Quy định Quản lý chung cư, góp ý từ người trong cuộc

Từ cảnh 5 cha, 3 mẹ

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giám đốc một đơn vị vận hành, quản lý tòa nhà tại TP.HCM cho biết, doanh nghiệp này hiện đang quản lý, vận hành một chung cư (có nhiều đơn nguyên, chung khối đế) và điều đáng nói là mỗi đơn nguyên lại lập ra một ban quản trị. Điều này dẫn đến rất nhiều khó khăn cho đơn vị quản lý, vận hành khi lâm vào cảnh năm cha, ba mẹ.

Ở chung cư này, các đơn nguyên thì riêng lẻ, nhưng nhiều hạng mục chung (chủ yếu ở tầng hầm) như phòng cháy chữa cháy, máy bơm… Do đó, khi có sự cố rất khó xử lý, bởi một ban quản trị cầm chìa khóa vận hành máy bơm, một ban quản trị khác lại phụ trách phòng cháy chữa cháy...

Đây chỉ là một trong rất nhiều câu chuyện liên quan đến quản lý, vận hành chung cư.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (Vietbuilding) cho rằng, hiện tại, luật chưa quy định với các khu đô thị có nhiều tòa chung cư thì giới hạn bao nhiêu căn chung cư chung một ban quản trị. Việc lựa chọn để chung hay tách riêng ban quản trị là do cư dân. Điều này có cả mặt tích cực và tiêu cực, đó là nếu các ban quản trị đồng thuận thì công tác quản lý, vận hành sẽ dễ hơn, nhưng nếu rơi vào tình trạng mỗi ban mỗi ý, thì sẽ dẫn đến tình trạng rối loạn.

“Theo tôi, các đơn nguyên có chung khối đế thì nên chung ban quản trị. Thậm chí, các đơn nguyên riêng lẻ gần nhau, thì khoảng từ 5 đơn nguyên trở xuống cũng nên lập chung một ban quản trị để tránh bị xé lẻ”, ông Tuấn cho biết.

Tiếng nói người trong cuộc

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các đơn vị quản lý vận hành, ban quản trị và đông đảo người dân cho Dự thảo Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trước rất nhiều xung đột, mâu thuẫn tại chung cư, Dự thảo lần này được kỳ vọng sẽ phần nào vá lỗi và giúp chấn chỉnh hoạt động sử dụng chung cư một cách khoa học, hợp lý và chuẩn pháp lý hơn.

Chung cư đang trở thành xu hướng sống của nhiều người dân đô thị. Ảnh: Thành Nguyễn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Đỗ Hồng Dương, Trưởng ban quản trị Cụm chung cư Hodeco Plaza (quy mô 600 căn hộ), 36 Nguyễn Thái Học, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, Dự thảo Thông tư lần này có một số sửa đổi gần hơn với thực tế quản lý và sử dụng chung cư, bám sát cuộc sống và giúp tạo hành lang pháp lý tốt hơn cho những người liên quan. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều chưa thoát khỏi cách nhìn cũ, bó buộc sự phát triển của nhà chung cư trong thời đại mới, vẫn còn nhiều mặt hạn chế mà e rằng, chỉ sau khi ban hành một thời gian ngắn sẽ lại trở nên lạc hậu giống như Thông tư 02/2016.

Theo ông Dương, dự thảo lần này còn nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa tách biệt như khái niệm về “Tòa nhà chung cư” và “Cụm nhà chung cư”. Hay Khoản 5, Điều 4 nói về quyền và trách nhiệm của ban quản trị còn chung chung và làm khó cho tất cả mọi người, từ ban quản trị, cho đến chủ đầu tư, vì phải suy đoán quá nhiều.

Ngoài ra, ông Dương còn chỉ ra, có những điều đã bị xóa đi không còn hiệu lực, nhưng vẫn được viện dẫn vào trong Dự thảo, khiến các đối tượng áp dụng không biết thực hiện ra sao.

Dự thảo có ưu ái chủ đầu tư?

Trên thực tế, có không ít trường hợp, quy định về lá phiếu bầu ban quản trị đang gây khó cho việc thành lập bộ máy này, nhất là khi chủ đầu tư tìm cách quy đổi lá phiếu theo hướng có lợi cho mình.

Ông Dương cho biết, tại Khoản 3, Điều 16 quy định về “Quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo đơn vị căn hộ và được quy định như sau:

a) Mỗi căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết;

b) Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ, thì mỗi phần diện tích sàn xây dựng tương đương với diện tích sàn xây dựng của căn hộ có diện tích lớn nhất theo thiết kế được phê duyệt tại nhà chung cư đó có một phiếu biểu quyết”.

Nội dung này thoạt nghe thì có vẻ hợp lý, nhưng xem xét kỹ thì lại là một sự ưu tiên chủ đầu tư quá đáng.

Cụ thể, dù cư dân có đi họp với tỷ lệ bao nhiêu, 15%, 30% hay 50%..., thì chủ đầu tư luôn luôn nắm số phiếu tối đa đối với diện tích sàn thuộc quyền sở hữu của họ. Trong trường hợp hội nghị thường niên của cụm chung cư lớn, có 650 căn hộ, nếu có 30% cư dân tham dự, tương đương 195 người, trong khi chủ đầu tư có số phiếu biểu quyết là 127 (tương ứng với diện tích sàn 6 tầng thương mại của họ), thì chủ đầu tư có quyền rất lớn để làm nghiêng cán cân về phía ứng cử viên mà họ ủng hộ, đồng thời loại ứng cử viên nhiệt huyết với cư dân khỏi cuộc bầu chọn.

Trên thực tế, chuyện này đã xảy ra nhiều lần và ở nhiều nơi. Nếu như vậy, cuộc bầu chọn mất công bằng quá lớn và sẽ là điểm bắt đầu của một cuộc đấu đá triền miên trong nội bộ ban quản trị và giữa cư dân với chủ đầu tư. Thực tế đã chứng minh điều này ở nhiều chung cư trong cả nước những năm qua.

Ngoài ra, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có ý kiến cho rằng, dù cuộc bầu chọn có ra sao chăng nữa, thì chủ đầu tư đương nhiên có một chân phó ban quản trị mà không cần phải bầu bán gì cả. Đó là một sự bất công quá lớn, một sự ưu ái cho chủ đầu tư. Do đó, cũng đã xuất hiện ý kiến cho rằng, khi chủ đầu tư đương nhiên có ít nhất 1 phó ban quản trị mà không cần phải thông qua bầu chọn, thì hãy để việc bầu chọn những thành viên còn lại của ban quản trị chỉ do cư dân thực hiện, mà không có sự tham gia của chủ đầu tư nữa.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp tại chung cư.

Cụ thể, thời gian vừa qua có một số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thực hiện theo hợp đồng. Đây là cái tỷ lệ số người tham gia hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, trong khi thực tế nhiều nhà chung cư không thể được, hoặc quy định về chế tài xử phạt.

Ngoài ra, còn một số lý do như, một số chủ đầu tư ko đủ năng lực thực hiện dự án; mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý; cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên, cái vấn đề trong thời gian vừa qua xảy ra tranh chấp do công tác thực thi pháp luật là chủ yếu; các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.