Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn TPHCM) thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chiều 28/10.
- Tại phiên thảo luận hội trường Quốc hội chiều 28/10 về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) - vừa được Chính phủ trình sáng 22/10, dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào cuối tháng 11 tới - nội dung đề xuất cấm bán lại nhà ở xã hội trên thị trường tự do sau 5 năm đã thu hút được nhiều ý kiến thảo luận, tranh luận của đại biểu Quốc hội.
Theo đó, khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật quy định: Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người mua nhà (nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, tức "sổ hồng") thì được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Đối chiếu với pháp luật hiện hành là Luật Nhà ở 2023, quy định đang áp dụng là: Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận, người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.
Lo ngại ảnh hưởng quyền tài sản của người dân
Theo đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (đoàn TPHCM), đây là thay đổi đáng kể so với Luật Nhà ở năm 2023. Đại biểu đồng tình với mục tiêu ngăn chặn việc trục lợi chính sách, nhưng đề nghị cân nhắc kỹ tác động đến quyền tài sản và khả năng chuyển nhượng của người dân.
Bà Trúc cho rằng, trong vòng đời của một gia đình, sẽ có những biến cố buộc họ phải bán tài sản duy nhất là căn nhà, nếu phải chuyển nơi công tác, chữa bệnh hiểm nghèo hoặc thay đổi nơi sinh sống.
Việc bắt buộc chỉ được bán cho "đối tượng đủ điều kiện" là một rào cản, tạo ra sự bó buộc bất hợp lý khi hoàn cảnh cuộc sống thay đổi.
Thay vì trói buộc quyền tài sản, đại biểu đề nghị thiết kế cơ chế: Ưu tiên bán lại cho người đủ điều kiện hoặc chủ đầu tư trong một thời hạn xác định, với nguyên tắc xác định giá công khai, minh bạch.
Nếu không có người mua phù hợp, có thể xem xét cho chuyển nhượng có điều kiện, đồng thời hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước theo quy định. Cơ chế này vừa chống được trục lợi chính sách, vừa bảo vệ quyền tài sản chính đáng của công dân.
Đề nghị nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm
Đồng tình với chính sách giới hạn đối tượng chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách, song đại biểu Lý Anh Thư (đoàn An Giang) cho rằng, dự thảo chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá sẽ làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội, nhất là với những người thu nhập thấp có nhu cầu.
 |
Đại biểu Lý Anh Thư (đoàn An Giang) |
Đại biểu phân tích, trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách.
"Vì vậy, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu khác, giá trị và chỉ số hoặc là hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng cũng như mặt bằng giá", bà Thư nói.
Theo đại biểu, mục tiêu của cơ chế này không phải là hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà đảm bảo sự hài hòa giữa quyền lợi của người mua người đã mua và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.
Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của nhà nước, việc chuyển nhượng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới. Do đó, quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả tổ chức của chính sách nhà ở.
Đồng tình với quan điểm trên, đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Ninh) cho rằng, quy định giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm đầu và sau thời hạn này vẫn chỉ cho phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại.
 |
Đại biểu Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Ninh) |
Tuy nhiên, ông lưu ý, cơ chế bán lại cần được quy định rõ hơn.
Theo đại biểu, nếu nhà ở xã hội được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần giá trị ưu đãi rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu.
Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.
Cùng quan điểm, đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) đề nghị làm rõ ba vấn đề:
Thứ nhất, sau 5 năm, cần quy định nguyên tắc xác định giá bán lại. Nếu để hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua, nhưng nếu khống chế giá quá thấp thì lại hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu.
 |
Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Vĩnh Long) |
Thứ hai, nghiên cứu cơ chế chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, để căn nhà quay trở lại quỹ nhà chính sách một cách minh bạch.
Thứ ba, phải có quy định chuyển tiếp đối với người mua đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.
Cần có quy định cơ chế chuyển tiếp
Đồng quan điểm về việc cần có cơ chế chuyển tiếp, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cho biết, ông tán thành với điều chỉnh này, vì nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng và cần ngăn chặn trục lợi chính sách.
Tuy nhiên, đại biểu bày tỏ lo ngại, dự thảo Luật thu hẹp quyền định đoạt tài sản của người mua. Mặt khác, dự thảo chưa có quy định chuyển tiếp cho người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành mà chưa bán lại.
Theo đại biểu, điểm h khoản 4 Điều 130 chỉ xử lý việc bán lại đang thực hiện dở dang; còn người đã đủ hoặc sắp đủ điều kiện nhưng chưa giao dịch thì áp dụng quy định nào, dự thảo chưa xác định.
"Khoảng trống này có thể dẫn đến áp dụng không thống nhất giữa các địa phương và phát sinh tranh chấp", đại biểu nói.
 |
Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) |
Vì vậy, đại biểu đề nghị bổ sung vào khoản 4 Điều 130 một điểm: người đã mua nhà ở xã hội theo pháp luật hiện hành và đã đủ điều kiện bán lại trước ngày Luật này có hiệu lực thì được tiếp tục bán lại trong thời hạn chuyển tiếp; các trường hợp còn lại thực hiện theo Luật này. Thời hạn chuyển tiếp cần được quy định ngay trong Luật
Đề nghị xem xét miễn thuế cho giao dịch bán lại nhà ở xã hội
Đại biểu Trương Hồ Hải (đoàn An Giang) đề nghị rà soát chính sách thuế đối với giao dịch nhà ở xã hội.
Theo ông Hải, khi pháp luật đã giới hạn đối tượng mua, kiểm soát giá bán và không cho phép giao dịch theo cơ chế thị trường thì không nên áp dụng máy móc chính sách thuế như đối với giao dịch bất động sản thương mại thông thường.
 |
Đại biểu Trương Hồ Hải (đoàn An Giang) |
Đối với trường hợp chuyển nhượng trong hệ thống nhà ở xã hội, đúng đối tượng, đúng mức giá do pháp luật kiểm soát và không phát sinh lợi nhuận thương mại, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế thuế phù hợp, trong đó có thể xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch này;
Đồng thời, ông đề xuất sửa đổi, bổ sung đồng bộ pháp luật về thuế nếu cần thiết. Đại biểu nhấn mạnh nguyên tắc: Khi còn là nhà ở xã hội, cần áp dụng cơ chế dành cho nhà ở xã hội; trường hợp chuyển sang cơ chế thương mại thì phải hoàn trả phần ưu đãi của Nhà nước và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế như đối với bất động sản thương mại.
