Rao bán không ai mua
“Chủ kẹt tiền cần bán gấp đất nền Khu dân cư Nhơn Đức - VPH, diện tích 5x19 m, giá chỉ 2,9 tỷ đồng. Liên hệ: 0902.747.*** để biết thêm thông tin”, “Cần chuyển nhượng gấp một số nền đất thuộc Khu dân cư Nhơn Đức của chủ đầu tư Vạn Phát Hưng, 2 mặt tiền đường chính vào Trường Đại học Sư phạm thể dục thể thao, diện tích 168 m2, giá 5,8 tỷ đồng. Liên hệ: 0939.055.***”... là những thông tin đang được đăng tải ở vị trí VIP trên các diễn đàn mua bán, môi giới bất động sản hiện nay.
Trong vai khách hàng, phóng viên gọi vào một số điện thoại đăng tin rao bán thì ở đầu dây bên kia, một nhân viên môi giới tên Nam nhận bán lại 2 lô đất có mã A10-01 và A10-26, diện tích mỗi lô là 9x19 m, vạc góc còn lại mỗi lô 158,5 m, giá bán là 6,1 tỷ đồng (khoảng 38,5 triệu đồng/m2), một mức giá được coi là rất hời nếu so với mặt bằng giá trong khu vực.
“Khu vực này đang phát triển nên rất giàu tiềm năng. Dự án cũng gần đường lớn, cách Lotte Mart 5 km. Đường thông thoáng, thuận tiện đi lại, đầu tư sinh lời cao hay để ở cũng rất đẹp..., giá bán mỗi lô 6,1 tỷ đồng đã bao gồm tiền móng cọc”, Nam giới thiệu.
Lấy lý do cần tìm hiểu thêm thông tin, chúng tôi tiếp tục liên lạc vào một số điện thoại khác thì được biết người bán anh là Nguyễn Văn V., chính chủ lô đất mã A18 diện tích 100 m2, mức giá bán mong muốn là 3,75 tỷ đồng (khoảng 37,5 triệu đồng/m2) đã bao gồm móng cọc. Dù lô đất nằm ngay hướng Nam, “view” rạch, không khí mát mẻ, chủ đầu tư đã đóng móng cọc…, nhưng rao cả tháng nay vẫn chưa bán được.
Chia sẻ thêm về quá trình đầu tư vào dự án Khu dân cư Nhơn Đức, anh V. cho biết, năm 2017, chủ đầu tư Vạn Phát Hưng mở bán dự án này với mức giá từ 20-25 triệu đồng/m2. Sau khi tìm hiểu thông tin, anh quyết định xuống tiền mua 2 lô, mỗi lô diện tích 100 m2. Đến năm 2019, do cần tiền nên anh bán đi một lô với giá 35 triệu đồng/m2.
“Lúc đó tôi cần gấp khoảng 3 tỷ đồng để lo cho con đi du học nên quyết định bán một lô đất. Vừa đăng tin chưa được một tuần đã có người hỏi mua ngay. Thấy dự án còn có tiềm năng tăng giá nên tôi giữ lại một lô, nhưng không ngờ đến bây giờ rao bán cả tháng không ai hỏi”, anh V. kể.
Trên thực tế, không chỉ anh Nguyễn Văn V., mà hàng trăm nhà đầu tư khác cũng đang bị mắc kẹt tại dự án Khu dân cư Nhơn Đức do trước đó, Vạn Phát Hưng đã bán 370 nền đất có móng cọc tại dự án cho khách hàng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn bàn giao nhà ở chưa được nghiệm thu, chuyển nhượng 16 nền đất có diện tích thực lớn hơn diện tích thửa được phê duyệt…
 |
Những móng cọc và công trình xây dựng sai phép bên trong dự án Nhơn Đức. Ảnh: Vũ Nhi |
Chủ đầu tư trấn an
Ngoài những sai phạm đã được Thanh tra TP.HCM chỉ ra tại Kết luận thanh tra số 78/TB-TTTP-P3 vào tháng 7/2020, nhà đầu tư cũng như các cổ đông của Vạn Phát Hưng còn thêm phần lo lắng khi doanh nghiệp này vừa bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng do vi phạm quy định bán sản phẩm khi chưa được cơ quan có thẩm quyền có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai, bên cạnh mức phạt tiền.
Khi mua phải những bất động sản này, khách hàng sẽ đối mặt với rủi ro pháp lý do không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Giải trình về việc này, đại diện Vạn Phát Hưng cho biết: “Đây là hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản một cách vô tình, bởi việc triển khai thực hiện dự án trong thời gian dài nên không tránh khỏi các quy định pháp luật thay đổi. Công ty đã hoàn thành việc nộp phạt và sẽ rút kinh nghiệm từ sự việc trên”. Ban lãnh đạo Vạn Phát Hưng cũng khẳng định, quyết định xử phạt không ảnh hưởng đến việc tiếp tục thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định để triển khai các dự án sắp tới.
Dù được chủ đầu tư “trấn an”, nhưng những nhà đầu tư đã mua đất tại dự án Nhơn Đức vẫn chưa thể yên tâm, khi trên thị trường đang lan truyền thông tin Vạn Phát Hưng sẽ bán hoặc chuyển nhượng dự án Khu dân cư Nhơn Đức cho một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM.
Phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đã cố gắng liên hệ với Vạn Phát Hưng để tìm hiểu về thương vụ này nhưng không có kết quả. Còn theo thông tin tại tài liệu Đại hội đồng cổ đông năm 2021, Vạn Phát Hưng có kế hoạch chuyển nhượng nhiều dự án trong năm nay như bán 55% vốn tại Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ An Hưng cho đối tác Lotte Land; bán các sản phẩm tồn thuộc dự án C.T.C; hoàn tất việc chuyển nhượng block Y tế thuộc Khu dân cư La Casa; bán các lô đất lẻ nhằm tinh gọn, tối ưu nguồn vốn đầu tư…
Ngoài ra, Vạn Phát Hưng cũng sẽ trình cổ đông việc ủy quyền cho Hội đồng quản trị tìm kiếm đối tác hợp tác phát triển dự án Nhơn Đức để đẩy nhanh tiến độ triển khai, tìm kiếm nguồn vốn để phát triển dự án nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Hội đồng quản trị Công ty thống nhất phương án tìm kiếm đối tác để hợp tác hoặc chuyển nhượng lại một phần hoặc toàn bộ dự án Nhơn Đức mở rộng, quy mô 22,8 ha.
Nhìn nhận câu chuyện này dưới góc độ pháp lý, luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, hiện nay, pháp luật quy định khá chặt chẽ các điều kiện để chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Cụ thể, tại Điểm a, Khoản 1, Điều 194 - Luật Đất đai năm 2013; Điều 42 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Khoản 17, Điều 1 - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP đều quy định về điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Do vậy, trường hợp chủ đầu tư khởi công dự án khi chưa được chấp thuận đầu tư, chưa được cấp phép xây dựng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng một phần dự án hoặc toàn bộ dự án cho khách hàng (cá nhân, tổ chức) là trái quy định pháp luật.
Hay nói cách khác, tổ chức và cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong trường hợp này đã tham gia vào giao dịch không có hiệu lực (giao dịch vô hiệu), nên có khả năng đối mặt với rủi ro pháp lý.
