Cẩn trọng với hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những kiểu hợp đồng không có giá trị pháp lý

Công ty cổ phần Bất động sản Ánh Dương miền Nam (Công ty Ánh Dương miền Nam) là chủ đầu tư dự án mang tên Phúc An Garden tại đường Thiếu Niên 3, xã Trừ Văn Thời, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Dự án được giới thiệu xây dựng trên tổng diện tích 289.519 m2, với 139.550 m2 đất ở, 23.529 m2 đất công cộng… Dự án được phát triển với 1.600 nền đất dạng nhà phố, biệt thự diện tích 100 - 120 m2.

Năm 2018, Công ty Ánh Dương miền Nam ủy quyền cho Công ty TNHH Đầu tư kinh doanh địa ốc Bình An (Công ty Bình An) làm đơn vị môi giới dự án.

Đến tháng 7/2019, Công ty Bình An mở bán dự án này với hợp đồng mang tên “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, thay vì tên dự án là Dự án Phúc An Garden, thì trong hợp đồng này lại có tên Dự án khu nhà ở nông thôn Nam Long 2.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, nội dung ở hợp đồng ngay tại trang 1, Công ty Bình An ghi rõ, dự án của Công ty Ánh Dương miền Nam làm chủ đầu tư, Công ty Ánh Dương miền Nam ủy quyền cho Công ty Bình An làm môi giới. Như vậy, Công ty Bình An chỉ là bên môi giới và chủ đầu tư không phải là ủy quyền cho Công ty Bình An đứng ra giao dịch với khách hàng.

Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Dự án khu nhà ở nông thôn Nam Long 2

Việc này dẫn tới rủi ro là Công ty Bình An đứng ra giao dịch, thu tiền của khách hàng, nhưng sau đó Công ty Ánh Dương miền Nam không công nhận hợp đồng này hoặc có tranh chấp, không giao lô đất nền, thì khách hàng chỉ có thể yêu cầu Công ty Bình An thực hiện nghĩa vụ với mình.

Một kiểu hợp đồng khác cũng vô giá trị về mặt pháp lý là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tại Dự án Khu đô thị Bella Vista, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Dự án do Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An làm chủ đầu tư trên diện tích được quảng cáo là 70 ha, loại hình đất nền, hiện đã bán được hơn 2.500 nền đất. Chủ đầu tư bán từ năm 2016, nhưng tới nay, dự án này vẫn chưa đủ pháp lý. Do đó, dù trong hợp đồng, chủ đầu tư cam kết đầu năm 2019 giao sổ đỏ cho khách, nhưng đến nay vẫn chưa thể ra sổ cho khách hàng như cam kết.

Khách hàng dễ trắng tay

Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, việc các cá nhân mua đất nông nghiệp hoặc nhờ chính chủ đất đứng tên trên giấy chứng nhận để dễ thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở rồi tách thửa, phân lô bán nền đã diễn ra hơn 20 năm nay.

Theo quy định, đối với các dạng dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ quan chức năng địa phương phải xem xét nội dung phê duyệt dự án xem có thuộc diện phân lô bán nền hay không và chỉ áp dụng đối với những khu vực nông thôn.

Đối với khu vực đô thị, phải theo quy định tại Điều 11, Thông tư 20/2013/TT-BXD và Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về đầu tư phát triển đô thị, đồng thời phải có văn bản của Bộ Xây dựng chấp thuận cho phép người dân tự xây nhà ở (diện phân lô bán nền).

“Những dự án phân lô bán nền không theo quy định này đều được xác định là vi phạm pháp luật, vì vậy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án này đều không có giá trị pháp lý”, luật sư Phượng nói.

Cũng theo ông Phượng, với dự án thuộc diện được phân lô bán nền theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư phải hoàn thành các hạng mục cơ sở hạ tầng, được cơ quan nhà nước nghiệm thu và tiến hành làm giấy chứng nhận tách thành thửa lô nền.

Trên thực tế hiện nay, tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã tiến hành các giao dịch với khách hàng theo nhiều tên gọi khác nhau như: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng cam kết, hợp đồng hứa chuyển nhượng…, thậm chí dùng luôn tên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, nhưng nội dung, hình thức và bản chất đều giống nhau là vô hiệu về mặt pháp lý, vì không đủ điều kiện giao dịch và không thể dùng những hợp đồng này để đăng bộ sang tên cho khách hàng.

Không chỉ rủi ro với hợp đồng vô hiệu, việc mua bán đất nền tại nhiều dự án hiện nay còn đối mặt với nhiều rủi ro khác, nhưng người dân vẫn chưa tỉnh táo, nên vẫn giao tiền cho chủ đầu tư, đơn vị môi giới mà không xem xét cẩn trọng.

Cụ thể, nếu giao dịch với công ty môi giới bằng các căn cứ là hợp đồng ủy quyền mà không phải ký trực tiếp với chủ đầu tư, chủ đất, thì nguy cơ mất tiền đã nộp là khá cao khi đơn vị môi giới giấu nhẹm, không báo cho chủ đầu tư. Nếu xảy ra tranh chấp giữ chủ đầu tư và đơn vị môi giới, chủ đầu tư sẽ không công nhận giao dịch.

Thậm chí, nếu giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư, chủ đất, thì rủi ro vẫn có khi khu đất của dự án chưa được giải phóng mặt bằng, có sai phạm trong việc thực hiện dự án, chủ đầu tư thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư không còn khả năng tài chính để thực hiện dự án, tiền thu khách hàng nhưng dùng cho việc khác mà không dùng cho dự án…

Với người mua nhà để ở, ngay cả người mua được chủ đầu tư giao đất, nhưng nếu dự án vi phạm, thì khách hàng cũng không được cấp sổ đỏ, không được nhập hộ khẩu, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, thậm chí không được xây nhà. Hiện có rất nhiều dự án thuộc diện này.

“Nhiều người dân biết việc giao dịch là vô hiệu, nhưng với tâm lý là đầu tư lướt sóng kiếm lời, ‘chuyển lửa’ cho người khác, nên vẫn xuống tiền. Đến khi dự án gặp vấn đề, không thể chuyển nhượng và cũng không lấy lại được tiền, thì đi kiện cáo khắp nơi.

Như vậy, rủi ro trong việc giao dịch đất nền không chỉ đến từ vấn đề bán lúa non (chưa đủ điều kiện), mà ẩn sau đó là rất nhiều vấn đề nhức nhối chưa được xem xét đến”, luật sư Phượng nói và cho biết, có nhiều dự án bị để hoang hóa, chủ đầu tư không còn đủ tài chính để triển khai, khi đó khách hàng có muốn đòi lại tiền cũng không được.

“Đáng lo ngại, hiện có nhiều công ty bất động sản bán đất nền phân lô bị khách hàng tố cáo đến các cơ quan công an, nhưng rất ít vụ án được khởi tố, mà cơ quan công an hướng dẫn người dân ra tòa để giải quyết tranh chấp dân sự. Trong khi đó, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và giao dịch bất động sản không mạnh tay xử lý các sai phạm, nên vấn đề này đang trở nên phức tạp và bùng phát tại nhiều nơi”, luật sư Phượng nói.