Du lịch phục hồi mạnh mẽ
Thông tin từ Avison Young cho hay, trên cả nước, nguồn cung khách sạn 4 sao và 5 sao tập trung nhiều nhất ở các tỉnh thành ven biển, trong đó Khánh Hòa và Đà Nẵng đứng đầu, tương ứng 25.565 phòng và 20.466 phòng. Theo sau bao gồm Kiên Giang, Quảng Nam, Quảng Ninh và Bình Thuận.
Hưởng lợi từ du lịch biển, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng ven biển (khách sạn, khu nghỉ dưỡng, condotel…) đã ghi nhận những tín hiệu hồi phục sau vài năm trầm lắng bởi nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan. Năm 2024, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 57% (căn cứ trên lượng giao dịch thành công), tăng gấp đôi so với 2023 (theo VARS). Trong vòng ba năm tới, nguồn cung khách sạn và khu nghỉ dưỡng ven biển dự báo tiếp tục tăng, tập trung nhiều nhất tại Đà Nẵng và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Theo Avison Young, triển vọng phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trong tương lai còn lớn, khi Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu đón 50 triệu lượt khách quốc tế vào năm 2030 và tiếp tục đa dạng hóa các thị trường nguồn. Đáng chú ý, một trong những ưu tiên hàng đầu là phát triển du lịch biển và dịch vụ biển, được Chính phủ Việt Nam đặt ra trong "Chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển của Việt Nam". Trong đó, ba trọng tâm chính gồm đầu tư hạ tầng du lịch, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng biển chất lượng cao tại các vùng ven biển, xây dựng và đa dạng hóa các sản phẩm du lịch biển.
Dù vậy, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn còn đối mặt một số “nút thắt”, cụ thể như các quy định liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn thuê đất, cấp phép đầu tư và bảo vệ môi trường vẫn còn phức tạp; hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng chưa phát triển đồng bộ; hệ thống hạ tầng đường bộ liên vùng, liên tỉnh chưa thực sự kết nối tốt. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và trải nghiệm của du khách, nhất là vào mùa cao điểm hoặc khi thời tiết xấu.
Trong khoảng 30 năm gần đây, số thương hiệu khách sạn quốc tế tại Việt Nam đã tăng gấp đôi, nhất là từ năm 2000 trở đi. Nhiều nhà điều hành khách sạn tiếp tục đa dạng hóa phân khúc và chất lượng dịch vụ; chẳng hạn như Hilton, Radisson Hotel Group (RHG), Accor hay IHG đều có kế hoạch mở rộng tại Việt Nam. Với các nhà đầu tư trong nước, hợp tác với thương hiệu vận hành khách sạn quốc tế là chiến lược quan trọng để nâng cấp chất lượng dịch vụ lên tiêu chuẩn toàn cầu, tăng sức hút với nhóm khách hàng thu nhập cao và du khách quốc tế. Sự cộng hưởng này thúc đẩy nhiều thương vụ hợp tác trong thời gian gần đây giữa chủ đầu tư và nhà vận hành khách sạn.
Các xu hướng mới
Khi mức độ cạnh tranh tăng lên và ngành du lịch đứng trước những thay đổi chóng mặt sau đại dịch, các nhà đầu tư bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng và các đơn vị vận hành khách sạn đang đa dạng hóa cách tiếp cận để nắm bắt những dòng doanh thu mới và tối ưu vận hành.
Avison Young cho biết, hiện có một số xu hướng đáng chú ý bao gồm:
Đầu tư vào các điểm đến mới nổi
Ninh Bình, Bình Định, Quảng Ngãi, Phú Yên và Ninh Thuận là những địa phương có mức tăng trưởng đáng chú ý về tổng lượt khách du lịch trong vòng ba năm gần đây (2022 – 2024). Những thị trường mới nổi này có triển vọng phát triển du lịch dài hạn nhờ quỹ đất lớn, hoạt động du lịch chưa đến mức quá thương mại hóa; có các công viên quốc gia, khu dự trữ sinh quyển và các khu bảo tồn thu hút nhóm du khách yêu thiên nhiên; nhiều nét văn hóa địa phương đa dạng và độc đáo.
Gia nhập sớm vào các khu vực mới nổi không chỉ giúp nhà đầu tư tận dụng những điểm mạnh nêu trên, mà còn có lợi thế cạnh tranh và nhận diện thương hiệu về lâu dài. Tuy nhiên, để phát triển bền vững và không đi vào "vết xe đổ" của những điểm đến bị khai thác du lịch quá mức, có ba nguyên tắc cần chú trọng: Đánh giá toàn diện tác động của dự án lên môi trường, kinh tế và xã hội địa phương; Tuân thủ quy hoạch, hài hòa giữa phát triển và bảo tồn thiên nhiên; Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, đảm bảo tầm nhìn dài hạn về cung – cầu, phân khúc mục tiêu và hệ sinh thái dịch vụ.
Đẩy mạnh số hóa, đa dạng hóa chương trình thu hút du khách và khách hàng thân thiết
Các chủ đầu tư và nhà vận hành khách sạn đang tích cực đa dạng hóa dịch vụ, nâng cấp cơ sở vật chất, phát triển hệ sinh thái điểm đến, xây dựng chương trình khách hàng thân thiết, đẩy mạnh số hóa và cá nhân hóa trải nghiệm du khách. Một số chuỗi khách sạn cung cấp đầy đủ dịch vụ, tiện ích và không gian đa dạng nhằm đáp ứng nhu cầu của nhóm khách Millenials và Gen Z – vốn chuộng trải nghiệm, mê xê dịch nhưng nhạy cảm về giá cả và chi phí. Theo HotelTech Report, các chương trình khách hàng thân thiết được xây dựng đúng trọng tâm là chìa khóa để khai thác các cơ hội doanh thu mới.
Kiểm soát chi phí đầu tư và tái cân nhắc hợp đồng quản lý
Dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ven biển thường có chi phí đầu tư ban đầu, duy tu bảo dưỡng cao hơn so với những khu vực khác do yêu cầu bảo vệ hệ sinh thái, tuân thủ quy định môi trường, các tác động của khí hậu và thời tiết... Để tối ưu hiệu quả vận hành dự án, nhà đầu tư và đơn vị vận hành rất chú trọng kiểm soát chi phí, vận hành, bảo trì… thông qua thiết kế tối ưu, sử dụng vật liệu và công nghệ bền vững. Hợp đồng quản lý đã và đang được điều chỉnh theo hướng hài hòa quyền lợi và trách nhiệm giữa chủ đầu tư/chủ sở hữu và đơn vị vận hành, cho phép hai bên cùng chia sẻ lợi ích và rủi ro, đặc biệt sau giai đoạn đại dịch.
Avison Young cũng đưa ra 3 gợi ý để khai thác, vận hành hiệu quả các dự án bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng:
Tăng tiếp thị điểm đến ở các thị trường gửi khách: thông qua các hoạt động quảng bá văn hóa, xúc tiến du lịch trên các nền tảng truyền thống và nền tảng số, đồng thời khai thác hiệu quả các đường bay thẳng, cung đường và cảng biển quốc tế mới.
Đẩy mạnh mô hình hợp tác công – tư trong phát triển du lịch: tăng cường hợp tác trong các sự kiện thu hút khách và quảng bá điểm đến hiệu quả, chẳng hạn như “Lễ hội Diều Quốc tế 2024” trong chuỗi các hoạt động kích cầu du lịch 2024 “Quảng Nam – Miền xanh Di sản”.
Đa dạng hóa sản phẩm du lịch nhằm tăng thời gian lưu trú: đem trải nghiệm địa phương vào khu lưu trú hoặc tạo ra những “gói sản phẩm” để du khách trải nghiệm đặc trưng văn hóa trong cộng đồng, không chỉ ở từng địa phương mà còn có thể liên kết đa vùng.
