Khu công nghiệp sinh thái, hay nhưng vẫn phải chờ

Điểm sáng

Theo nhiều đánh giá, bất động sản công nghiệp và dịch vụ hậu cần là phân khúc được ưu tiên đầu tư trong năm 2019. Lĩnh vực này dự báo nhận được sự hậu thuẫn mạnh mẽ hơn khi Việt Nam là một điểm đến hưởng lợi từ việc dịch chuyển sản xuất của các công ty toàn cầu, cùng sự nổi lên của thương mại điện tử thúc đẩy thu hút nguồn vốn đầu tư vào kho bãi hậu cần.

Từ năm 2018, bất động sản khu công nghiệp đã thu hút một dòng vốn đáng kể từ các nhà phát triển dự án. Chẳng hạn, Tập đoàn Amata của Thái Lan cuối năm vừa qua đã khởi công Khu công nghiệp Sông Khoai tại Quảng Ninh trong chiến lược mở rộng tới phía Bắc sau thành công của các dự án Amata Biên Hòa và Amata Long Thành. Dự án gần 6.000 ha của Amata nằm trong tham vọng thiết kế một thành phố công nghiệp tích hợp có tổng vốn đầu tư lên đến 1,6 tỷ USD. Cùng thời gian này, Maple Tree Logistics Trust cũng đã chi hơn 700 tỷ đồng mua lại nhà kho 66.800 m2 sàn từ Unilever Việt Nam.

Trước đó, thị trường còn chứng kiến thương vụ công ty quản lý bất động sản hậu cần hàng đầu của Nhật Bản CRE, thông qua CRE Asia đầu tư 6,2 triệu USD để nắm giữ 30% cổ phần của Sembcorp Infra Services. Nguồn vốn này cùng các khoản vay ngân hàng nhằm mục đích đầu tư để Sembcorp Infra Services phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho vận tại Việt Nam.

Quỹ đầu tư Warburg Pincus cũng bắt tay với nhà phát triển Becamex IDC rót 200 triệu USD thành lập liên doanh BW Industrial. Hơn 200 ha đất công nghiệp đang được liên doanh phát triển cho dự án cho thuê logistics, Warburg Pincus tuyên bố, đây sẽ là dự án cho thuê logistics lớn nhất tại Việt Nam.

"Kế hoạch của liên doanh này là xây dựng nền tảng logistics và khu công nghiệp cho các công ty đa quốc gia, công ty cung cấp dịch vụ logistics (3PL) và các công ty thương mại điện tử", ông Jeffrey Perlman, quản lý Warburg Pincus khu vực Đông Nam Á cho biết. Becamex IDC cùng với nhóm các nhà đầu tư Singapore do Semcorp Development dẫn đầu, hiện là nhà đầu tư của VSIP, hệ thống sở hữu khoảng 7.400 ha diện tích khu công nghiệp tại Việt Nam.

Ở trong nước, SAM đã trở thành cổ đông chiến lược của Tổng công ty Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bình Dương - Protrade thông qua việc mua 24 triệu cổ phần của doanh nghiệp này. Protrade được SAM lựa chọn vì có lĩnh vực kinh doanh tương đồng với SAM. SAM cũng đã hoàn thành việc mua thêm 7,4 triệu cổ phần của Công ty cổ phần Dịch vụ Du lịch Phú Thọ (DSP), nâng tỷ lệ sở hữu lên 34,9%.

Ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc SAM cho biết, với Protrade, SAM tận dụng công nghệ của đơn vị này trong mảng golf và mảng công nghiệp, thúc đẩy phát triển bất động sản khu công nghiệp do Protrade đang sở hữu quỹ đất lớn.

Tại Đại hội cổ đông thường niên 2019 vừa diễn ra, bà Nguyễn Thị Thu Hương, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cho biết, nhiều tập đoàn nước ngoài đã tìm đến Công ty đặt vấn đề hợp tác như Tập đoàn Lenovo, Protex, Hanwha, Foxconn… Ða phần trong số này là các tập đoàn kinh doanh đa ngành, sản xuất thiết bị điện tử, linh kiện điện tử. Theo KBC, năm nay, Công ty sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung, Phúc Ninh, Tràng Duệ… để tạo ra sản phẩm có sẵn đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng) cũng đang được KBC hoàn thiện các thủ tục pháp lý để sớm đưa vào khai thác.

Quỹ đất hiện nay KBC đang quản lý là 5.188 ha cho phát triển khu công nghiệp, chiếm gần 5,5% tổng diện tích đất khu công nghiệp của cả nước, đồng thời KBC đang tiến hành mở rộng quỹ đất tại Hải Dương và Hà Nội.

Để hút khách vẫn cần có lối đi riêng

Bất động sản công nghiệp đang trở thành thị trường tiêu điểm tại Việt Nam vì được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ như miễn giảm, ưu đãi thuế đối với các nhà đầu tư. Tính đến hết năm 2018, cả nước có tổng cộng khoảng 68.000 ha diện tích đất công nghiệp từ 250 khu công nghiệp đang hoạt động, và có trên 25.000 ha đất đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản từ 76 khu công nghiệp, theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Làn sóng vốn FDI vào Việt Nam đang tăng mạnh, nhưng kinh nghiệm từ những doanh nghiệp thu hút được doanh nghiệp FDI lớn vào thuê cho thấy, để hút được nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp không chỉ cần có đất, hạ tầng khu công nghiệp, mà cần trở thành nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp hoàn chỉnh đúng nghĩa và hướng đến nhóm khách hàng mục tiêu phù hợp.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, rất nhiều khu công nghiệp hiện nay vẫn sử dụng phương thức cũ để thu hút các nhà đầu tư. Theo quan niệm cũ, một khu công nghiệp dễ dàng thu hút đầu tư nếu nằm trong khu vực có môi trường kinh doanh tốt, có lợi thế về giao thông đường bộ, cảng hàng không và cảng biển; cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, chính sách ưu đãi hấp dẫn… Điều này đã trở thành chuẩn mực chung, khiến các khu công nghiệp xảy ra tình trạng cạnh tranh gay gắt, ảnh hưởng tiêu cực đến thu hút đầu tư.

Khu chế xuất Tân Thuận, một khu công nghiệp có thể nói là đầu tiên và lâu đời tại Việt Nam từng là “nạn nhân” của sự cạnh tranh kiểu này, không thể giữ chân nhà đầu tư mặc dù Tân Thuận nằm sát bên cảng biển, gần trung tâm TP.HCM, rất thuận tiện cho việc giao thương. Nguyên nhân là Tân Thuận khó có thể kiếm lời nếu cứ tiếp tục cho thuê nguyên lô theo giá hay phương thức cũ.

Thêm vào đó, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu; việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn…

Một thực tế, như TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) chia sẻ, là các mô hình phát triển khu công nghiệp hiện nay chưa đáp ứng với nhu cầu trong bối cảnh mới. Nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại Việt Nam có thiết kế xây dựng, thiết kế kho và hạ tầng chưa đạt chuẩn, không bắt kịp nhu cầu của doanh nghiệp. Đặc biệt, chất lượng quản lý, cũng như chất lượng xây dựng vẫn chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn của các công ty đa quốc gia.

Bên cạnh đó, theo đánh giá của các chuyên gia, công tác bảo vệ môi trường trong các khu công nghiệp chưa đạt yêu cầu đặt ra. Mục tiêu đến năm 2020, 100% khu công nghiệp có nhà máy xử lý nước thải, song hiện con số này mới đạt 88%. Trong Nghị định số 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế cũng nhấn mạnh nỗ lực của Chính phủ khi mang đến những nội dung, quy định mới về khu công nghiệp sinh thái tại Việt Nam.

Theo đó, đây là mô hình mang tính cộng sinh công nghiệp theo một chủ đề môi trường nhất định: bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức hỗ trợ và phụ thuộc lẫn nhau về khách hàng, các nhà cung cấp, các nhà sản xuất, hệ thống tài chính, thị trường, cơ quan quản lý và các tổ chức xã hội, các ngành công nghiệp được lựa chọn sao cho nhà máy này có thể tận dụng phế liệu của nhà máy kia làm nguyên liệu sản xuất cho mình.

Đã gần một năm Nghị định 82 có hiệu lực, nhưng cũng chừng đó thời gian, những người trong cuộc vẫn đang chờ đợi các thông tư hướng dẫn. Có ý kiến cho rằng, Nghị định 82 giống như việc mở ra một cánh cửa cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhưng tất cả đều đang hồi hộp chờ xem đằng sau cánh cửa đó là gì? Liệu rằng, sẽ mở ra con đường trải thảm đỏ hay là… một (thậm chí nhiều) cánh cửa khác?

Và với “độ trễ khách quan” của thời gian nghiên cứu, đề xuất, ban hành lấy ý kiến của các bộ, ngành, sau đó là quá trình trình Chính phủ phê duyệt… của các văn bản pháp luật, sẽ không dễ để bất động sản công nghiệp giữ được sức nóng nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các nhà đầu tư.