FDI vẫn là động lực chính
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI mạnh mẽ. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực chế biến - chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương ứng 10,8 tỷ USD.
Bất chấp những biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Điều này củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.
Theo JLL Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng tương ứng 15% và 10% so với cùng kỳ. Các dự án mới đáng chú ý bao gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở miền Nam, cùng KCN Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du tại miền Bắc.
Mức độ hấp thụ vẫn duy trì tích cực với hàng trăm héc-ta đất công nghiệp, khoảng 350.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m2 nhà kho xây sẵn được giao dịch trong nửa đầu năm. Nhu cầu chủ yếu đến từ việc mở rộng hoạt động của khách thuê hiện hữu.
Về cơ cấu ngành nghề, khách thuê miền Nam tập trung vào sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh, trong khi miền Bắc phục vụ các lĩnh vực công nghệ và điện tử. Các ngành logistics và thương mại điện tử tiếp tục duy trì nhu cầu kho logistics ổn định.
Xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng ngày càng cải thiện. Xu hướng này giúp mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam và tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp 2.
Giá thuê đất công nghiệp duy trì xu hướng tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Kết thúc nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam.
Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê, giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá chào thuê trung bình tại thị trường trọng điểm phía Bắc đạt 5,3 USD/m2/tháng cho nhà xưởng và 4,5 USD/m2/tháng cho nhà kho.
Trong khi đó, thị trường phía Nam ghi nhận mức giá bình quân 5 USD/m2/tháng cho nhà xưởng và 4,9 USD/m2/tháng cho nhà kho, với dự báo mặt bằng giá sẽ giữ ổn định trong thời gian tới. Tuy nhiên, các tài sản chất lượng cao đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh vẫn ghi nhận mức giá thuê vượt trội so với mặt bằng chung.
Ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và Văn phòng, JLL Việt Nam nhận định, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản công nghiệp trong nước còn rất lớn. JLL ước tính, chỉ cần tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện có.
“Bởi vậy, ngoài các lợi thế sẵn có về quỹ đất và vị trí chiến lược, điều quan trọng nhất lúc này là cần chọn lọc và thu hút các dự án đầu tư chất lượng cao, các dự án nằm trong nhóm các ngành nghề ưu tiên, công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững dài hạn của đất nước”, ông Will Trần nhấn mạnh.
Sức hút từ cải thiện môi trường đầu tư
Trên thực tế, các cải cách về mặt thể chế, chính sách, tạo môi trường đầu tư thông thoáng hơn được Chính phủ thực hiện suốt thời gian qua đã không chỉ giúp Việt Nam duy trì được sức hút với các nhà đầu tư quốc tế, mà còn thực sự củng cố vị thế “điểm đến” của dòng vốn đầu tư khu vực và thế giới.
Việt Nam không chỉ nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư truyền thống như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc)…, mà ngay cả với các nhà đầu tư từ châu Âu, sự quan tâm cũng được củng cố mạnh mẽ.
Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng tương ứng 15% và 10% so với cùng kỳ năm trước.
Theo khảo sát của Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), chỉ số Niềm tin kinh doanh (BCI) đã tăng lên 79,7 điểm trong quý II/2026, chỉ còn cách 0,3 điểm so với mức cao nhất 7 năm (80 điểm) được ghi nhận vào cuối năm 2025.
Đà tăng này phản ánh sự phục hồi mạnh mẽ của niềm tin đầu tư, khi các doanh nghiệp châu Âu tiếp tục xem Việt Nam là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất Đông Nam Á, củng cố triển vọng phát triển dài hạn của thị trường, đồng thời khẳng định sức hấp dẫn và khả năng chống chịu của Việt Nam trong bối cảnh đấu trường kinh doanh quốc tế còn nhiều chông gai.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy, 63% doanh nghiệp châu Âu ghi nhận điều kiện kinh doanh tích cực trong quý II/2026, trong khi 69% kỳ vọng tình hình sẽ tiếp tục cải thiện trong các quý tới. So với kết quả khảo sát cách đây 3 tháng, tỷ lệ này đã tăng 11 điểm phần trăm, phản ánh đà tăng trưởng rõ nét về hiệu quả kinh doanh, lượng đơn hàng mới và sức mua duy trì ổn định.
Cũng đưa ra đánh giá khả quan, theo ông Xavier Depouilly - Giám đốc điều hành DXL Research & Consulting - công ty chuyên cung cấp các giải pháp nghiên cứu thị trường tích hợp, khảo sát dữ liệu và tư vấn thương hiệu, từ đầu năm tới nay, doanh nghiệp trên tất cả các lĩnh vực đa phần đều đạt kết quả kinh doanh vượt kỳ vọng nhờ sức mua trong nước và quốc tế duy trì tích cực, đầu tư công và tư tiếp tục mở rộng, cùng khả năng thích ứng đáng nể trước môi trường kinh doanh ngày càng phức tạp.
Còn ông Bruno Jaspaert - Chủ tịch EuroCham nhấn mạnh, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những nền kinh tế tăng trưởng năng động nhất châu Á.
Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, GDP đã tăng 8,18% và khi kết hợp tốc độ tăng trưởng ấn tượng đó với việc Việt Nam vươn lên vị trí thứ 27 trong Bảng xếp hạng Năng lực cạnh tranh thế giới của IMD và chuẩn bị được FTSE Russell nâng hạng lên thị trường mới nổi hạng II vào tháng 9 tới, bức tranh vĩ mô toàn cảnh đã trở nên rất rõ ràng.
Điều thực sự tạo nên khác biệt của Việt Nam trong một khu vực cạnh tranh gay gắt không chỉ là khát vọng tăng trưởng, mà còn là việc Chính phủ cụ thể hóa mục tiêu đó thành các nghị quyết và kiên trì triển khai các cải cách mang tính cấu trúc này.
Từ đầu năm 2026, Chính phủ đã liên tục đẩy mạnh cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy hành chính và hoàn thiện các chính sách thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.
Đáng chú ý, ngày 8/6/2026, Bộ Chính trị đã ban hành Nghị quyết số 10-NQ/TW - là văn bản chiến lược về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong giai đoạn mới, với định hướng chuyển trọng tâm thu hút FDI từ lợi thế chi phí lao động và quy mô sang các dự án công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững.
