Loạt dự án ra mắt thị trường
Sau nhiều năm khan hiếm dự án mới, thị trường bất động sản khu Nam TP.HCM đang có dấu hiệu bước vào một nhịp vận động mới. Hàng loạt dự án đồng loạt được triển khai, ra mắt hoặc chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường.
Tại Khu dân cư Đào Sư Tích, liên doanh do TT Capital cùng các đối tác Việt Nam, Nhật Bản và Singapore đã khởi công dự án TT Genesis, dự kiến cung cấp 1.438 sản phẩm gồm căn hộ, căn hộ sân vườn, duplex, penthouse và nhà phố thương mại.
Cách đó không xa, Văn Phú Invest đang phát triển dự án Vlasta Premier Phú Thuận với 738 căn hộ, trong khi Nam Long Group đưa phân khu Trellia Cove thuộc Khu đô thị Mizuki Park ra thị trường với 817 căn hộ cùng 24 căn nhà phố.
Tại Khu đô thị Lavila, Kiến Á cùng đối tác phát triển phân khu Arcadia at Lavila trên khu đất khoảng 1,38 ha, quy mô 925 sản phẩm.
Với Sunshine Sky City - một trong những dự án có quy mô nguồn cung lớn tại khu Nam với gần 3.500 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, dự án này đã triển khai thêm các phân khu mới, qua đó từng bước đưa lượng lớn sản phẩm trở lại thị trường.
Không chỉ dự án hiện hữu, một số dự án từng gặp khó khăn đang được kỳ vọng tái khởi động khi điều kiện pháp lý cải thiện. Hưng Phát Blue Star trên đường Nguyễn Văn Linh là một trường hợp được thị trường chú ý, với quy mô hơn 3,7 ha và khoảng 1.600 căn hộ theo kế hoạch phát triển.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, cơ cấu nguồn cung căn hộ mới tại khu vực nội thành TP.HCM sẽ có sự dịch chuyển đáng kể trong những tháng cuối năm nay. Trong đó, khu Nam dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn hàng mới, còn khu Đông chiếm khoảng 30%.
Nơi đây đang đón nhận nhiều công trình hạ tầng lớn. Trong đó, hệ thống đường sắt đô thị được kỳ vọng đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị theo mô hình TOD, với các tuyến metro số 4, 7, 10 và tuyến Bến Thành - Cần Giờ được định hướng triển khai.
Cùng với metro, nhiều công trình đường bộ cũng được đầu tư. Cầu Phú Mỹ 2 đã khởi công từ đầu năm 2026 với tổng mức đầu tư khoảng 23.185 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành vào năm 2029. Công trình được kỳ vọng hình thành thêm hướng kết nối từ khu Nam TP.HCM sang Đồng Nai và sân bay Long Thành, đồng thời giảm áp lực cho cầu Phú Mỹ hiện hữu.
Ngoài ra, các dự án đường Vành đai 3 TP.HCM, mở rộng Quốc lộ 50, cầu Nguyễn Khoái, cầu Thủ Thiêm 4, mở rộng trục Bắc - Nam và trục kênh Đôi đang được triển khai hoặc chuẩn bị đầu tư. Khi hoàn thành, các công trình này sẽ bổ sung thêm các hướng kết nối từ khu Nam với khu trung tâm và khu Đông cùng, các khu vực lân cận.
Bài toán sức hấp thụ
Những chuyển động trên rõ ràng tạo thêm dư địa phát triển cho bất động sản. Song, với người mua nhà, một tuyến đường mới được quy hoạch hay một nhà ga metro trong tương lai chưa đồng nghĩa với việc thời gian di chuyển hiện tại được rút ngắn. Bởi với người mua để ở, khoản vay mua nhà và thời gian di chuyển là những chi phí được tính ngay từ ngày nhận nhà, còn các công trình hạ tầng cần thời gian để hoàn thiện.
Trong bối cảnh đó, giá cả trở thành một biến số quan trọng đối với khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều dự án mới ở khu Nam hiện khá cao.
 |
Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được đẩy nhanh thi công. Ảnh: Lê Toàn. |
Cụ thể, dù mới được khởi công xây dựng, nhưng mức giá chào bán tại dự án TT Genesis hiện đạt khoảng 60-75 triệu đồng/m2; Trellia Cove khoảng 63-68 triệu đồng/m2; Sunshine Sky City khoảng 60-75 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, dự án Vlasta Premier Phú Thuận được chào bán ở mức 76-86 triệu đồng/m2, còn phân khu Arcadia at Lavila khoảng 80-90 triệu đồng/m2. Dự án Hưng Phát Blue Star dù chưa hình thành mặt bằng giá giao dịch rõ ràng, nhưng một số đơn vị môi giới đưa ra giá dự kiến từ 7x triệu đồng/m2.
Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy, trong tháng 7/2026, thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 10.500 căn hộ mở bán, nhưng lượng tiêu thụ vào khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16% và giảm 67% so với tháng trước đó.
Phân khúc nhà phố, biệt thự cũng trong tình cảnh ảm đạm khi chỉ có 137 căn giao dịch thành công trong tổng số khoảng 7.750 sản phẩm được đưa ra thị trường, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2% và giảm 70% so với tháng trước.
Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, sức mua suy yếu trong bối cảnh người mua phải đối mặt đồng thời với giá bất động sản cao và chi phí vay lớn. Với sản phẩm căn hộ, mặt bằng giá sơ cấp tại nhiều khu vực vẫn neo cao. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính do chi phí vốn tăng và triển vọng tăng giá trong ngắn hạn không còn đủ hấp dẫn.
Ở góc độ khác, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, lợi thế hạ tầng có thể giúp một dự án gia tăng kỳ vọng về giá trị trong tương lai, nhưng không thay thế được bài toán sử dụng ở hiện tại.
Theo ông Hiển, trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản từ năm 2026, nhà đầu tư cần thay đổi cách nhìn về tác động của hạ tầng. Khi chính sách quản lý đất đai và định hướng phát triển thị trường ngày càng hướng tới tính bền vững, không còn nhiều cơ sở để kỳ vọng giá bất động sản tăng chỉ nhờ thông tin hạ tầng.
“Định hướng phát triển nhà ở hiện nay tập trung vào các sản phẩm từ bình dân đến trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu của số đông. Khi giá bán bị đẩy lên quá cao, khoảng cách giữa giá mua và khả năng chi trả sẽ trở thành vấn đề. Đây là yếu tố nhà đầu tư cần tính toán kỹ nếu mục tiêu là nắm giữ dài hạn và khai thác cho thuê”, ông Hiển nói.
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng nhìn nhận, việc một dự án nằm gần các công trình hạ tầng lớn mới chỉ là điều kiện ban đầu. Quan trọng hơn là khu vực đó có hình thành được một trung tâm đô thị thực sự với nơi ở, việc làm, thương mại, dịch vụ, trường học và các tiện ích phục vụ đời sống hay không.
Nếu chỉ có những tuyến hạ tầng lớn đi qua mà thiếu hệ sinh thái đô thị đi kèm, giá trị tạo ra cho bất động sản sẽ khó bền vững. Do đó, theo bà Dung, quy hoạch giao thông cần được triển khai đồng bộ với quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.
Khi hạ tầng không chỉ giúp người dân đi qua một khu vực mà còn tạo điều kiện để họ sống, làm việc và sử dụng dịch vụ tại đó, khi ấy giá trị bất động sản mới có thể được chuyển hóa thành giá trị thực.
