"Chỉ nên hỗ trợ nhà ở bình dân, còn các phân khúc khác phải tự điều chỉnh"

Chào TS. Nguyễn Trí Hiếu, ông đã từng nhiều lần đề xuất chương trình cho vay đặc biệt để gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay. Vừa rồi, Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng ưu đãi lãi suất trị giá 110.000 tỷ đồng hướng đến đối tượng đầu tư và mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và Ngân hàng Nhà nước công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho bất động sản với lãi suất giảm 1,5-2%/năm so với lãi suất trung bình của thị trường. Xin hỏi, hai gói này có phù hợp quan điểm kiến nghị của ông hay không?

Tôi nghĩ chủ trương như vậy là tốt, song tôi thấy chưa đủ.

Gói 110.000 tỷ đồng có hình thức giống với gói ưu đãi lãi suất cho nhà ở xã hội trị giá 30.000 tỷ đồng cách đây 10 năm.

Chúng ta thấy rằng, thời điểm ban hành gói 30.000 tỷ đồng, giá nhà thấp hơn nhiều so với bây giờ, thu nhập của người dân và giá nguyên vật liệu cũng thấp hơn nhiều. Giá cả hiện tại phải tăng ít nhất gấp 10 lần so với 10 năm trước.

So sánh tương ứng thì gói này phải cần ít nhất 200.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước phải bơm số tiền này vào hệ thống ngân hàng thương mại với lãi suất khoảng 3%/năm rồi ngân hàng thương mại cho vay ra khoảng 5%/năm thì mới hợp lý.

Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng đúng ra phải cần 200.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước bơm số tiền này vào hệ thống ngân hàng thương mại với lãi suất khoảng 3%/năm rồi ngân hàng thương mại cho vay ra khoảng 5%/năm.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Còn gói 120.000 tỷ đồng mà nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước (nhóm Big4) cam kết cho vay với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5-2%/năm thì tôi thấy ưu đãi đó còn hạn chế so với mức lãi suất đang cao hiện nay. Theo ghi nhận, doanh nghiệp đang phải vay ngân hàng với lãi suất khoảng 10-15%/năm.

Nếu được thực thi, theo ông hai gói này sẽ được thị trường hấp thụ ra sao?

Thị trường sẽ hấp thụ ngay, vì quy mô của nó chỉ như gáo nước dội vào trời nóng bức. Cả thị trường bất động sản hiện chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế (tương đương 2,58 triệu tỷ đồng), số tiền 110.000 tỷ đồng là nhỏ.

Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của thị trường còn phụ thuộc vào những điều kiện áp dụng của gói chính sách đó, vào hiệu quả của quá trình thực thi...

Rút kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ đồng 10 năm trước thì thấy rằng, một trong những trở ngại của gói tín dụng ưu đãi, đó là nhiều người dân muốn vay nhưng không chứng minh được thu nhập để đủ điều kiện vay. Đó là những người có thu nhập, có khả năng trả nợ nhưng không có giao dịch qua tài khoản nên không có sao kê từ ngân hàng.

Lần này cần có cách giải quyết, ví dụ địa phương nơi họ cư trú cần có bộ phận giúp họ chứng minh thu nhập. Nói chung, điều kiện tiếp cận chính sách cần được "giản dị hoá" hết mức để tạo ra sức cầu.

Thị trường bất động sản đang "ngóng" chính sách hỗ trợ thanh khoản (Ảnh minh hoạ)

Ngoài ra, gói trước cũng đã xảy ra tình trạng có người không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng len lỏi vào để được hưởng hỗ trợ, gây ra bất công bằng và giảm lòng tin của người dân vào chính sách, nên cần có cơ chế giám sát để ngăn chặn.

Có ý kiến cho rằng, khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản không đến từ chính sách tín dụng. Bằng chứng là dư nợ tín dụng đối với bất động sản rất cao như ông vừa đề cập, và tăng đều qua các năm. Vậy tại sao lại phải cứu bất động sản bằng tín dụng, trong khi hệ thống tín dụng đang chịu nhiều áp lực?

Điều đó đúng. Cái bất cập hiện nay của hệ thống tín dụng là ngân hàng huy động chủ yếu từ nguồn vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn nên chịu rủi ro thay đổi lãi suất và rủi ro đổ vỡ dây chuyền.

Không Chính phủ nào cần phải "giải cứu" thị trường bất động sản. Những biện pháp chính sách này chỉ là đòn bẩy hỗ trợ trong tình thế cấp bách. Về lâu dài, Việt Nam cần có một thị trường vốn ổn định, bền vững.

Theo tôi, Chính phủ chỉ nên hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân đang thiếu, còn các phân khúc khác đang "tê liệt" bởi đầu cơ thì để thị trường tự điều chỉnh, sàng lọc. Không nên lấy tiền mới để cứu tiền cũ, vì cả hai sẽ đi vào thất bại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Hiện nay, chúng ta chưa có thị trường vốn đủ lớn mà chủ yếu thị trường vốn của Chính phủ. Muốn huy động nguồn vốn này, Chính phủ phải in tiền ra, gây ảnh hưởng đến lạm phát nên phải hết sức cân nhắc.

Làm thế nào để có được thị trường vốn như ông vừa nói?

Lãi vay mua nhà của Việt Nam hiện nay đang hai chữ số, là mức cao. Nhìn sang thị trường Mỹ thì thấy rằng, trong tình trạng nước Mỹ lạm phát cao như bây giờ (gấp 4 lần lạm phát mục tiêu là 2%), lãi suất cho vay mua nhà kỳ hạn 30 năm phổ biến của họ là 7%/năm. Trước khi chịu lạm phát cao thì mức này thấp hơn, ví dụ 20 năm trước tôi vay ngân hàng mua nhà lãi suất chỉ 4%/năm.

Sở dĩ họ làm được như vậy bởi vì nước Mỹ có thị trường vốn rất rộng lớn, được xây dựng bằng chứng khoán hoá.

Ví dụ, ngân hàng tung ra một gói tín dụng cho người dân vay mua nhà, sau đó ngân hàng "đóng gói" lại gói tín dụng đó rồi bán cho thị trường vốn, nơi có các công ty trung gian (thường là công ty chứng khoán) mua lại.

Sau khi mua, các công ty trung gian phát hành chứng khoán trên gói này (tương tự phát hành chứng chỉ quỹ) và tìm một hoặc nhiều nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ đó. Đó là các nhà đầu tư, các quỹ hưu trí, các quỹ bảo hiểm...

Tiền bán gói vay đó được đưa lại cho ngân hàng để tiếp tục cho vay.

Về bản chất, người mua nhà vay tiền của những đơn vị mua chứng chỉ quỹ đó (là các nhà đầu tư và các quỹ) còn ngân hàng và công ty chứng khoán là môi giới và hưởng chênh lệch lãi suất.

Để ổn định thị trường bất động sản, theo ông ngoài chính sách tiền tệ, cần làm ngay những việc gì?

Vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là áp lực đáo hạn gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu trong năm 2023 (trong đó 1/3 là trái phiếu bất động sản) đang đặt nhiều nhà kinh doanh bất động sản trên bờ vực phá sản.

Để phá được "tảng băng" thanh khoản, tôi đã từng đề xuất chương trình hoãn nợ quốc gia, cho phép hoãn nợ 1-2 năm cho nhà phát hành trái phiếu chấp hành đúng pháp luật, sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích huy động, lịch sử thanh toán tốt...

Cần có chương trình hoãn nợ quốc gia cho phép hoãn nợ 1-2 năm cho nhà phát hành trái phiếu chấp hành đúng pháp luật.

TS Nguyễn Trí Hiếu

Chính phủ cần có chương trình hỗ trợ nhà kinh doanh bất động sản để làm sao vực dậy thị trường vốn, giúp họ có nguồn vốn lâu dài, bằng cách chứng khoán hoá như vừa nói.

Cần đẩy mạnh giáo dục tài chính cho người dân để có kiến thức vay tiền mua nhà, làm thế nào để trả nợ....

Còn lại thì để thị trường tự điều chỉnh.

Vậy theo ông, thị trường sẽ điều chỉnh thế nào?

Thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua giai đoạn phát triển mạnh trong sự bất ổn. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng sốt nhà sốt đất để hốt tiền của người dân qua phát hành trái phiếu lừa đảo. Các vụ đại án trong năm 2022 đã chứng minh điều đó.

Thị trường bất động sản tăng nóng làm giá nhà đất tăng vùn vụt. GDP bình quân của Việt Nam mới đạt 4.011 USD/người vào năm ngoái nhưng giá bất động sản có những chỗ cao hơn cả Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore. Giá chung cư cao gấp nhiều lần khả năng tài chính của một gia đình.

Theo phân tích, hệ số DTI (Debt-to-Income Ratio, là tỷ lệ giữa tổng nợ của một người và tổng thu nhập hàng tháng của họ) thông thường 50-60% là hợp lý. Nhưng tính chung cả thị trường Việt Nam hiện nay, DTI lên đến 80-90%, thậm chí gấp đôi, nghĩa là vượt quá xa khả năng chi trả của thị trường.

Tôi không hiểu sao trong bối cảnh như vậy mà các nhà kinh doanh bất động sản vẫn xây những dự án cao cấp để bây giờ nhiều doanh nghiệp phải chiết khấu đến 50%.

Thị trường bất động sản thời gian qua như xây nhà trên cát, giờ đến lúc phải điều chỉnh. Theo tôi, Chính phủ chỉ nên hỗ trợ phân khúc nhà ở bình dân đang thiếu, còn các phân khúc khác đang "tê liệt" bởi đầu cơ thì để thị trường tự điều chỉnh, sàng lọc. Không nên lấy tiền mới để cứu tiền cũ, vì cả hai sẽ đi vào thất bại.