Thị trường liệu có “quay xe”?
Bà Hoàng Minh Thúy, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn phát triển và Kinh doanh bất động sản M-Holdings cho hay, giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã quá cao, dư địa tăng không còn nhiều. Với thị trường đầu tư, triển vọng tăng giá là động lực chính, nên khi mức tăng không còn cao như kỳ vọng sẽ làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này.
Bình luận thêm về suất đầu tư, bà Thúy cho rằng, trong bối cảnh giá nhà ở cao như hiện tại, việc chia nhỏ diện tích căn hộ để thúc đẩy thanh khoản có thể sẽ được chủ đầu tư tính đến, bởi với bên mua, tổng suất đầu tư còn được đề cao hơn cả giá bán.
“Trên thực tế, tại nhiều dự án, các căn hộ có diện tích nhỏ luôn có thanh khoản tốt và thường được bán hết ngay từ giai đoạn đầu mở bán ”, bà Thúy cho hay.
Còn theo Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services), trong giai đoạn 2023-2025, thị trường đã chứng kiến sự thay đổi khẩu vị của bên mua và điểm đáng chú ý là mức độ quan tâm tới phân khúc căn hộ đã giảm dần.
Cụ thể, năm 2023, khoảng 76% người mua chọn căn hộ, 14% chọn nhà thấp tầng (còn lại là đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản dòng tiền). Sang năm 2024, tỷ lệ chọn mua căn hộ giảm về 71% và nhà thấp tầng giảm về 13%. Đến năm 2025, tỷ lệ chọn mua căn hộ tiếp tục giảm xuống 60,3%, trong khi tỷ lệ chọn nhà thấp tầng tăng lên 20,5%.
Chuyên gia bất động sản Hoàng Nguyệt Minh nhận định, năm 2026, các vấn đề liên quan tới lãi suất, định danh bất động sản… có thể khiến thanh khoản thị trường căn hộ chậm lại.
Theo bà Minh, lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng phần nào đến người mua ở thực, vì nhóm khách hàng này vốn “nhạy cảm” về giá. Tuy vậy, căn hộ có suất đầu tư từ 4-5 tỷ đồng/căn vẫn có thanh khoản tốt. Ngoài ra, việc gia tăng nguồn cung căn hộ tại vùng ven, khu vực vệ tinh các đô thị lớn… cũng sẽ hỗ trợ tốt về giá cho người mua.
“Năm 2026 sẽ chứng kiến cuộc cạnh tranh mạnh mẽ giữa các chủ đầu tư khi ra hàng. Thị trường sẽ ghi nhận đa dạng các phân khúc, khoảng giá cũng mở rộng từ 50-300 triệu đồng/m2. Nguồn cung lớn giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn (cả sản phẩm để ở hay đầu tư) nên thanh khoản sẽ chậm lại. Nhưng ở đây cần phải hiểu là chậm lại so với kỳ vọng của chủ đầu tư, nhưng cũng không vì thế mà họ giảm giá bán vì các yếu tố cấu thành giá đều tăng cao. Do đó, rất khó kỳ vọng chủ đầu tư sẽ giảm giá sản phẩm, thay vào đó là việc chia nhỏ bảng hàng, bán theo giai đoạn… để thúc đẩy thanh khoản”, bà Minh nói.
Câu chuyện của nguồn cung, giá bán
Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, những tháng đầu năm 226, thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng sàng lọc rõ nét, tâm lý người mua thận trọng hơn, nhưng nhu cầu ở thực vẫn được duy trì. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy một số điều chỉnh nhẹ về giá.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025. Tại TP.HCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%. Diễn biến này cho thấy, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực.
 |
Khu vực ven đô, khu vực vệ tinh các đô thị lớn sẽ dẫn dắt nguồn cung thị trường căn hộ. Ảnh: Dũng Minh. |
Ông Dương cho rằng, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường chuyển sang trạng thái củng cố. Những yếu tố vĩ mô như biến động địa chính trị hay mặt bằng lãi suất cao đang có tác dụng “thanh lọc” thị trường. Đây cũng là thời điểm thuận lợi cho người sẵn dòng tiền hoặc ít sử dụng đòn bẩy tài chính tiếp cận các sản phẩm tốt với mức giá hợp lý.
Đồng thời, giai đoạn này buộc nhà đầu tư phải tái cơ cấu danh mục, loại bỏ các tài sản rủi ro và tập trung vào những giá trị bền vững. Sau quá trình thanh lọc, dòng tiền được kỳ vọng dịch chuyển về các dự án của những chủ đầu tư lớn, có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.
Ở góc nhìn khác, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở Hà Nội hiện tại là câu chuyện của nguồn cung và khu vực vệ tinh (nơi dẫn dắt nguồn cung), trong khi nguồn cầu chịu áp lực từ lãi suất tăng.
Giai đoạn 2026-2030 là chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường với các yếu tố chủ đạo là tập trung đầu tư hạ tầng; áp lực lãi suất và chi phí đẩy; Luật Đất đai 2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023… thẩm thấu vào thị trường.
JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn 2026-2030, thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung mới khoảng 23.000 căn/năm, cao hơn đáng kể giai đoạn 2020-2025 (19.800 căn/năm). Trong giai đoạn này, với việc hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn, tư duy đầu tư sẽ có nhiều thay đổi theo hướng nắm giữ dài hạn, đề cao tính pháp lý của sản phẩm, dự án.
Về giá bán, khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mức giá cao, nhưng tốc độ tăng không còn mạnh như trước. Với khu vực ngoài trung tâm, cạnh tranh về nguồn cung là câu chuyện chủ đạo. Tùy vào khẩu vị và kỳ vọng mà nhà đầu tư sẽ có sự lựa chọn sản phẩm phù hợp.
Bà Trang cũng cho hay, giá căn hộ sơ cấp trung bình quý I/2026 tại Hà Nội đạt 3.590 USD/m2, TP.HCM đạt 3.542 USD/m2. Như vậy, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đã cao hơn TP.HCM. Do đó, nhà đầu tư có thể đa dạng hóa sản phẩm, danh mục và thực tế là ngày càng có nhiều dự án tại phía Nam được giới thiệu đến nhà đầu tư phía Bắc.
Theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), năm 2025 chứng kiến người mua nhà không còn quyết định nhanh như giai đoạn trước, mà ưu tiên sử dụng nguồn tiền sẵn có hoặc đòn bẩy tài chính tỷ lệ dưới 40% để phòng ngừa biến động kinh tế.
SHS nhìn nhận, khi bỏ vốn vào nhà ở, việc xác định rõ mục đích ngay từ đầu là điều cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi mua để ở, việc lựa chọn một bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, vừa có khả năng khai thác sử dụng cũng là hợp lý.
Trong bối cảnh dòng tiền không còn rẻ, nhà đầu tư càng cần thận trọng hơn, ưu tiên sự an toàn và hạn chế sử dụng đòn bẩy cao để giảm thiểu rủi ro.
