức độ thẩm thấu chính sách trong thực tiễn.
Ông Eric Park, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển dịch vụ bất động sản Hàn Quốc, giáo sư Khoa Bất động sản, Đại học Điện tử Soongsil Hàn Quốc cho biết, người Hàn Quốc chuộng sống ở chung cư nên thị trường chung cư ở đây rất phát triển với đa dạng sản phẩm, từ nhà ở bình dân, trung cấp cho đến cao cấp.
“Nhìn chung, giá bất động sản Hàn Quốc trong những năm qua luôn theo xu hướng tăng và theo quan điểm cá nhân tôi, kinh tế còn tăng trưởng thì bất động sẽ còn tăng giá”, ông Eric Park nói.
