Không ít người mua kỳ vọng giá nhà sẽ giảm khi quỹ đất được mở rộng nhờ sắp xếp lại địa giới hành chính, thế nhưng thực tế lại cho thấy điều ngược lại…
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Công - một môi giới bất động sản tại Phú Thọ cho hay, giá nhà đất tại TP. Việt Trì có xu hướng tăng nhẹ do nhiều nhà đầu tư kỳ vọng từ việc trở thành trung tâm hành chính mới sau sáp nhập.
Tuy nhiên, có thể đây là hiệu ứng tâm lý ban đầu, chứ chưa thực sự tạo nên sự thay đổi đáng kể về nguồn cầu hay tăng trưởng quá mạnh về giá. “Các khu vực như Thanh Miếu, Thọ Sơn… được nhiều nhà đầu tư quan tâm hơn, các giao dịch nhà đất cũng có tần suất tăng. Với phân khúc căn hộ, có dự án tại trung tâm thành phố đã tăng khoảng 15%”, môi giới này cho hay.
Còn chị Bích Thủy - môi giới tại Sàn giao dịch bất động sản Hoà Bình (phường Hòa Bình, tỉnh Phú Thọ) thông tin, dù mất vị thế trung tâm tỉnh như trước đây, nhưng mặt bằng giá nhà đất tại phường Hòa Bình chưa có nhiều biến động.
“Giá bán có tăng, có giảm, nhưng chủ yếu gắn với các câu chuyện riêng chứ không phải từ hiệu ứng sáp nhập hay dịch chuyển trung tâm hành chính”, môi giới này nói.
Với TP.HCM, việc sáp nhập Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũng được kỳ vọng mở ra dư địa mới cho thị trường nhà ở nơi đây và có thể tạo nên những thay đổi mạnh về giá nhà.
Hiện tại, giá sơ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM (cũ) vào khoảng 90 triệu đồng/m2, các khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận mức giá trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2.
Chênh lệch lớn giữa TP.HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình toàn Thành phố có xu hướng giảm nếu tính toán trên quy mô địa lý mới.
Tuy nhiên, theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, đây chỉ là hiệu ứng ban đầu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.
“Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán”, bà Hương nói.
Một yếu tố quan trọng khác đang đẩy giá nhà lên cao là chi phí đất - vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án.
Theo bà Hương, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.
Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư khó có khả năng điều chỉnh giảm đáng kể. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM không những không thể giảm, mà còn tiếp tục đi lên.
Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế cũng tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay mới đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.
Trong quý II/2025, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chưa đến 2.000 căn.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP.HCM chỉ hơn 6.000 căn. Mức độ cung ứng này được đánh giá là thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển.
Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là một trong những yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao trong thời gian tới.
“Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án”, bà Hương nhấn mạnh
