Chính sách đã mở…
Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở thương mại liên tục tăng cao, việc điều chỉnh chính sách theo hướng mở rộng điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội đang được kỳ vọng sẽ tạo thêm cơ hội an cư cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình.
Một trong những điểm đáng chú ý là đề xuất nâng mức trần thu nhập để được mua nhà ở xã hội lên khoảng 25 triệu đồng/tháng. Theo các chuyên gia, đây là bước điều chỉnh phù hợp với thực tế thu nhập và chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn hiện nay.
Bởi trong nhiều năm qua, thị trường ghi nhận một bộ phận không nhỏ người lao động rơi vào tình trạng “khoảng trống chính sách” - thu nhập vượt ngưỡng quy định để tiếp cận nhà ở xã hội, nhưng lại chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, các quy định mới cũng linh hoạt hơn trong việc xác định điều kiện về nhà ở của người mua. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1, Điều 77 - Luật Nhà ở 2023, người dân dù đã sở hữu nhà ở nhưng có diện tích bình quân dưới 15 m2 sàn/người vẫn được xem xét đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Ngoài ra, trường hợp người đã có nhà ở nhưng khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc vượt ngưỡng quy định cũng được đưa vào diện xem xét.
Cụ thể, nếu nhà ở thuộc phường cách nơi làm việc từ 14,5 km trở lên, hoặc thuộc khu vực xã cách từ 20 km trở lên (với sai số không quá 0,5 km), người dân vẫn có thể được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.
Giới chuyên gia đánh giá, việc điều chỉnh đồng thời các tiêu chí về thu nhập và điều kiện nhà ở không chỉ góp phần mở rộng cơ hội tiếp cận, mà còn giúp chính sách nhà ở xã hội đến gần hơn với nhu cầu thực tế của người dân đô thị, qua đó nâng cao hiệu quả triển khai trong thời gian tới.
… nhưng nguồn cung vẫn hạn chế
Mặc dù chính sách nhà ở xã hội đã được điều chỉnh theo hướng mở rộng đối tượng thụ hưởng, song trên thực tế, nguồn cung sản phẩm vẫn thiếu hụt, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
Ghi nhận trên thị trường, nhu cầu tìm kiếm nhà ở xã hội luôn ở mức cao. Trên các diễn đàn, nhóm cộng đồng về bất động sản, thông tin liên quan đến các dự án nhà ở xã hội thường xuyên nhận được sự quan tâm lớn. Tuy nhiên, số lượng dự án đủ điều kiện triển khai và đưa ra thị trường còn rất hạn chế.
Một trong những nguyên nhân đáng chú ý là tình trạng nhiều dự án đã được khởi công hoặc công bố triển khai, nhưng tiến độ thực tế lại chậm, thậm chí “án binh bất động” trong thời gian dài.
Đơn cử, tại TP.HCM, dự án nhà ở xã hội HUD Thủ Đức do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư đã được động thổ từ tháng 8/2025. Dự án nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc City, quy mô gồm 3 khối nhà cao 7 tầng, với tổng diện tích sàn gần 30.000 m2, cung cấp hơn 200 căn hộ. Tuy nhiên, đến nay, khu đất vẫn trong tình trạng quây tôn, chưa ghi nhận hoạt động xây dựng.
 |
Dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên mới được động thổ sau thời gian dài chờ thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Ảnh: Việt Dũng/ |
Hay tại Đồng Nai, cũng trong tháng 8/2025, Kim Oanh Group tiến hành động thổ 3 dự án nhà ở xã hội là K-Home Avenue, K-Home Midtown và K-Home Skyview.
Theo chủ đầu tư, dự án K-Home Avenue nằm trong dự án Mega City 2 rộng 80 ha tại Nhơn Trạch, quy mô 1.202 căn hộ. Với K-Home Midtown tại Trảng Bom, dự án này được quy hoạch với quy mô lên đến 27 ha, gồm 1.376 căn nhà phố liền kề diện tích 60-70 m2, 1.666 căn nhà ở xã hội từ 33-70 m2 và 300 căn nhà phố thương mại dành cho chuyên gia.
Còn dự án K-Home Skyview tại phường Hố Nai được xây dựng trên diện tích đất rộng 2,85 ha, quy mô khoảng 2.000 căn hộ.
Tuy nhiên, sau khi động thổ, cả 3 dự án đều chưa được tiến hành xây dựng. Theo thông tin từ Kim Oanh Group, nguyên nhân xuất phát từ việc các dự án chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý nên chưa đủ điều kiện để triển khai thi công. Hiện chủ đầu tư đang tiếp tục hoàn thiện hồ sơ pháp lý và chuẩn bị các bước tiếp theo để triển khai các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường thời gian tới.
Cán cân cung - cầu cần sớm cân bằng
Trên thực tế, tại hầu hết các dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai, số lượng hồ sơ đăng ký luôn vượt xa nguồn cung.
Điển hình như tại dự án nhà ở xã hội Phú Thọ DMC (TP.HCM) - hay còn gọi là Khu nhà ở Lý Thường Kiệt, được xây dựng trên quỹ đất 14.700 m2, cung ứng ra thị trường 1.254 căn hộ, bao gồm 229 căn nhà ở thương mại và 1.025 căn nhà ở xã hội. Trong khối nhà ở xã hội, chủ đầu tư dành ra 755 căn để bán và 270 căn cho thuê.
Trong khi số liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, đợt tiếp nhận đơn đăng ký mua nhà ban đầu của dự án Phú Thọ DMC đã ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ, vượt 16 lần so với nguồn cung thực tế của rổ hàng bán.
Lợi dụng sức nóng của dự án này, có một số cá nhân, tổ chức đứng ra nhận làm hồ sơ có thu phí cho người dân có nhu cầu đăng ký mua, thậm chí đã xuất hiện một số giao dịch tự phát mạo danh chủ đầu tư.
Cơ quan chức năng cho biết, có trường hợp người mua nhà bị chiếm đoạt số tiền đặt cọc lên đến 150 triệu đồng. Trước thực trạng này, Công ty cổ phần Đức Mạnh (chủ đầu tư dự án) đã phải gửi văn bản khẩn cấp đến UBND TP.HCM, Cơ quan Cảnh sát điều tra và Sở Xây dựng Thành phố nhằm làm rõ tình trạng huy động vốn trái quy định tại dự án.
Chủ đầu tư khẳng định, dự án Phú Thọ DMC hiện chưa đủ điều kiện mở bán, chưa bước vào giai đoạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký chính thức và hoàn toàn không có việc ủy quyền cho bất kỳ cá nhân, tổ chức hay sàn giao dịch nào đứng ra môi giới. Chủ đầu tư cũng khuyến nghị người dân chỉ tiếp cận thông tin chính thức từ doanh nghiệp và cơ quan quản lý để tránh rủi ro.
Song song với việc phát đi cảnh báo ra thị trường, Ban lãnh đạo Công ty Đức Mạnh cũng đã ban hành văn bản nội bộ nhằm siết chặt kỷ luật nhân sự, trong đó nghiêm cấm toàn bộ nhân viên và thành viên ban quản lý dự án tham gia hướng dẫn môi giới, hứa hẹn hay nhận tiền cọc của khách hàng dưới mọi hình thức.
Các trường hợp cố tình vi phạm sẽ bị chấm dứt hợp đồng lao động và phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư tại DKRA Group, những diễn biến trên là hệ quả trực tiếp của sự lệch pha cung - cầu nhà ở xã hội kéo dài. Khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu quá lớn, thị trường dễ phát sinh các hành vi trục lợi, làm gia tăng rủi ro cho người mua.
Do đó, bên cạnh việc mở rộng điều kiện tiếp cận, việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, hoàn thiện pháp lý và gia tăng nguồn cung sản phẩm là yêu cầu cấp thiết. Chỉ khi cung - cầu được cân bằng, thị trường nhà ở xã hội mới có thể vận hành minh bạch, hiệu quả và thực sự đáp ứng đúng mục tiêu an sinh.
