Doanh nghiệp nhà nước cũng vật vã
UBND TP.HCM cho hay, tính đến cuối tháng 10/2023, Thành phố nhận được 232 kiến nghị của doanh nghiệp 100% vốn nhà nước trực thuộc UBND Thành phố.
Tới nay, trong thẩm quyền của mình, Thành phố chỉ mới giải quyết được 132/232 kiến nghị, chiếm tỷ lệ gần 57%.
Còn lại là vướng mắc vượt quyền của Thành phố. Đáng nói là trường hợp doanh nghiệp nhà nước thuộc UBND TP.HCM cổ phần hóa đang “vật vã” liên quan việc chuyển mục đích sử dụng đất.
Cụ thể, các quy định về cổ phần hóa trước đây không quy định phải lập phương án sử dụng đất, cho đến Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/6/2007 của Chính phủ mới quy định việc này. Nhưng với doanh nghiệp cổ phần hóa trước ngày Nghị định có hiệu lực lại không được nhắc tới.
Ngày 12/5/2021, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT, nhưng chỉ quy định chi tiết về phương án sử dụng đất của doanh nghiệp đang cổ phần hóa, không quy định và áp dụng cho doanh nghiệp đã cổ phần hóa.
Việc này dẫn tới hiện tượng nhiều doanh nghiệp đã cổ phần hóa không biết dựa vào căn cứ pháp lý nào, nên không thể lập, thẩm định, trình phê duyệt phương án chuyển mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng.
Đóng cửa vì quy định phòng cháy, chữa cháy
Theo Hội Doanh nghiệp quận Bình Tân, có hiện tượng doanh nghiệp hoạt động nhiều năm vẫn phải đóng cửa vì thủ tục thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Trong đó, có nhiều xưởng cơ khí bị đóng cửa do không xin được giấy phép xây dựng của công trình đã làm trước đây.
Mặt khác, theo Hiệp hội Xây dựng và Vật liệu xây dựng TP.HCM, với các tiêu chuẩn hiện nay thì chi phí đầu tư trang thiết bị, công nghệ PCCC cao hơn chi phí đầu tư nhà xưởng. Đây là điều bất hợp lý, làm nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư bỏ cuộc.
Vấn đề này, tại văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM cũng cho rằng, việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn đối với các doanh nghiệp có quy mô hoạt động lớn để yêu cầu các doanh nghiệp có quy mô hoạt động nhỏ mua sắm trang thiết bị để khắc phục các tồn tại về PCCC, đã gây ra những khó khăn vượt ngưỡng khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Mỏi mòn xin đầu tư dự án nhà ở thương mại
Quy định pháp luật về đầu tư, đất đai cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở. Thế nên, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM đã và đang tiếp nhận nhiều hồ sơ xin đầu tư dự án nhà ở có pháp lý sử dụng đất nông nghiệp và đất khác không phải đất ở.
UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép Thành phố được quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha. Bởi “UBND Thành phố là cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, nên sẽ hiểu rõ hơn cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương về các khía cạnh: thu nhập của cư dân; mong muốn của người dân; điều kiện về vị trí địa lý khu đất phù hợp nhất để đầu tư; định hướng phát triển, quy hoạch của Thành phố...
Do đó, khi được giao, Thành phố sẽ căn cứ vào từng điều kiện cụ thể của dự án, định hướng phát triển, định hướng quy hoạch của Thành phố để lựa chọn phương án cho phù hợp, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại”.
Nhưng theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, thì khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hoặc có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong khi theo Công văn số 3907/BXD-QLN ngày 5/9/2022 của Bộ Xây dựng thì không có trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hỗn hợp vừa có đất ở, vừa có đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
UBND TP.HCM nhận định, theo quy định của pháp luật nhà ở và ý kiến của Bộ Xây dựng như trên thì không có cơ sở xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại không có đất ở, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hỗn hợp có đất ở và đất khác không phải là đất ở.
Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở đề nghị chấp thuận dự án không có đất ở, nhưng được quy hoạch để xây dựng nhà ở, khu đô thị lại rất nhiều, dẫn đến Sở Kế hoạch và Đầu tư không có cơ sở để tham mưu UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
“Buông tay” với dự án nhà ở xã hội
Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án, chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.
Nhưng tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ (Nghị định số 49) thì không còn cơ chế hỗ trợ, ưu đãi như trên. Đồng thời, Nghị định số 49 lại không quy định chuyển tiếp về cơ chế hỗ trợ, ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà xã hội, mà chỉ chuyển tiếp về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
UBND TP.HCM cũng kiến nghị Chính phủ chỉ đạo quyết liệt việc giải quyết hoàn thuế đúng thời hạn cho doanh nghiệp; có chiến lược cụ thể hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận và thực hiện chuyển đổi số, ứng dụng nhiều nền tảng số trong quản trị doanh nghiệp; cho thời hạn để chấm dứt việc cấp giấy phép con.
Kiến nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Công an và bộ, ngành liên quan khẩn trương sửa đổi các điều kiện bất hợp lý trong quy chuẩn, tiêu chuẩn PCCC mà nhiều doanh nghiệp và người dân không thể thực hiện được. Khắc phục tình trạng chi phí cho PCCC cao hơn chi phí xây dựng cơ bản; cán bộ thực thi lợi dụng điều kiện PCCC để nhũng nhiễu khiến không ít nhà đầu tư phải hủy bỏ ý định đầu tư.
Do dự án nhà ở xã hội không được chuyển tiếp hưởng cơ chế ưu đãi dành 20%, đã làm thay đổi nội dung chấp thuận đầu tư các dự án được chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và đặc biệt là làm tăng giá bán, giá cho thuê và giá cho thuê mua nhà ở xã hội.
Mặt khác, theo Nghị định số 49, dự án có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền, dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên thì bằng quỹ đất ở 20% trong dự án. Chủ đầu tư không được quyền lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Trường hợp không bố trí quỹ đất tại dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên, phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.
Trong khi thực tế, các dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha, quỹ đất 20% tại dự án để bố trí nhà ở xã hội là tương đối nhỏ, quy mô nhà ở xã hội không lớn, dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng cao, làm giá thành căn hộ tăng lên, người có thu nhập thấp khó tiếp cận.
Chính sách mở, quy định “trói” gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
UBND TP.HCM còn báo cáo Thủ tướng Chính phủ vấn đề về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi, với cam kết của 4 ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank với Chính phủ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5- 2% so với lãi suất của các ngân hàng thương mại.
Dù rất ủng hộ chương trình này, nhưng khi tiếp nhận hồ sơ thẩm định để cấp tín dụng, các ngân hàng phải tuân thủ quy định riêng về các điều kiện vay, nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay.
Cụ thể, đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, ngân hàng quy định phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng hầu hết chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực hiện việc cấp “sổ đỏ” và tới nay Thành phố cũng chưa cấp được cho ai, nên doanh nghiệp không đủ thành phần hồ sơ để vay.
Mặt khác, Luật Đất đai 2013 quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thế nên, chủ đầu tư không thể dùng khu đất dự án nhà ở xã hội làm tài sản bảo đảm thế chấp, vay vốn tại ngân hàng cho chính dự án. Vì vậy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới “ế ẩm”, dù doanh nghiệp vẫn đói vốn.
Giải quyết được các vấn đề về cơ chế, thủ tục, về hoàn thuế… chính là sự tiếp sức lớn của Nhà nước để doanh nghiệp có thêm sức “vượt bão”.
