Kỳ vọng Thủ Thiêm và độ trễ pháp lý
Trong giai đoạn từ ngày 10/3 đến 13/4/2026, cổ phiếu CII tăng 33,8%, từ 14.800 đồng/cổ phiếu lên 19.800 đồng/cổ phiếu. Sau nhịp tăng mạnh này, thị giá dần hạ nhiệt và chuyển sang trạng thái đi ngang, đến ngày 6/5 giao dịch quanh vùng 18.800 đồng/cổ phiếu.
Động lực chính của đợt tăng giá đến từ thông tin liên quan đến dự án Thủ Thiêm - câu chuyện đã kéo dài nhiều năm và luôn được xem là “ẩn số lớn” đối với triển vọng của doanh nghiệp.
Theo công bố, Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm - công ty con của CII - tiếp tục nhận bàn giao mặt bằng để triển khai dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện trục đường Bắc - Nam trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm theo hợp đồng BT.
Việc nhận thêm mặt bằng được xem là điều kiện để hoàn thiện hạ tầng, qua đó làm cơ sở nhận quỹ đất đối ứng và phát triển các dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Nghị định 91/2025/NĐ-CP.
Tuy nhiên, tại đại hội cổ đông năm 2026, ban lãnh đạo CII lại đưa ra góc nhìn thận trọng hơn. Ông Lê Quốc Bình, Tổng giám đốc Công ty cho rằng, dù đã xuất hiện những tín hiệu tích cực về mặt chủ trương từ Chính phủ và các cơ quan trung ương, quá trình triển khai thực tế vẫn cần thêm thời gian.
Đối với riêng Thủ Thiêm, doanh nghiệp không đưa ra cam kết về mốc thời gian cụ thể. Việc hoàn tất thủ tục có thể diễn ra trong vài tháng, nhưng cũng có thể kéo dài một đến hai năm, thậm chí lâu hơn, do phụ thuộc vào nhiều cơ quan quản lý khác nhau.
“Chúng ta đã có đất, đã có nền tảng để triển khai. Vấn đề còn lại là hoàn tất pháp lý để có thể đi tiếp”, ông Bình nhấn mạnh.
Vùng trũng lợi nhuận trong chu kỳ đầu tư mới
Hiện câu chuyện đầu tư của CII vẫn chủ yếu dựa vào kỳ vọng tháo gỡ pháp lý tại Thủ Thiêm và triển khai chu kỳ dự án mới.
Không chỉ riêng dự án Thủ Thiêm, bức tranh chung của CII trong giai đoạn hiện tại cho thấy doanh nghiệp đang rơi vào “vùng trũng” của chu kỳ bất động sản - khi dòng tiền đầu tư đã bỏ ra nhưng doanh thu và lợi nhuận chưa thể ghi nhận.
Tại công ty con Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB), hai dự án lớn là NBB Garden III (tên thương mại Jasari) và NBB II đều đang trong giai đoạn đầu triển khai. Theo kế hoạch, các dự án này phải đến giai đoạn hoàn thiện và bàn giao, dự kiến năm 2027-2028, mới có thể bắt đầu ghi nhận doanh thu.
Cụ thể, dự án Jasari có tổng vốn đầu tư 4.478 tỷ đồng, dự án NBB II có tổng vốn đầu tư 4.136 tỷ đồng, đang trong quá trình hoàn tất các thủ tục pháp lý và triển khai. Chi phí xây dựng dở dang tại cả hai dự án tiếp tục gia tăng trong quý I/2026, phản ánh áp lực vốn trong giai đoạn đầu tư.
Việc đồng thời triển khai hai dự án lớn được xem là bước đi cần thiết để NBB tái tạo nguồn hàng sau giai đoạn trầm lắng. Theo CEO của CII, kế hoạch kinh doanh năm 2026 được xây dựng ở mức thấp không phải vì doanh nghiệp “đặt thấp cho an toàn”, mà phản ánh đúng thực trạng của chu kỳ đầu tư hiện tại. Ngoài yếu tố tiến độ dự án, còn có vấn đề liên quan đến chuẩn mực kế toán, khi nhiều khoản lợi nhuận dù đã hình thành trên thực tế nhưng chưa đủ điều kiện để ghi nhận.
Song song với bất động sản, CII đang theo đuổi chiến lược mở rộng mạnh mẽ trong lĩnh vực hạ tầng. Tuy nhiên, đi kèm với đó là nhu cầu vốn rất lớn.
Theo kế hoạch, tổng nhu cầu vốn cho danh mục dự án mà CII đang triển khai và chuẩn bị đầu tư lên tới gần 540.000 tỷ đồng, qua đó tạo áp lực đáng kể lên bài toán huy động vốn của doanh nghiệp.
Để phục vụ chiến lược này, CII đã quyết định dừng chính sách chi trả cổ tức đều đặn 4%/quý. Tính đến cuối quý I/2026, doanh nghiệp có khoảng 4.160,4 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, nhưng tổng dư nợ vay đã lên tới 21.702 tỷ đồng, tương đương 173,6% vốn chủ sở hữu.
CII cũng lên kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi để phục vụ nhu cầu vốn cho các dự án hạ tầng.
Hiện câu chuyện đầu tư của CII vẫn chủ yếu dựa vào kỳ vọng tháo gỡ pháp lý tại Thủ Thiêm và triển khai chu kỳ dự án mới. Trong khi các yếu tố này chưa thể sớm chuyển hóa thành lợi nhuận, diễn biến cổ phiếu nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào kỳ vọng thị trường.
