“Cắt lỗ” diễn ra ở đâu?
Nhìn vào bức tranh tổng thể hiện nay, phần lớn chuyên gia đều có chung nhận định, thị trường bất động sản trong dài hạn rất nhiều tiềm năng, nhưng ngắn hạn, dòng tiền đang là nút thắt quan trọng tác động đến thanh khoản.
Lãi suất tăng mạnh là “phép thử” lớn nhất đối với cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Khi giai đoạn “tiền rẻ” qua đi, các khoản vay cũ hết thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi leo thang đã khiến áp lực dòng tiền trở nên căng thẳng. Đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, rủi ro “gãy” dòng tiền buộc họ phải cắt lỗ hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc Công ty DKRA Group cho biết, gần đây, trên thị trường xuất hiện hiện tượng bất động sản được chào bán với giá thấp hơn mặt bằng chung từ 10-15%.
Ở phân khúc căn hộ, thời điểm năm 2025, một số nhà đầu tư tham gia thị trường với mục đích “lướt sóng” ngắn hạn, nay đến kỳ thanh toán nhưng không xoay xở được dòng tiền, trong khi lãi suất ngân hàng tăng cao cùng với việc tiếp cận vốn vay không còn dễ như trước nên đành chấp nhận bán giá thấp.
Một phân khúc khác cũng có diễn biến tương tự là đất nền vùng ven, đặc biệt tại những khu vực hạ tầng tiện ích thiếu thốn, việc rao bán “hàng ngộp” diễn ra khá phổ biến. Những mảnh đất từng được đẩy giá lên cao trong các cơn sốt nóng thì nay được bán với mức giảm từ 15-20% so với thời điểm giữa năm 2025.
“Cần lưu ý là diễn biến ‘cắt lỗ’ này mang một trạng thái khác so với trước đây, chủ yếu là nhà đầu tư giảm lợi nhuận kỳ vọng và diễn ra cục bộ ở một bộ phận dùng đòn bẩy cao hoặc một số phân khúc, cũng không mang tính đại diện cho thị trường”, ông Thắng nói và cho rằng, áp lực lãi vay tăng cao là có thật, nhưng với nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực vẫn khan hiếm và chi phí đầu vào phát triển dự án liên tục đi lên, giá bán từ các chủ đầu tư gần như không có dấu hiệu giảm nhiệt.
Nhiều người hiện có dòng tiền ổn định vẫn tìm kiếm các bất động sản tốt để mua. Về phía doanh nghiệp, thay vì giảm giá trực tiếp trên hợp đồng, họ lựa chọn chiến thuật tăng cường chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán, hoặc cam kết hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài để chia sẻ gánh nặng cho khách hàng.
Song, điều này cũng tạo ra một nghịch lý trên thị trường: Giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhưng giá sản phẩm mới vẫn duy trì ở ngưỡng cao.
Theo phân tích của các chuyên gia, tình trạng giảm giá cắt lỗ gần đây là hệ quả tất yếu của quá trình điều chỉnh sau một thời gian dài thị trường phát triển dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính. Áp lực lãi suất tăng cao là “phép thử” cho một giai đoạn thanh lọc của thị trường.
“Tình trạng giảm giá cắt lỗ có thể sẽ đạt đỉnh vào giữa năm 2026, khi các khoản vay đến hạn thanh toán và áp lực trả lãi gốc trở nên quá tải đối với nhiều nhóm nhà đầu tư. Tuy vậy, sự điều chỉnh này là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn, nơi giá trị tài sản gắn liền với khả năng khai thác và nhu cầu thực tế”, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nhận định.
Giá trị thực “lên ngôi”
Theo các chuyên gia, sự chuyển biến rõ nét nhất trên thị trường địa ốc hiện nay là chuyển dịch từ tư duy “lướt sóng” sang “phòng thủ và tích lũy”. Những người làm chủ được dòng tiền giai đoạn hiện tại gần như chỉ ưu tiên những bất động sản pháp lý chuẩn chỉnh, có khả năng khai thác sử dụng.
Những sản phẩm giá trị thực này rất khó giảm giá sâu vì giá trị nội tại bền vững. Đây chính là thời điểm mở ra cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự, tiềm lực tài chính vững và tầm nhìn dài hạn. Khi những giá trị ảo bị loại bỏ, thị trường sẽ trở nên lành mạnh và minh bạch hơn.
 |
Tại phân khúc đất nền vùng ven, việc rao bán “hàng ngộp” diễn ra khá phổ biến. Ảnh: Lê Toàn. |
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings cho hay, trong triết lý kinh doanh luôn có câu “trong nguy có cơ”. Diễn biến thị trường thời gian qua đã khiến nhiều nhà phát triển dự án phải thay đổi chiến lược kinh doanh.
Cuối năm 2025, SG Holdings xây dựng chiến lược tăng quy mô nhân sự, mở rộng thị phần, địa bàn kinh doanh, nhưng hiện có sự thay đổi, mọi hoạt động đều gắn với giá trị thực, nhu cầu thực.
Theo ông Sang, hiện nay, trong khi một bộ phận nhà đầu tư đang chật vật tìm cách thoát hàng do áp lực tài chính, thì không ít người có tiềm lực tài chính lại không ngừng tìm kiếm bất động sản giá trị, cho thấy sức hấp dẫn của loại tài sản này vẫn rất lớn.
Còn theo ông Nguyễn Xuân Lộc - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real cho rằng, nếu như thị trường bất động sản những năm trước mang hơi hướng của sự đầu cơ ngắn hạn, thì bước sang năm 2026, bức tranh đầu tư tại phía Nam đang được vẽ lại bằng những gam màu của sự bền vững và chiến lược dài hạn.
Cơ hội đầu tư trong giai đoạn này không còn dành cho những dòng tiền nóng vội muốn “lướt sóng” qua đêm, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị.
Các chuyên gia cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản phía Nam hiện nay chỉ là tạm thời, còn xét ở góc độ dư địa, đây mới là giai đoạn khởi đầu cho một chu kỳ phát triển mới. Trong đó, động lực tăng trưởng chính đến từ đầu tư công và hạ tầng kết nối liên vùng được đẩy mạnh triển khai.
Năm 2026 đánh dấu giai đoạn bứt phá của các công trình trọng điểm như đường Vành đai 2, Vành đai 3 và các tuyến cao tốc nối liền TP.HCM với các tỉnh miền Tây và Tây Nguyên. Hạ tầng kết nối không chỉ mở rộng không gian đô thị, mà còn thay đổi hoàn toàn diện mạo kinh tế của những vùng đất mà nó đi qua.
Những khu vực trước đây vốn được coi là vùng ven thì nay trở thành những tâm điểm mới thu hút dòng tiền nhờ sự rút ngắn về thời gian di chuyển. Cơ hội đang mở ra tại những đô thị vệ tinh được quy hoạch bài bản, nơi có quỹ đất đủ lớn để phát triển các đại đô thị tích hợp đa tiện ích, đáp ứng nhu cầu giãn dân từ lõi trung tâm.
Trong thách thức sẽ mở ra cơ hội mới, đó là nhận định của hầu hết thành viên thị trường. Thị trường bất động sản sẽ không còn những cơn sốt ảo, mà từng bước hướng đến một diện mạo mới thực chất hơn, nơi tài sản giá trị được định vị dựa trên nhu cầu sử dụng và khả năng tăng trưởng bền vững. Những người trụ vững và biết cách tận dụng dòng tiền trong thời điểm “lửa thử vàng” này sẽ dẫn dắt cuộc chơi.
