Áp lực vơi dần
Theo thông lệ, quý cuối cùng của năm thường là thời điểm các doanh nghiệp địa ốc đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường để cố gắng hoàn tất kế hoạch của năm. Tuy nhiên, thông lệ này chưa diễn ra trong năm nay. Đến thời điểm hiện tại, bên cạnh một số ít dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực tại TP.HCM được các doanh nghiệp chào bán, các phân khúc thị trường còn lại vẫn còn chờ đợi.
So với cùng kỳ năm trước, những áp lực “sốc” như tình trạng bán tháo ồ ạt để trả nợ, những cuộc đòi tiền tập thể… đã vơi đi phần nào. Tín hiệu tan băng trên diện rộng dù chưa diễn ra, song sự gượng dậy của thị trường đã dần lộ diện. Dòng tiền bắt đầu quay lại, thể hiện rõ qua việc các nhà đầu tư tham gia “bắt đáy” sản phẩm có nhu cầu thật, nhiều chủ đầu tư lớn đã bắt đầu đổ tiền vào đầu tư các dự án lớn.
Nhiều doanh nghiệp được xem là “sếu đầu đàn” của thị trường địa ốc phía Nam sau thời gian gặp khó khăn, gần đây đã “dễ thở” hơn khi bài toán tài chính đã được cơ cấu, các ngân hàng bơm vốn trở lại và các dự án từng bước được tháo gỡ thủ tục pháp lý.
Đơn cử như Tập đoàn Novaland, sau thời gian gặp nhiều khó khăn, trong báo cáo kết quả kinh doanh quý III/2023 của tập đoàn này, lần đầu tiên từ đầu năm nay đã có mức lợi nhuận sau thuế 137 tỷ đồng. Trong khi 2 quý trước đó, Tập đoàn lần lượt báo lỗ hơn 410 tỷ đồng và 684 tỷ đồng. Mặc dù kết quả lợi nhuận quý III, theo báo cáo của Novaland đến từ khoản doanh thu tài chính tăng đột biến, chủ yếu ghi nhận từ lãi hợp đồng hợp tác đầu tư và thoái vốn công ty con/công ty liên kết, chứ chưa phải đến từ việc bán hàng, nhưng đó cũng là bước chuyển lớn của doanh nghiệp này.
Một “sếu đầu đàn” khác là Tập đoàn Hưng Thịnh sau thời gian gặp nhiều khó khăn, mới đây đã ký kết hợp đồng tín dụng hạn mức 5.000 tỷ đồng với Ngân hàng TMCP Bưu điện Liên Việt (LPBank). Gói 5.000 tỷ đồng này là nguồn vốn mà LPBank tài trợ cho các dự án bất động sản của Tập đoàn Hưng Thịnh và các công ty thành viên, được giải ngân theo tiến độ cụ thể để tiếp tục xây dựng và phát triển.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn và Hưng Thịnh cũng không ngoại lệ. Do đó, đây là sự hợp tác rất tích cực, kịp thời và thể hiện sự quyết liệt của ngân hàng nhằm giúp thị trường tháo gỡ những khó khăn đó. Gói tín dụng này giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp trong Tập đoàn Hưng Thịnh và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở.
Ngoài áp lực tài chính vơi dần, với sự quyết liệt của các tổ công tác của Chính phủ và chính quyền các địa phương, nhiều dự án bất động sản trước đó rơi vào tình trạng tắc pháp lý đã từng bước được tháo gỡ, không chỉ giúp các doanh nghiệp đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường mà còn giảm bớt áp lực từ phía khách hàng.
Mới đây nhất, Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai đã có thông báo xác nhận 752 căn nhà ở thấp tầng tại dự án Aqua City (xã Long Hưng, TP. Biên Hòa) đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Số nhà ở đủ điều kiện mở bán thuộc một phần khu I và khu V của dự án Aqua City. Trong đó, có 441 căn nhà ở liên kế, 82 căn biệt thự song lập và 58 căn biệt thự sân vườn thuộc khu I; 171 căn nhà ở riêng lẻ thuộc khu V.
Bên cạnh đó, nhiều dự án cũng được tháo gỡ thủ tục như dự án Astral City tại Bình Dương cũng được tỉnh Bình Dương thông báo đủ điều kiện bán hàng, dự án Nova World Phan Thiết được tháo gỡ thủ tục và một loạt dự án tại TP.HCM cũng được rà soát các điểm nghẽn pháp lý.
 |
Kịch bản nào cho thị trường?
Mặc dù những khó khăn cơ bản của thị trường dần được tháo gỡ, song theo phân tích của các chuyên gia, tiến trình phục hồi có sự phân hóa theo phân khúc, khu vực, chứ không theo kiểu "dàn hàng ngang cùng tiến".
Sự phục hồi rõ nét nhất thời gian qua chủ yếu đến từ dòng sản phẩm của các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu thực. Trong đó, lượng tiêu thụ đáng kể tập trung vào một số ít dự án như dự án Glory Heights (thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức, TP.HCM) đã có gần 2.200 trong tổng số 3.200 căn hộ mở bán được khách hàng đặt mua.
Từ đầu quý IV đến nay, thị trường căn hộ tiếp tục chứng kiến các doanh nghiệp tung sản phẩm ra thị trường, thu hút hàng chục sàn giao dịch tham gia. Trong đó, Tập đoàn Nam Long đã ký hợp tác với 20 đại lý cấp 1 để thực hiện chiến dịch bán hàng ngàn sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại các dự án như EHome Southgate (Long An) Flora tại dự án Akari City, Mizuki Park (TP.HCM).
Tập đoàn Khang Điền cũng ký kết hợp tác bán hàng với hơn 10 đại lý cấp 1 để bán hơn 1.000 căn hộ thuộc dự án căn hộ The Privia tại quận Bình Tân, TP.HCM… Theo khảo sát từ các đơn vị môi giới, dù không quá sôi động nhưng kết quả nhận được sự quan tâm của người mua, trong đó phần lớn là mua do nhu cầu ở thực.
Ông Trần Hoài Bảo, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nhận định rằng, thị trường bất động sản đang có sự phân hóa rất rõ ràng. Thị trường giai đoạn hiện nay đúng nghĩa là thị trường của người mua có nhu cầu ở và cũng chỉ có dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật mới có thể bán được.
“Khả năng từ nay đến ít nhất giữa năm 2024, sự phục hồi của thị trường chủ yếu sẽ tập trung vào dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật. Đó có thể là căn hộ, nhà phố hay bất động sản vùng ven, nhưng người mua chủ yếu tập trung vào nhóm đối tượng mua để ở”, ông Bảo nhận định và phân tích thêm, với hoạt động đầu tư, thực tế thời gian qua cũng đã có dấu hiệu giới đầu tư rục rịch “săn” tìm hàng ngộp, hàng giá rẻ, nhưng chưa nhiều và chủ yếu với các sản phẩm đã giảm giá mạnh.
Nhiều chuyên gia cho rằng, với các thị trường có nhu cầu nhà ở lớn như TP.HCM hay Hà Nội, dù thị trường ở giai đoạn khó khăn nào cũng không phải lo giảm giá hay không bán được, vì cầu luôn lớn hơn cung, có chăng chỉ là giao dịch chựng lại sau đó lại nhanh chóng tăng lên.
“Câu chuyện rộng và tác động nhiều đến các doanh nghiệp, thị trường hiện nay lại không phải ở TP.HCM hay Hà Nội, mà từ nhiều địa phương khác. Nguồn cung lớn và đang bị kẹt trên thị trường là sản phẩm sản phẩm nhà phố, biệt thự tại nhiều đô thị ở các vùng phụ cận, các dự án nghỉ dưỡng đang chôn vốn hàng ngàn tỷ đồng khó tìm được đầu ra”, ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA Vietnam nhận định.
