Những hành lang mở ra “tọa độ vàng”
Trong định hướng quy hoạch mới, cấu trúc đô thị của TP.HCM sẽ theo mô hình Polycentric Hyper City - siêu đô thị kỷ nguyên mới. Khác với mô hình đô thị đơn tâm hoặc đa trung tâm rời rạc, Polycentric Hyper City vận hành bằng sự liên kết nhanh, thông suốt và chặt chẽ giữa các cực, các trung tâm đô thị, các vùng chức năng và các chuỗi giá trị kinh tế.
Theo đó, 2 nguyên tắc “đô thị 15 phút” và “thành phố đa tâm 30 phút” trở thành nền tảng của mô hình này. Người dân có thể tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong vòng 15 phút, còn các trung tâm kinh tế kết nối với nhau trong khoảng 30 phút.
Điều này được thể hiện rõ trong cấu trúc “5 cực - 5 hệ liên kết - 10 vùng phát triển”. Các cực phát triển được kết nối bằng hệ thống hạ tầng giao thông đa phương thức hiện đại, trong đó phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) được xác định là định hướng chủ đạo nhằm hình thành các trung tâm đô thị mật độ cao, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và xây dựng đô thị phát thải thấp.
Điều này đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ không còn chỉ tập trung tại khu vực lõi trung tâm, mà được phân bổ dọc theo các hành lang hạ tầng mới. Đáng chú ý nhất là 6 hành lang TOD động lực được xác định trong quy hoạch.
Trong đó, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) được xác định là hành lang TOD ưu tiên cao nhất khi đã bước vào giai đoạn vận hành thương mại. Bến Thành sẽ trở thành trung tâm tài chính; Ba Son phát triển theo hướng tái thiết đô thị cảng di sản; Thảo Điền - An Phú là đô thị ven sông cao cấp; còn Suối Tiên đóng vai trò cửa ngõ kết nối phía Đông.
Trong khi đó, tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) được xác định là trục kết nối xuyên tâm hướng Tây Bắc đi qua vùng dân cư mật độ rất cao, tập trung định hướng chức năng nhà ở mật độ cao kết hợp thương mại - dịch vụ và hạ tầng xã hội.
Một “tọa độ” đáng chú ý khác là hành lang Vành đai 3 và Vành đai 4. Thay vì chỉ đóng vai trò kết nối giao thông đơn thuần, quy hoạch định hướng các nút giao giữa đường vành đai với đường sắt sẽ phát triển thành các cụm TOD logistics liên vùng, khu công nghiệp thông minh và cảng cạn ICD thế hệ mới.
Tại hành lang công nghiệp phía Bắc (khu vực Bình Dương cũ), trục TOD công nghiệp - dịch vụ kết nối từ TP.HCM lên Thủ Dầu Một, Bến Cát sẽ được hình thành. Các đô thị Thuận An, Dĩ An đóng vai trò nút trung chuyển liên tỉnh kết nối tuyến metro số 1 kéo dài và hệ thống BRT dọc Quốc lộ 13 với chức năng hỗn hợp công nghiệp sạch, đô thị dịch vụ và nhà ở công nhân chất lượng cao.
Trong khi đó, hành lang cảng biển phía Đông Nam (khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) sẽ có trục TOD cảng biển và du lịch sinh thái độc đáo. Trọng tâm là nút Phú Mỹ (cảng container quốc tế, khu công nghiệp nặng gắn với đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu) và nút Vũng Tàu định hướng theo mô hình TOD du lịch - dịch vụ MICE và đô thị biển.
Bên cạnh đó, hành lang đô thị sáng tạo TP. Thủ Đức tiếp tục được xác định là trung tâm nghiên cứu, công nghệ cao và R&D gắn với các ga lớn của tuyến metro số 1.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian đô thị lớn nhất kể từ sau sự hình thành của Phú Mỹ Hưng và Thủ Thiêm.
Chỉ trong 6 tháng qua, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đã được thúc đẩy triển khai như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu, cao tốc Hồ Tràm - Long Thành, Bến Lức - Long Thành cùng các cầu kết nối Đồng Nai. Song song với đó là quy hoạch gần 940 ha phát triển TOD dọc tuyến metro số 2 và dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm.
Những dự án này sẽ mở rộng đáng kể không gian phát triển của Thành phố, đồng thời thúc đẩy dòng vốn và nguồn cung bất động sản dịch chuyển dần từ khu vực trung tâm sang các hành lang tăng trưởng mới dọc Vành đai 3, khu vực Long Thành, Bình Dương và Long An cũ.
Thị trường dịch chuyển theo các hành lang TOD
Nếu như phần đầu của quy hoạch xác lập những không gian phát triển mới, thì TOD chính là công cụ để hiện thực hóa mô hình siêu đô thị đa cực mà TP.HCM hướng tới. Khác với cách phát triển theo chiều ngang, TOD được xây dựng trên nguyên tắc tập trung mật độ dân cư, thương mại và dịch vụ xung quanh các đầu mối giao thông công cộng.
Theo quy hoạch, các nút TOD sẽ được phân thành 3 cấp, từ các đầu mối liên vùng, các trung tâm điều tiết giao thông toàn thành phố… đến những cụm TOD khu vực và vệ tinh. Điều này cho thấy, TOD sẽ trở thành cấu trúc tổ chức không gian đô thị của toàn TP.HCM trong nhiều thập kỷ tới.
Nếu không có một khung pháp lý phù hợp, rất khó để TP.HCM có thể hoàn thành mục tiêu phát triển hàng trăm ki-lô-met đường sắt đô thị trong vòng một thập kỷ tới, cũng như triển khai đồng bộ các khu TOD quy mô lớn.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, với quy hoạch các tuyến metro hiện hữu và các đề xuất mới của doanh nghiệp, thị trường có thể chứng kiến làn sóng dự án TOD trong vòng 3-5 năm tới. Dữ liệu JLL Việt Nam theo dõi cho thấy, các dự án nằm quanh các ga metro số 1 thời gian qua đều ghi nhận tốc độ tăng giá tốt hơn mặt bằng chung.
Tuy nhiên, bà Trang cũng nhấn mạnh rằng, TOD không phải công cụ để đẩy giá bất động sản tăng liên tục. Khi nguồn cung các khu đô thị TOD được bổ sung ngày càng lớn, mô hình này sẽ góp phần giãn dân khỏi khu vực trung tâm, tạo thêm nguồn cung nhà ở và từng bước bình ổn mặt bằng giá của thị trường.
Không chỉ làm thay đổi cấu trúc thị trường, TOD còn được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ hợp tác đầu tư mới. Theo bà Trang, ở giai đoạn hiện nay, các doanh nghiệp trong nước chủ yếu tập trung chuẩn bị quỹ đất và hoàn thiện quy hoạch.
Tuy nhiên, dựa trên kinh nghiệm của những quốc gia đã phát triển TOD thành công như Nhật Bản, Singapore hay Thái Lan, nhiều khả năng các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các tập đoàn Nhật Bản, sẽ đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn triển khai.
Lợi thế của nhóm nhà đầu tư này không chỉ nằm ở nguồn vốn, mà còn ở kinh nghiệm phát triển, vận hành và quản lý các dự án TOD theo hướng dài hạn. Theo đó, mô hình hợp tác được dự báo sẽ là sự kết hợp giữa doanh nghiệp trong nước - đơn vị sở hữu quỹ đất và am hiểu thị trường - với các nhà đầu tư quốc tế có kinh nghiệm phát triển các khu đô thị tích hợp.
Ở góc độ quy hoạch, TSKH-KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners cho rằng, TOD chỉ là 1 trong 5 mô hình đô thị đặc thù mà TP.HCM cần phát triển trong giai đoạn mới, 4 mô hình còn lại gồm khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, đô thị sân bay và đô thị đại học.
Theo ông Sơn, điểm chung của các mô hình này là đều chưa có tiền lệ tại Việt Nam, trong khi lại đóng vai trò là những động lực tăng trưởng mới của siêu đô thị TP.HCM trong tương lai. Chính vì vậy, điều quan trọng không chỉ là đưa các mô hình này vào quy hoạch, mà còn phải xây dựng một cơ chế pháp lý đủ linh hoạt để triển khai.
Ông Sơn dẫn lại thực tế tuyến metro số 1 phải mất gần 20 năm mới hoàn thành, trong đó phần lớn thời gian dành cho việc tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, thủ tục. Nếu không có một khung pháp lý phù hợp, rất khó để TP.HCM có thể hoàn thành mục tiêu phát triển hàng trăm ki-lô-met đường sắt đô thị trong vòng một thập kỷ tới, cũng như triển khai đồng bộ các khu TOD quy mô lớn.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh biến đổi khí hậu ngày càng phức tạp và khó lường, việc phát triển các khu đô thị mật độ cao cần ưu tiên những khu vực có cao độ an toàn, hạn chế nguy cơ phải di dời dân cư trong tương lai.
Những khu đô thị mới cần được quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu, trong khi các khu vực thấp trũng hiện hữu phải có giải pháp bảo vệ lâu dài bằng hệ thống hạ tầng kiểm soát ngập úng và thích ứng với biến đổi khí hậu.
