Đột phá từ hạ tầng
Từ năm 2026, nhiều khu vực của TP.HCM được dự báo sẽ bước vào giai đoạn cao điểm thi công hạ tầng quy mô lớn, với hàng loạt dự án giao thông liên vùng mang tính chiến lược được triển khai đồng loạt.
Một trong những công trình được kỳ vọng tháo gỡ “điểm nghẽn” giao thông khu vực Cảng Cát Lái, đồng thời mở ra dư địa phát triển mới cho khu Đông TP.HCM (trước đây) là dự án xây dựng tuyến đường liên cảng Cát Lái - Phú Hữu. Tuyến đường này kết nối trực tiếp đến nút giao cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và đường Vành đai 3 TP.HCM.
Dự án có tổng mức đầu tư 8.782 tỷ đồng, dự kiến khởi công từ quý IV/2026. Theo UBND TP.HCM, việc đầu tư dự án là hết sức cần thiết nhằm hình thành trục giao thông chuyên dụng kết nối trực tiếp hệ thống cảng với Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Qua đó, rút ngắn hành trình vận chuyển, tăng cường kết nối liên vùng, tạo điều kiện cho chuỗi logistics xuất nhập khẩu phát triển bền vững, đồng thời khai thác hiệu quả tiềm năng kinh tế cảng của TP.HCM và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long.
Khi hoàn thành, tuyến đường này được kỳ vọng sẽ giảm áp lực giao thông cho các trục đường hiện hữu như Nguyễn Thị Định, Nguyễn Duy Trinh, Vành đai 2 (nhánh phía Đông), Xa lộ Hà Nội, góp phần giải quyết ùn tắc kéo dài tại khu vực cụm cảng Cát Lái - Phú Hữu, hạn chế xe container đi vào nội đô, tạo dư địa phát triển các khu dân cư và đô thị phía Đông TP.HCM trong giai đoạn tới.
Dự án tiếp theo cũng được dự kiến khởi công trong năm nay là Cầu Phú Mỹ 2, có tổng mức đầu tư khoảng 23.185,6 tỷ đồng, do Công ty cổ phần Tập đoàn Masterise đề xuất thực hiện theo phương thức đối tác công tư.
Mục tiêu của dự án là hình thành trục giao thông kết nối mới giữa khu Nam TP.HCM với khu vực phía Nam tỉnh Đồng Nai (khu vực huyện Nhơn Trạch cũ) và Cảng hàng không quốc tế Long Thành, góp phần hoàn thiện mạng lưới giao thông theo quy hoạch, giảm tải cho các trục giao thông hiện hữu và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đô thị và công nghiệp của cả 2 địa phương.
Bên cạnh đó, cầu Phú Mỹ 2 được kỳ vọng sẽ tạo ra trục kết nối liên hoàn từ trung tâm TP.HCM, sân bay Tân Sơn Nhất đến sân bay quốc tế Long Thành, đồng thời kết nối với hệ thống cảng biển của TP.HCM và Đồng Nai. Khi hoàn thành, công trình được kỳ vọng sẽ trở thành động lực thúc đẩy phát triển đô thị Nam Sài Gòn và khu vực phía Nam tỉnh Đồng Nai giai đoạn tới.
Tương tự, dự án cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh sau hàng chục năm chờ đợi cũng có chuyển biến mới khi TP.HCM đã thông qua chủ trương đầu tư, dự kiến xây dựng từ năm 2026.
Cùng với tuyến đường metro Bến Thành - Cần Giờ, dự án cầu Cần Giờ được kỳ vọng sẽ đáp ứng nhu cầu lưu thông nhanh chóng, an toàn cho người dân, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất, phát huy tiềm năng, lợi thế của khu vực cửa ngõ phía Nam. Cùng với đó, công trình tạo điều kiện phát triển các dịch vụ vận tải thuận lợi, thu hút đầu tư và khách du lịch đến Cần Giờ.
Ngoài các dự án nói trên, TP.HCM đang dồn lực đầu tư các tuyến đường ven biển TP.HCM - Cần Giờ - Vũng Tàu; đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu; các tuyến cao tốc kết nối TP.HCM đến Chơn Thành, Long Thành, Mộc Bài; các tuyến Vành đai 2, 3, 4; cùng hệ thống đường sắt đô thị kết nối sân bay Long Thành, Cần Giờ, Thủ Dầu Một…
Đáng chú ý, dự kiến năm 2026, khi tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành và tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu thông xe toàn bộ sẽ tạo thành mạng lưới đường cao tốc kết nối vùng Đông Nam Bộ với Tây Nam Bộ, khi đó sẽ rút ngắn quãng đường từ miền Tây Nam Bộ tới cảng Cái Mép - Thị Vải và sân bay Long Thành, giúp hàng triệu tấn hàng nông sản, thủy sản của Đồng bằng sông Cửu Long đến cảng nhanh hơn, giảm chi phí logistics cho doanh nghiệp.
Xu hướng mạng lưới đô thị
Hạ tầng luôn là động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản. Thực tế, từ lâu, thị trường đã xuất hiện thêm nhiều dự án bất động sản tại các khu vực xa trung tâm hoặc các đô thị vệ tinh. Nhưng trong thời gian tới, xu hướng được dự đoán sẽ là mạng lưới đô thị, tức là xem đô thị như hệ thống các trung tâm có kết nối với nhau, thay vì tập trung vào số ít trung tâm khu biệt.
Theo xu hướng này, kết nối hạ tầng giao thông giữa các khu vực sẽ đóng vai trò quan trọng, đồng thời cơ hội sẽ đến với nhiều doanh nghiệp bất động sản hơn, thay vì chỉ những doanh nghiệp có quỹ đất tại các đô thị lớn với chi phí tiền sử dụng đất ngày càng gia tăng.
Các tuyến vành đai cùng với metro, cầu vượt sông… đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, biến những khu vực từng bị xem là “ngoại ô xa xôi” trở thành lựa chọn hợp lý cho an cư.
Công ty Chứng khoán MB (MBS) dự báo, giai đoạn 2026-2027 sẽ là chu kỳ mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam, trong đó các doanh nghiệp nắm bắt tốt thời cơ có thể hưởng lợi lớn.
Bởi khi hạ tầng giao thông phát triển, mức độ thuận lợi trong sinh hoạt và giá trị sử dụng thực tế tăng lên, giúp giá trị bất động sản tăng theo, cũng là động lực để các doanh nghiệp triển khai dự án mới. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư có xu hướng “đón đầu” các sản phẩm bất động sản khi hạ tầng xung quanh được triển khai, khiến giá tăng trước khi hạ tầng hoàn thiện.
Ông Trương Đắc Nguyên - Giám đốc Đầu tư, Công ty quản lý gia sản Blue Horizon nhìn nhận rằng, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, xây dựng tăng cao khiến nguồn cung mới ngày càng hạn chế và giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông… sẽ là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy xu hướng “ly tâm” thời gian tới.
Đồng thời, các tuyến vành đai cùng với metro, cầu vượt sông… đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, biến những khu vực từng bị xem là “ngoại ô xa xôi” trở thành lựa chọn hợp lý cho an cư. Đặc biệt, TP.HCM còn đang tích cực nâng cấp hạ tầng liên kết vùng để hình thành các đô thị vệ tinh, giúp giảm áp lực dân số khỏi khu trung tâm.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam, Batdongsan.com.vn, các tuyến metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai… đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông TP.HCM và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ.
Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong Vành đai 2 với khoảng 324 dự án.
Khi các tuyến Vành đai 3, 4 dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, thúc đẩy các nhà phát triển dự án tiến ra vùng ven, khiến số dự án tăng lên con số khoảng 1.050 như hiện nay - gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ, chủ yếu dịch chuyển về phía Đông Bắc TP.HCM.
Nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP.HCM trong năm 2025. Tính đến cuối tháng 11/2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP.HCM.
“Khu vực trung tâm TP.HCM không còn giữ vai trò duy nhất. Các tuyến vành đai tạo ra những cực phát triển mới tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè…, đánh dấu giai đoạn giải nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay”, ông Tuấn nói và khuyến nghị nhà đầu tư giai đoạn này cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thực sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hóa mạnh như hiện nay.
