Khi người có nhu cầu ở thực không có lựa chọn
Đã 2 tuần trôi qua, nhưng dư âm về vụ cháy thương tâm này vẫn được nhiều người nhắc tới. Dù vậy, khi được phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán đặt câu hỏi về “số phận” của loại hình nhà ở không chính danh này, nhiều người trả lời rằng, chung cư mini sẽ vẫn tồn tại và thậm chí còn phát triển hơn nữa khi mà quỹ đất ở nội đô ngày một khan hiếm, giá nhà không ngừng leo thang như hiện nay.
Báo cáo gần đây của Savills Việt Nam cho biết, Hà Nội đang phấn đấu có mức thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm, con số này so với năm 2019 tăng khoảng 6%/năm, trong khi cùng thời gian, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 lên tới 13%/năm.
Đó là số liệu tính theo phần trăm, còn giá bán thực tế căn hộ tại các dự án mới tại Hà Nội hiện ở quanh mức 4-4,5 tỷ đồng/căn. Như vậy, với mức thu nhập bình quân 150 triệu đồng/người/năm, người mua nhà cần ít nhất từ 25-30 năm mới có thể trả hết nợ khi vay mua nhà.
Câu chuyện tương tự cũng đang diễn ra tại TP.HCM, thu nhập bình quân của một hộ gia đình vào khoảng 15 triệu đồng/tháng, trong khi giá căn hộ ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng/căn, tức là chênh lệch lên tới hơn 30 lần.
Chị Lê Thúy đang sinh sống tại một dự án chung cư mini gần Hạ Đình, Hà Nội kể: “Cả gia đình chị có 4 người, mỗi tháng thu nhập 25 triệu đồng, tằn tiện chi tiêu cũng để ra được 10 triệu đồng, mua nhà ở xã hội thì không đủ điều kiện, mà mua chung cư thương mại thì càng không đủ tài chính, cho nên chung cư mini là lựa chọn khả dĩ nhất, cho dù biết còn nhiều tồn tại liên quan tới loại hình nhà ở này.
Còn chị Ngọc Linh, chủ một căn hộ chung cư hơn 40 m2 tại Mỹ Đình cho hay, ngoài giá rẻ, người có tài chính hạn hẹp chọn mua căn hộ chung cư mini vì hàng tháng không mất nhiều phí dịch vụ như chung cư thương mại, so với nhà tập thể thì được xây mới đồng bộ, sạch sẽ hơn và quan trọng nhất là “nằm ở vị trí trung tâm, thuận tiện cho việc sinh hoạt, đi lại hàng ngày…”.
Trên thực tế, những người tìm đến chung cư mini đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư. Hơn nữa, đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần là lao động có trình độ với đủ các ngành nghề như văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên… và không ít người trong đó nhận thấy rủi ro từ pháp lý không rõ ràng đến nguy cơ mất an toàn khi ở tại các chung cư mini này nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt, đưa chân”.
Và điều khó nói của doanh nghiệp
Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, nhưng có một thực tế là không nhiều doanh nghiệp muốn làm loại hình nhà ở này.
TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành bất động sản, Trường đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội cho biết, có nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ hình thức giao đất thực hiện dự án, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội tới việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…
Điều bất cập nhất hiện nay, theo nhiều doanh nghiệp, đó là dù được miễn tiền sử dụng đất, nhưng muốn làm nhà ở xã hội vẫn phải xác định số tiền này rồi mới được thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất và điều này làm phát sinh nhiều thủ tục hành chính. Để thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất cần thời gian từ 1-2 năm, chưa kể quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai…, dẫn đến việc lựa chọn còn phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện, làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Còn TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chỉ ra 3 vướng mắc lớn ảnh hưởng tới chủ trương này. Vướng mắc thứ nhất - cũng là quan trọng nhất, đó là chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận nhà ở xã hội, nhiều người cho rằng làm nhà ở xã hội như làm từ thiện, không phải là vấn đề thiết yếu. Vướng mắc thứ hai là cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và khâu thực thi. Vướng mắc thứ 3 là quy hoạch và quỹ đất, công tác đền bù và giải phóng mặt bằng rất khó khăn.
Trên thực tế, những vướng mắc trong trình tự phê duyệt, thẩm định dự án, điều chỉnh quy hoạch… được chỉ ra như là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án nhà ở xã hội trên cả nước “dậm chân tại chỗ” hoặc chậm tiến độ kéo dài.
Trong khi đó, nhìn sang các thị trường lân cận như Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore…, hệ thống nhà ở xã hội được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp dành cho đối tượng thu nhập thấp, mà vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.
So với thị trường nhà ở xã hội ở Hồng Kông chỉ có nhà chung cư, sản phẩm này tại Việt Nam có thêm loại hình nhà liền thổ do còn nhiều quỹ đất ở. Hồng Kông đẩy mạnh tỷ lệ công/tư phát triển nhà ở là 70:30 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội, trong khi Việt Nam vẫn chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ này.
Hay tại Singapore, quốc gia này quy định chặt chẽ hơn Việt Nam về chương trình nhà ở xã hội với các tiêu chí về sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu (99 năm)… nhằm giúp Chính phủ Singapore chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu.
Còn ở Hàn Quốc, các thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở xã hội được đơn giản hóa rất nhiều. Nếu quy hoạch dự án được chính phủ phê duyệt, hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác sẽ được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và thực hiện dự án.
Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes cho rằng, điểm khó nhất trong chính sách phát triển chương trình nhà ở theo mục tiêu quốc gia là cách tiếp cận đề xây dựng chính sách sao cho phù hợp. Chẳng hạn, nhà ở xã hội được xác định dành cho người thu nhập thấp và điều này gây lấn cấn trong việc xác định đối tượng được tiếp cận, mà đôi khi đối tượng được mua lại có thu nhập tốt hơn với đối tượng không được mua.
Ông Nam cho rằng, trong phát triển chính sách, việc lấy kinh nghiệm từ quốc tế để áp dụng tại Việt Nam là bình thường, song cần quan tâm tới bản chất vấn đề. Tại các nước phát triển, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội theo đơn đặt hàng của chính quyền và sau khi xây xong, chính quyền sẽ mua lại để cho thuê hoặc bán cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu, nên vai trò chủ đầu tư thuộc về chính quyền, họ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu sản phẩm bị thị trường quay lưng.
“Còn tại Việt Nam, chính quyền kêu gọi doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, rủi ro doanh nghiệp tự chịu, nhưng hoạt động kinh doanh lại bị can thiệp quá sâu bởi các công cụ chính sách nên họ không mặn mà cũng là điều dễ hiểu”, ông Nam nhấn mạnh.
Trong nghiên cứu “Nhà ở giá phải chăng, những tác động và sự tăng trưởng trong dài hạn”, các chuyên gia của Savills định nghĩa, nhà ở xã hội là sản phẩm nhà ở giá phải chăng với đặc thù được sự hỗ trợ phát triển bởi Nhà nước. Tuy nhiên, cũng như Việt Nam, nhiều nơi trên thế giới đang cho thấy sự cấp thiết về nguồn lực từ khối tư nhân, từ đó giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân.
Nghiên cứu trên cho thấy, ở các thị trường phát triển như Pháp hay Thụy Điển, nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở bình dân chưa bao giờ cao như hiện nay. Thế nhưng, chưa một quốc gia nào cho thấy có thể đưa ra một giải pháp phát triển nhà ở xã hội mang tính cấu trúc hơn.
“Chỉ dựa vào ngân sách quốc gia để phát triển các dự án nhà ở xã hội là điều không thể. Nhà nước phải khuyến khích khối tư nhân để các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào chủ trương này”, chuyên gia của Savills nhận xét.
