Condotel: Rủi ro ở khoảng trống không luật

Condotel đang là xu hướng đầu tư “hot” trong 2 năm trở lại đây, nhưng đến nay vẫn chưa có hành lang pháp lý quy định cụ thể về loại hình này. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Loại hình bất động sản này khá mới mẻ tại Việt Nam, nhưng trên thế giới thì không còn xa lạ.

Dù mới là vậy, nhưng sức hấp dẫn của phân khúc này đã được chứng minh bằng sự gia tăng về số lượng các dự án thời gian qua. Đối tượng khách hàng rất đa dạng, có khách hàng tham gia để đầu tư kiếm lời và cũng có một số lượng không nhỏ những khách hàng có nhu cầu sử dụng đúng mục đích của loại hình bất động sản này - nghỉ dưỡng.

Dưới góc độ pháp lý, thực tế chưa ghi nhận được những quy phạm pháp luật có thể định danh được cụ thể loại hình bất động sản này, hay phân tách được với những loại hình bất động sản truyền thông khác (như nhà chung cư).

Tuy nhiên, như chúng ta thấy, khi chưa có quy định rõ ràng cho lĩnh vực này, thì rủi ro sẽ hiện hữu. Thật ra, với nguyên tắc được kinh doanh những gì pháp luật không cấm, thì người ta vẫn có thể vận dụng các quy định pháp luật hiện tại cho phân khúc thị trường này.

Chúng ta đã có bài học kinh nghiệm từ phân khúc căn hộ để ở. Đó là những giao dịch mua bán căn hộ chung cư trước thời điểm 1/7/2016, khi Luật Nhà ở 2005 chưa được ban hành và có hiệu lực.

Thực tiễn phát sinh nhiều bất cập và dần dần các cơ quan chức năng tập hợp, hình thành các quy định điều chỉnh đảm bảo thị trường vận hành lành mạnh và đảm bảo quyền lợi các bên. Vì thế, trường hợp mua bán trước khi có Luật Nhà ở thường phát sinh tranh chấp, như hợp đồng không nói rõ giá bán có bao gồm phí bảo trì hay không, có bao gồm chi phí xây dựng tầng dịch vụ, tầng hầm, vấn đề diện tích chung riêng...

Vấn đề pháp lý khiến việc đầu tư, khai thác kinh doanh đối với loại hình condotel hiện gặp nhiều hạn chế và tiềm ẩn nhiều tranh chấp.

Vậy với tình trạng hiện tại, khách hàng đầu tư condotel sẽ gặp phải những rủi rõ gì, thưa ông?

Có thể hình dung rằng, rủi ro đối với các giao dịch bất động sản condotel hiện nay là luôn tiềm ẩn và rất đa dạng. Chẳng hạn như vấn đề định hình loại bất động sản. Từ vấn đề định hình loại bất động sản, tức là bất động sản này được quy hoạch để làm gì, mới có thể bàn tiếp về các vấn đề tiếp theo như cơ chế huy động vốn, vấn đề xác lập quyền sở hữu, cơ chế quản lý điều kiện kỹ thuật xây dựng...

Chúng ta thấy rằng, hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được đặt trong các khu vực được quy hoạch đất thương mại dịch vụ, nên không thể cấp giấy chứng nhận cho đất ở. Vậy thì cơ chế xác lập quyền sở hữu ra sao? Rồi thì các quy chuẩn kỹ thuật khác...

Cơ chế quản lý điều kiện kỹ thuật xây dựng đối với loại hình bất động sản này cũng đang trong tình trạng “chung đụng”; hay như cách thức khai thác, quản lý loại hình bất động sản này có cần yêu cầu gì về chủ thể hay không, nhất là khi đã có sự chuyển giao về quyền sử dụng cho các khách hàng, trong khi đó loại hình bất động sản condotel không phải là loại nhà ở hay khách sạn thông thường.

Ông có đề cập đến vấn đề huy động vốn. Nếu không cân nhắc kỹ thỏa thuận góp vốn, thì có thể nhà đầu tư sẽ thiệt thòi?

Với dạng bất động sản là nhà ở, thì cơ chế huy động vốn từ khách hàng thông qua các giao dịch mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, hay thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết đã được ghi nhận khá rõ tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 69 về “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại”).

Chủ đầu tư có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích số vốn huy động này cho mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác (Điều 68 về “Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014).

Với codotel, ngoài những kênh huy động từ vốn của chính chủ đầu tư, vốn vay từ các tổ chức tín dụng, thì thực tế không hiếm trường hợp các chủ đầu tư huy động vốn từ chính các khách hàng của mình.

Tuy nhiên, do chưa thể định hình được loại bất động sản này có thể áp dụng cơ chế pháp lý của bất động sản nhà ở hay không, nên thực tế, kênh huy động vốn đầu tư bất động sản condotel từ khách hàng, có thể nói là hiện đang “thả nổi”. Bởi thế, quyền và nghĩa vụ của bên đưa vốn - khách hàng và bên dùng vốn - chủ đầu tư, sẽ phải phụ thuộc toàn bộ vào nội dung thỏa thuận giữa hai chủ thể này.

Sẽ rất khiên cưỡng khi nhận định rằng, việc huy động vốn này là vi phạm pháp luật, vì về nguyên tắc pháp lý, chủ đầu tư hoàn toàn có quyền vay tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, cũng chưa thể khẳng định ngay một thỏa thuận về việc chuyển giao vốn trong trường hợp này từ khách hàng sang chủ đầu tư là giao dịch vay tài sản.

Nói vậy để thấy rằng, với việc huy động vốn và các quyền, nghĩa vụ đi kèm trong giao dịch bất động sản condotel giữa chủ đầu tư và khách hàng, hai bên sẽ tự mình định đoạt luật chơi, ít nhất là ở thời điểm hiện tại.

Luật sư Hồ Anh Khoa 

Tất nhiên, khi mà cơ chế huy động vốn của chủ đầu tư từ khách hàng đối với bất động sản condotel chưa được quy định rõ ràng, thì các bên sẽ phải áp dụng các quy định pháp luật chung, mang tính nguyên tắc pháp lý để thỏa thuận với nhau về quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thế nên, với các khách hàng, kể cả khách hàng đầu tư cũng như khách hàng sử dụng thực tế đều cần phải cực kỳ lưu ý các cơ chế làm phát sinh, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ tương ứng của mình khi thỏa thuận với chủ đầu tư; đặc biệt là các quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản.

Hiện chủ đầu tư vẫn chào mời các cơ hội đầu tư căn hộ - nghỉ dưỡng với mức lợi nhuận cam kết lên đến 9 - 10%/năm. Không rõ nhà đầu tư chỉ có quyền nhận được khoản lợi nhuận cam kết hay là có quyền sở hữu đối với căn hộ, thưa ông?

Như đã nói, chưa có quy định pháp lý để điều chỉnh phân khúc, vì thế, mọi việc phụ thuộc vào đáng kể nhất, về phía các khách hàng, chính là rủi ro về việc không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản này. Khi mà cơ chế công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản
condotel cho khách hàng còn chưa tường minh, thì phía khách hàng càng đối diện nhiều với rủi ro.

Tiếp đến là cơ chế xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản condotel. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khẳng định quyền được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng (Điều 19 về “Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng”).

Thế nhưng, thực tế thông tin phản hồi từ chính các chủ đầu tư, việc làm thủ tục cấp văn bằng sở hữu đối với các bất động sản condotel cho khách hàng là không dễ dàng. Nguyên nhân phần nhiều phát sinh từ việc định hình, định danh các bất động sản loại này còn thiếu sót từ các quy phạm pháp luật như nói trên.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vừa có hàng loạt kiến nghị tạo hành lang pháp lý cho loại hình này. Theo ông, liệu có hành lang pháp lý nào hiện nay về căn hộ để ở phù hợp để áp dụng cho condotel?

Pháp lý đang đi sau nhu cầu thực tế rất nhiều. Và hệ lụy của việc này thì không hiếm bài học nhãn tiền. Đơn cử như đối với nhà ở chung cư, những dự án được xây dựng từ trước khi Luật Nhà ở năm 2005 ra đời cũng đã xảy ra không ít vấn đề khúc mắc liên quan đến diện tích chung - riêng, về tầng hầm, tầng dịch vụ, kinh phí bảo trì… Thời điểm đó, cũng do chưa được pháp luật điều chỉnh đầy đủ, nên dẫn đến tranh chấp nhiều năm, cư dân mệt mỏi, mà chủ đầu tư cũng không dễ chịu gì.

Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền cần sớm ban hành những quy phạm pháp luật điều chỉnh chi tiết, riêng biệt đối với loại hình bất động sản condotel.

Vấn đề đầu tiên tôi nghĩ cần phải ưu tiên là định danh được loại hình bất động sản dưới góc độ pháp lý gắn liền với mục đích sử dụng bất động sản.

Sau đó là phải ấn định được cơ chế công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Các vấn đề khác có liên quan, chúng ta hoàn toàn có thể xem xét chọn lọc để áp dụng tương tự như cơ chế đối với bất động sản nhà ở.