Sức hấp dẫn nhìn từ tuyến metro số 1
Giám đốc một doanh nghiệp lữ hành cư ngụ tại quận 9 cũ, có trụ sở đóng tại quận 1, TP.HCM chia sẻ, trước đây, mỗi ngày đi làm, anh phải tự lái xe ô tô từ nhà đến nơi làm việc mất từ 40-50 phút, có hôm kẹt xe cả giờ đồng hồ, đó là chưa kể phát sinh chi phí gửi xe mỗi ngày.
Tuy nhiên, từ khi tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên (metro số 1) đưa vào hoạt động, anh chuyển sang phương tiện này vừa tiết kiệm thời gian, không bị kẹt xe, vừa giảm khá nhiều chi phí. Theo vị giám đốc trẻ này, không chỉ anh mà nhiều nhân viên trong công ty sinh sống ở khu Đông cũng thay đổi phương tiện di chuyển bằng metro từ cuối năm ngoái đến nay.
Tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã trở thành minh chứng về sự tiện lợi và tác động ngày càng rõ nét đến thị trường bất động sản. Đây là tuyến metro đầu tiên tại TP.HCM đưa vào khai thác. Toàn tuyến dài gần 20 km, gồm 14 nhà ga, khởi đầu từ Bến Thành (quận 1) đi dọc trục xa lộ Hà Nội kết nối đến Bến xe Miền Đông mới (quận 9 cũ).
Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, từ khi bắt đầu đưa vào khai thác (22/12/2024), nhu cầu “săn” nhà đất dọc theo tuyến metro số 1 ngày càng tăng cao, kéo theo mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh hơn so với nhiều khu vực khác.
Chỉ trong 1 năm qua, nhiều dự án căn hộ ven tuyến metro số 1 thuộc khu vực Thủ Đức cũ ghi nhận giá tăng 20-30%, nếu so với lúc mới mở bán thì tăng tới 3-4 lần.
Hiện có hơn 40 dự án bất động sản lớn nằm dọc tuyến metro này. Khu vực từ ga An Phú đến ga Thảo Điền (thuộc quận 2 cũ) là nơi tập trung nhiều dự án chung cư, hầu hết thuộc loại hình cao cấp, giá trung bình trên 70 triệu đồng/m2. Mức này tăng từ 20-30% so với đầu năm và từ 45-90% so với giai đoạn 2019-2020.
Cụ thể, dự án Masterise Thảo Điền, Masterise An Phú gần ga Metro An Phú, trung bình mỗi mét vuông căn hộ đang bán với giá 100-120 triệu đồng, tăng 20-30% so với đầu năm 2024 và tăng 57-67% so với năm 2019; căn hộ Thảo Điền Residence từ 94 triệu đồng lên 142 triệu đồng (tăng 30%), còn so với năm 2019 thì tăng gấp đôi.
Hay như dự án The Nassim, đầu năm 2024, giá trung bình khoảng 96 triệu đồng/m2, hiện giao dịch ở mức 119 triệu đồng/m2 (tăng 24%); Gateway Thảo Điền từ 81 triệu đồng/m2 lên 125 triệu đồng/m2 (tăng 42%); The Vista An Phú từ 64 triệu đồng/m2 lên 71 triệu đồng/m2 (tăng 28%); The Estella từ 68 triệu đồng/m2 lên 84 triệu đồng/m2 (tăng 16%); Thảo Điền Pearl từ 68 triệu đồng/m2 lên 85 triệu đồng/m2 (tăng 25%)…
Khu vực ga Thủ Đức đến Bình Thái (quận Thủ Đức và quận 9 cũ), loạt dự án chung cư cũ như Lavita Charm, Lavita Garden, Centum Weath, TDH Phước Long… cũng tăng giá từ 20-30% so với đầu năm 2024 và tăng gấp đôi so với thời điểm mới mở bán giai đoạn 2019-2020.
Không chỉ dự án hiện hữu, nhiều chung cư đang triển khai gần kề tuyến metro số 1 cũng thiết lập mặt bằng giá mới, chẳng hạn dự án Masterise Grand View (ga Rạch Chiếc) có giá bán 110-150 triệu đồng/m2, dự án Eaton Park của Gamuda Land (ga An Phú) từ giá bán ban đầu 130-145 triệu đồng/m2, hiện tăng lên 200-220 triệu đồng/m2..
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho hay, hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các khu vực đô thị, đồng thời là yếu tố then chốt góp phần làm tăng giá trị bất động sản.
Việc tuyến metro số 1 vận hành giúp cải thiện khả năng kết nối các khu vực, giảm ùn tắc giao thông, người dân quanh tuyến đường có thêm sự lựa chọn thuận tiện, an toàn khi lưu thông. Đây cũng là một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy giá nhà đất dọc theo tuyến này tăng mạnh hơn các khu vực khác.
“Khi tuyến metro đi vào hoạt động, nếu trở thành phương tiện quen thuộc và thu hút được người sử dụng sẽ thúc đẩy không chỉ nhu cầu nhà ở, mà còn cả hoạt động thương mại dọc theo các tuyến này. Kéo theo đó là giá bán và thuê bất động sản cũng đi lên”, ông Thắng nói.
Tương tự, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, tuyến metro số 1 không chỉ giúp giảm thiểu ùn tắc, tai nạn giao thông, mà còn góp phần giảm ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân. Tuyến metro này vận hành có thể thúc đẩy giá các dự án cao cấp gần trục đường Xa lộ Hà Nội và các ga quan trọng tăng thêm 10-15% trong năm nay.
“Mỏ vàng” bất động sản TOD chờ đánh thức
Mặc dù sức hấp dẫn của mô hình bất động sản ven metro là không thể phủ nhận, nhưng theo các chuyên gia, hiệu ứng này hiện chủ yếu mang tính tự phát, chứ chưa xuất phát từ mô hình bất động sản TOD được quy hoạch bài bản.
Tại hội thảo “hành trình hiện thực hóa đô thị TOD - cơ hội và thách thức” được tổ chức tại TP.HCM mới đây, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết, đến nay, Việt Nam chưa có một TOD nào được hình thành, kể cả khi tuyến metro số 1 tại TP.HCM chính thức đi vào vận hành. Các tuyến metro này được thiết kế chủ yếu là để vận chuyển hành khách, mà chưa chú trọng quy hoạch xây dựng các TOD nhằm khai thác quỹ đất dọc tuyến.
Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị dọc theo các tuyến metro và đường vành đai, với mục tiêu tối ưu hóa kết nối giao thông và thúc đẩy sự phát triển bền vững. Theo ông Sơn, TOD phải được làm cho người sử dụng và cần được quy hoạch bài bản ngay từ đầu.
“Ở Việt Nam, phần lớn người dân quen bước ra cửa là lên xe máy, khoảng cách vài chục mét cũng đi xe. Nhưng với TOD, tư duy này phải thay đổi. Ở các đô thị lớn trên thế giới, người dân đi bộ đến ga trong bán kính vài trăm mét, thậm chí cả cây số là chuyện rất bình thường. Vì vậy, TOD là một hệ sinh thái đô thị: Đường đi bộ - bãi xe - thương mại - không gian công cộng - dịch vụ - an ninh - thiết kế cảnh quan…, tất cả đều phải được tổ chức đồng bộ, bài bản để người dân thực sự muốn sử dụng giao thông công cộng”, ông Sơn nói và nhấn mạnh rằng, chỉ khi làm được điều này, bất động sản dọc các tuyến metro, đường vành đai mới tạo giá trị đột biến, có thể tăng tới hàng chục lần, chứ không chỉ vài ba lần như hiện tại.
Theo các chuyên gia, TP.HCM đang đứng trước cơ hội vàng để phát triển, trong đó mô hình TOD được ví như “mỏ vàng” của thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh TP.HCM trở thành “siêu” đô thị sau sáp nhập địa giới hành chính, Thành phố định hướng mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị lên hơn 1.000 km, việc tích hợp đa ngành và thu hút hợp tác công - tư trở nên cấp thiết.
Khi đó, mô hình TOD không chỉ tối ưu hóa quỹ đất và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, mà còn tạo ra hệ sinh thái sống thân thiện, tiện lợi cho người dân quanh các nhà ga. TOD được quy hoạch bài bản không chỉ trở thành động lực tái thiết đô thị, mà còn góp phần tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất quanh các nhà ga.
Ông Nguyễn Tất Thắng - Phó Phòng Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật (Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM) cho rằng, những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 đã ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác.
Song, đây cũng là giai đoạn cần thiết để hệ thống pháp lý cho đường sắt đô thị được hoàn thiện. Nghị quyết 38 do HĐND TP.HCM thông qua đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD thời gian tới.
TP.HCM đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP. Thủ Đức cũ (khu vực nhà máy xi măng Hà Tiên đã được di dời) phù hợp phát triển TOD.
Một khu đất khác sẽ được đấu giá sắp tới là khu Nông trường Dừa thuộc phường Long Trường, có diện tích 152 ha kết nối với đường Vành đai 3, hay khu đất 29 ha (nhà máy Nhatico) thuộc phường Long Bình, kết nối với đường Vành đai 3 được quy hoạch là đất ở, đất hỗn hợp.
Theo ông Thắng, Thành phố cũng nghiên cứu phạm vi 500-1.000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Các dự án đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành - Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục trong năm nay để có thể khởi công vào đầu năm tới.
