Khi ở thực là yếu tố quyết định cung - cầu
Nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận hàng loạt sự kiện mở bán, kick-off dự án và công bố kế hoạch đầu tư. Bề ngoài, thị trường có vẻ sôi động trở lại, nhưng thực tế thanh khoản chưa có sự cải thiện tương xứng.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu thị trường phía Nam với hơn 7.000 căn hộ, chiếm khoảng 83% tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng 5. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 19% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
Lượng giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mở bán mới có chính sách bán hàng hấp dẫn, trong khi sức cầu chung vẫn chịu áp lực từ chính sách tín dụng chặt chẽ và mặt bằng lãi suất cao.
Diễn biến này phản ánh tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm phục vụ số đông vẫn khan hiếm.
Giá căn hộ liên tục thiết lập mặt bằng mới. Tại nhiều khu vực thuộc Bình Dương cũ, giá đã tiệm cận 80 triệu đồng/m2, còn tại Đồng Nai và Tây Ninh, nhiều dự án mới được chào bán ở mức 60-65 triệu đồng/m2. Những mức giá trước đây chỉ xuất hiện tại khu vực trung tâm TP.HCM nay đã lan rộng ra các đô thị vùng ven.
Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng trong 5 năm qua đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Tại thời điểm cuối năm 2025, giá nhà tại Việt Nam đã tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân.
Trong khi giá nhà tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Phần lớn sản phẩm mở bán trong 2 năm gần đây thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Điều này khiến khoảng cách giữa khả năng chi trả và giá nhà ngày càng nới rộng. Hậu quả là nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, nhưng ngày càng khó chuyển hóa thành giao dịch. Người mua trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và ưu tiên các sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng này đang tạo ra những thay đổi đáng chú ý trong lựa chọn nhà ở của người dân đô thị.
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE), hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại các đô thị lớn đang lựa chọn thuê nhà, thay vì mua. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, khoảng 55% người dưới 35 tuổi hiện vẫn đang thuê nhà, trong khi chỉ 14% đã sở hữu nhà ở.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM hiện có khoảng 974.000 người có nhu cầu nhà ở xã hội dưới các hình thức mua, thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, nguồn cung hiện hữu mới chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu thực tế.
Tại các khu công nghiệp và khu chế xuất, hệ thống nhà lưu trú hiện chỉ đáp ứng khoảng 15% nhu cầu của công nhân.
Trong khi đó, theo khảo sát của tổ chức công đoàn, khoảng 60% lao động nhập cư có nhu cầu thuê nhà, thay vì mua do tính chất công việc và khả năng tài chính. Những con số này cho thấy, nhu cầu nhà ở thực đang rất lớn, nhưng cấu trúc thị trường chưa theo kịp sự thay đổi của nhu cầu.
Nhà cho thuê sẽ là trụ cột
Nếu trong giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay trọng tâm chuyển sang khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.
Thực tế cho thấy, giá bán tại nhiều khu vực đã tăng nhanh hơn đáng kể so với khả năng tạo ra dòng tiền từ hoạt động cho thuê. Lợi suất cho thuê ngày càng thấp so với chi phí sở hữu tài sản. Điều này khiến việc đầu tư chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trở nên rủi ro hơn trong bối cảnh lãi suất và chi phí vốn gia tăng.
 |
Theo nghiên cứu của VARS-IRE, hơn 60% người trẻ dưới 35 tuổi tại các đô thị lớn đang lựa chọn thuê nhà, thay vì mua. Ảnh: Dũng Minh. |
Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định rằng, dòng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục gia tăng khi giá nhà tại khu vực nội đô đã vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân. Điều này sẽ tạo dư địa phát triển cho các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt.
Bên cạnh nhà để bán, thị trường nhà ở cho thuê đang nổi lên như một cấu phần quan trọng trong hệ sinh thái nhà ở đô thị. Bởi lẽ, nếu như nhà ở xã hội phục vụ nhóm thu nhập thấp và nhà ở thương mại hướng tới nhóm có khả năng tài chính, thì nhà ở cho thuê được kỳ vọng sẽ trở thành lời giải cho hàng triệu lao động chưa đủ điều kiện mua nhà nhưng vẫn cần nơi ở ổn định.
Tại hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP.HCM diễn ra tuần qua, có 13 doanh nghiệp (gồm 4 doanh nghiệp nhà nước và 9 doanh nghiệp tư nhân) đã ký kết xây dựng khoảng 97.900 căn nhà ở cho thuê trong thời gian tới.
Trong đó, Tập đoàn Bcons đăng ký 10.000 căn, Novaland 6.000 căn, Kim Oanh 5.000 căn, Vingroup 4.500 căn, Nam Long ADC 1.000 căn, Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn 1.755 căn…
Theo Avison Young Việt Nam, đối với nhiều người trẻ, quyết định thuê nhà không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ ưu tiên sự linh hoạt và chủ động phân bổ nguồn vốn vào các khoản đầu tư đem lại lợi nhuận hoặc thanh khoản cao hơn.
Sự thay đổi trong quan điểm mua nhà của người trẻ đang định nghĩa lại nhu cầu về nhà ở. Đây không đơn thuần là quyết định của mỗi cá nhân, mà là thay đổi mang tính nền tảng liên quan đến nhân khẩu học, khả năng chi trả và tư duy tiêu dùng thế hệ mới.
“Giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực đang diễn ra”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nói và cho biết thêm, giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, nhu cầu đầu cơ cũng ngày càng hạn chế.
Ở góc độ thị trường, đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất nên được điều tiết để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.
Song song với đó, thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn nhưng vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều.
Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình trẻ dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định.
