Đề xuất luật hoá việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản

Tăng phân cấp và cắt giảm thủ tục

Sáng 19/8, tiếp chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ được sửa đổi theo hướng kế thừa các quy định còn phù hợp và sửa đổi, bổ sung các nội dung: luật hóa các nghị quyết liên quan bất động sản đã được kiểm chứng trong thực tiễn, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính và đẩy mạnh chuyển đổi số, tăng cường tính minh bạch, dự báo, điều tiết thị trường.

Bên cạnh đó, Chính phủ sẽ rà soát, tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và sửa đổi bảo đảm đồng bộ với các pháp luật liên quan. Trong đó, quy định các nội dung khung mang tính nguyên tắc.

Về nội dung phân cấp, phân quyền, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, Luật sửa đổi quy định chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh.

Theo đó, dự thảo Luật quy định rõ trách nhiệm UBND cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng.

Về cắt giảm thủ tục, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, dự kiến sẽ cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục, giữ nguyên 1 thủ tục liên quan đến đăng ký cấp quyền khai thác, sử dụng dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng.

Về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, Bộ trưởng nhấn mạnh, dự Luật sẽ hoàn thiện một số khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai.

Đồng thời, sửa đổi quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được mua nhà ở, các loại công trình xây dựng không gắn với quyền sử dụng đất.

Luật cũng sẽ bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó có quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình về giao dịch bất động sản. Đồng thời, bổ sung quy định về hoàn thiện nghĩa vụ tài chính của dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa theo quy định tại pháp luật về đầu tư và theo phương thức đối tác công tư.

Quốc hội bàn về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sáng 19/8

Luật sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, quy định nội dung tối thiểu hợp đồng và làm rõ các nguyên tắc, đồng thời rà soát, thống nhất với pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Cùng với đó, bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên. Sửa đổi, bổ sung quy định về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống.

Ngoài ra, bổ sung quy định về mã định danh điện tử lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản hoặc đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Phân quyền cần đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát

Trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật với những quan điểm, mục tiêu như đã nêu tại tờ trình của Chính phủ.

Về quy định phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng, phân quyền phải đi cùng trách nhiệm và cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Ủy ban đề nghị làm rõ các trường hợp cần ý kiến hay quyết định của cơ quan trung ương, quy định rõ về thời hạn, giá trị ý kiến, công khai quyết định và cập nhật dữ liệu.

So với quy định của Luật hiện hành, khoản 1 Điều 37 dự thảo Luật mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán phần diện tích sàn xây dựng có sẵn chưa có Giấy chứng nhận.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Nguyễn Ngọc Bảo trình bày Báo cáo ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản sáng 19/8.

Về cơ chế đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT, ông Bảo cho biết, Uỷ ban nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo quy định cụ thể tại văn bản dưới luật mới được ban hành là Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…

Do đó, đề nghị hoàn thiện nội dung này đồng bộ cùng với pháp luật về đất đai và pháp luật PPP; chỉ quy định mang tính nguyên tắc tại Luật Kinh doanh bất động sản và dẫn chiếu sang pháp luật PPP; tránh xử lý riêng rẽ các vấn đề cụ thể tại các luật khác nhau, khó khăn trong việc bảo đảm tính tổng thể của chính sách đối với dự án BT.

Ủy ban đề nghị bổ sung đánh giá tác động, làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất; xác định rõ nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và kiểm soát giao dịch. Việc mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản cần được đánh giá kỹ lưỡng, bảo đảm phòng ngừa chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.