Ưu tiên dài hạn
Ông Martin Towns - Giám đốc Toàn cầu Mảng Bất động sản, M&G Investments nhận định, trên bình diện quốc tế, sau một giai đoạn điều chỉnh, bất động sản đang trở lại vị trí quan trọng trong chiến lược phân bổ tài sản, khi những giá trị cốt lõi như dòng tiền ổn định, khả năng đa dạng hóa và mối liên hệ với lạm phát được khẳng định lại rõ ràng hơn.
Trong bối cảnh cổ phiếu và trái phiếu ngày càng biến động cùng chiều, sức hấp dẫn của bất động sản đã cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, lợi nhuận sẽ không đến một cách đồng đều, mà phụ thuộc vào khả năng chọn lọc tài sản và cách tiếp cận chủ động, kỷ luật - bởi đây không còn là thị trường dành cho dòng vốn thụ động.
Trong nước, theo bà Nguyễn Lê Dung - Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội, năm 2026 đang chứng kiến 3 sự dịch chuyển đáng chú ý trên thị trường bất động sản, bao gồm áp lực lãi suất gia tăng, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn, cùng với những thay đổi quan trọng về khung pháp lý.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, trọng tâm đang dần chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang tích lũy dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền của tài sản. Trong bối cảnh thị trường sàng lọc mạnh mẽ, các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi những chủ đầu tư có uy tín, năng lực tài chính… sẽ tiếp tục được quan tâm.
Đồng thời, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng gia tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro chu kỳ và nâng cao khả năng vận hành dài hạn.
Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý Kinh doanh cấp cao, Batdongsan.com.vn cho hay, trong một khảo sát do chuyên trang này thực hiện mới đây, 60% người tham gia cho biết đang giữ tâm thế thận trọng trước các biến động vĩ mô, trong khi 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp.
Sự khác biệt nằm ở tiêu chí lựa chọn: Những người có dự định mua ưu tiên các sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác dòng tiền chiếm tỷ trọng 64%, trong khi 25% quan tâm đến tài sản có mức giá hợp lý hơn.
Ở góc độ sản phẩm, chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt cả về mức độ quan tâm lẫn kỳ vọng tăng trưởng trong 6 tháng tới, nhờ khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và vận hành dòng tiền.
“Thời gian qua đánh dấu giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ của thị trường địa ốc. Với nền tảng vĩ mô vững chắc, hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch, dòng tiền đang có xu hướng tìm về những tài sản giá trị thực, bền vững”, ông Cảnh nói.
Khó “tăng nóng”
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đánh giá, bất động sản vẫn là một trong những kênh thu hút vốn lớn của nền kinh tế trong những năm tới.
Theo ông Nghĩa, nguồn cung sản phẩm đang dần cải thiện nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án được Quốc hội và Chính phủ triển khai thời gian qua. Tuy vậy, thị trường sẽ không xuất hiện những đợt “tăng nóng” như giai đoạn trước.
 |
Thị trường bất động sản đang trưởng thành hơn. Ảnh: Dũng Minh. |
“Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là rất khó xảy ra bởi dòng vốn của nền kinh tế hiện nay không chỉ tập trung vào bất động sản, mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, hạ tầng và nhiều lĩnh vực quan trọng khác”, ông Nghĩa nói và cho rằng, việc dòng tiền được phân bổ đa dạng hơn thực chất lại là tín hiệu tích cực, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tránh tình trạng tăng nóng dựa trên đầu cơ như trước đây.
“Sẽ không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng như trước. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh
Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những sản phẩm có khả năng khai thác thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Theo đó, những dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục được ưu tiên. Ngược lại, các sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm ở những khu vực chưa có động lực phát triển rõ ràng, thiếu giá trị sử dụng thực tế… sẽ khó thu hút dòng vốn.
Đây là những dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông, mà yêu cầu nhiều hơn về dữ liệu, tính minh bạch và khả năng kiểm chứng thông tin.
“Nếu như trước kia nhiều người sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì nay họ quan tâm nhiều hơn tới chất lượng sản phẩm, hiệu quả khai thác thực tế, pháp lý dự án và tính an toàn của tài sản. Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn phù hợp với mô hình tăng trưởng dựa quá nhiều vào ‘đón sóng’ hay đầu cơ ngắn hạn”, ông Đính nói.
Trao đổi với các thành viên thị trường, điểm chung Báo Đầu tư Chứng khoán ghi nhận được đó là tâm lý nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên lựa chọn các sản phẩm gắn với nhu cầu thực, có khả năng tạo dòng tiền bền vững, thay vì kỳ vọng tăng giá đơn thuần như giai đoạn trước.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho hay, khác với các chu kỳ trước khi giá đất tăng chủ yếu nhờ kỳ vọng quy hoạch hay phát triển hạ tầng, nhà đầu tư hiện có xu hướng tìm kiếm những địa phương có hạ tầng thực sự được triển khai, dân cư gia tăng và khả năng thu hút doanh nghiệp đến sản xuất - kinh doanh. Đây cũng là lý do nhiều khu vực lân cận các thành phố lớn nhận được sự quan tâm ngày càng nhiều từ giới đầu tư.
“Trong chu kỳ mới, giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng thu hút dân cư và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì những cơn sốt ngắn hạn”, ông Toản nhấn mạnh.
