Kỳ vọng vào cơ chế mới
Với những đổi mới mang tính nền tảng, Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội vừa được Quốc hội thông qua cuối tháng 5/2025 được xem là bước đột phá quan trọng tháo gỡ những “điểm nghẽn” trong triển khai nhà ở xã hội bấy lâu nay.
Từ đầu năm 2025 đến nay, tại nhiều hội nghị toàn quốc, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhiều lần đặt vấn đề rằng, câu chuyện nhà ở xã hội đã được bàn nhiều, nhưng quá trình triển khai chưa hiệu quả có phải do “chính quyền chưa dám giao việc?”.
Nhìn lại 645 dự án nhà ở xã hội với quy mô 581.218 căn đang triển khai hiện nay, có hơn 70% đang trong giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư. Thế nhưng, chưa thể vui mừng với tỷ lệ này, bởi quá trình thực tế triển khai dự án nhà ở xã hội là một hành trình dài và gian nan.
Chính vì vậy, theo nhìn nhận của ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, Nghị quyết thí điểm sẽ là chìa khóa, mở đường cho nhà ở xã hội thực sự được “làm” mà không phải lo nghĩ về sự phân biệt đối xử so với nhà ở thương mại, cũng không phải chờ đợi mòn mỏi các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại hồ sơ, thủ tục và các chi phí tuân thủ không cần thiết gây phiền hà, ảnh hưởng tới bài toán kinh doanh của doanh nghiệp.
Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, có nhiều ý kiến cho rằng, quy định lợi nhuận định mức 10% là quá thấp, không hấp dẫn chủ đầu tư, nên thay vì xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở thương mại có lợi nhuận gấp nhiều lần.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cho biết, định mức lợi nhuận không phải là nguyên nhân chính, mà nằm ở thể chế. Nếu tăng lợi nhuận định mức lên 15-20% hoặc cao hơn mà thể chế về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không thay đổi, thì cũng không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào mảng này.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản từng làm nhà ở xã hội cho hay, đan xen giữa mục tiêu an sinh xã hội thì phát triển nhà ở xã hội cũng cần có cách tiếp cận theo hướng đảm bảo sự cạnh tranh tự do, bình đẳng của thị trường.
Điều này cũng có nghĩa rằng, cần thiết phải thay đổi từ “bao cấp” sang “xã hội hóa”, đặt nhà ở xã hội ngang vai với nhà ở thương mại để nó vận hành theo đúng nhu cầu thị trường và nhà đầu tư tự quyết việc làm gì và bán như nào.
Có thể thấy, một trong những điểm đột phá tại Nghị quyết thí điểm là cho phép chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” đối với giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
“Chỉ khi mạnh dạn chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm thì mới cắt bớt được những quy trình như thẩm định, phê duyệt, xác nhận... vốn khiến cả người làm và người muốn mua nhà ở xã hội e ngại, trong khi giá bán cũng được xây dựng dựa trên phương án hài hòa, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương, từng khu vực và từng đối tượng”, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định.
Lấy dẫn chứng, ông Đính cho hay, nếu loại trừ tiền sử dụng đất, cộng với các hỗ trợ khác như rút ngắn thủ tục thực hiện dự án, thủ tục bán nhà nhanh hơn… thì giá bán nhà ở xã hội với dự án ở khu vực trung tâm sẽ từ 35 triệu đồng/m2, khu vực các quận bên ngoài khoảng 25-30 triệu đồng/m2, khu vực các huyện vùng ven khoảng 20 triệu đồng/m2.
Sự khác biệt này nằm ở chi phí thủ tục, chi phí vốn, cũng như chi phí xây dựng ở mỗi nơi mỗi khác. Do đó, không thể áp dụng định mức chung về xây dựng nhà ở xã hội cho tất cả các dự án trên cả nước.
Cơ chế càng cụ thể, doanh nghiệp càng dễ làm
Trên thực tế, thị trường nhà ở đang tồn tại 3 phân khúc rõ rệt, bao gồm cao cấp, trung cấp và thấp cấp (nhà giá rẻ, nhà ở xã hội). Trong đó, phân khúc thấp cấp thì cung yếu, nhưng cầu lại rất cao. Vì thế, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội là yêu cầu cấp bách để giải quyết tình trạng lệch pha này.
 |
Hàng trăm dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Ảnh: Dũng Minh. |
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho hay, vấn đề lớn nhất khi triển khai nhà ở xã hội là họ mong muốn không phải đau đầu với các bài toán liên quan đến lợi nhuận, chi phí tài chính hay các vấn đề kinh doanh của dự án.
Chính vì thế, cùng là quỹ đất do chính mình tạo lập, bởi ưu tiên cho sự an toàn tài chính nên họ không có cách nào khác là phải làm nhà ở thương mại cao cấp, cho dù rất muốn làm nhà giá rẻ, nhà ở xã hội.
Thực tế, đã có những doanh nghiệp đăng ký tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội bằng chính quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập, thế nhưng quy trình chuyển đổi cũng phức tạp như khi triển khai dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, để có được các quỹ đất này, hầu hết các doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phải gồng chi phí lãi vay trong thời gian dài.
Bởi vậy, các doanh nghiệp mong muốn rằng, sau khi Nghị quyết thí điểm có hiệu lực và Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn chi tiết, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong phối hợp công tác giữa các sở, ngành, quận, huyện… để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
Với việc có thể cắt giảm khoảng 2/3 thời gian cho việc hoàn thành các thủ tục khi sắp tới không còn phải lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi cũng như thực hiện chỉ định thầu như tại Nghị quyết thí điểm, các doanh nghiệp tin tưởng sẽ có điều kiện để cơ cấu bài toán tài chính, đảm bảo mức giá bán nhà ở xã hội phù hợp cho từng khu vực, từng đối tượng.
