Nhà đầu tư “hướng ngoại”
Theo Batdongsan.com.vn, thị trường địa ốc quý III/2025 phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven - nơi còn nhiều dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Cụ thể, mức độ quan tâm tới bất động sản tại 2 đô thị trung tâm trong quý III/2025 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ (-1%) ở khu vực mới.
Ở chiều ngược lại, các khu vực lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Mức độ quan tâm bất động sản vùng ven Hà Nội tăng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.
Bức tranh bất động sản miền Bắc quý III/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Các địa phương Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang (cũ) trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một với chỉ số 100, hai vị trí tiếp theo lần lượt là Hưng Yên (62) và Bắc Ninh (35).
Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với mức tăng 65%, tiếp đến là Bắc Giang (+61%), Hải Phòng (+50%) và Bắc Ninh (+48%). Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì mức tăng từ 26-42%.
Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội - nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.
Tại phía Nam, thị trường địa ốc trở nên nhộn nhịp tại các đô thị vệ tinh của TP.HCM trước sáp nhập. Cụ thể, Bình Dương cũ nổi lên như “ngôi sao sáng” khi chiếm tới 84% tổng mức độ quan tâm toàn miền và đứng đầu với chỉ số 100.
Các địa phương khác như Đồng Nai (38), Bà Rịa - Vũng Tàu (34) và Long An (28) cũng góp mặt trong nhóm thu hút lớn, tạo thành một “vành đai vệ tinh” sôi động quanh TP.HCM.
Trong số các “điểm nóng” mới, Bình Dương chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác dù đều tăng cao như Bà Rịa - Vũng Tàu (+98%), Đồng Nai (+89%), Long An (+88%)…
Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
Kỳ vọng giá tăng theo hiệu ứng sáp nhập
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho hay, sau sắp xếp lại địa giới hành chính, thị trường bất động sản ven TP.HCM cũ như Bình Dương nhận được nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư, diễn biến cũng sôi động hơn trước, nhiều khu vực như Thuận an, Dĩ An đã tăng giá hơn 10% (tùy sản phẩm) chỉ trong thời gian ngắn.
 |
Các dự án vùng ven Hà Nội và TP.HCM nhận được nhiều sự quan tâm từ thị trường. Ảnh: Dũng Minh. |
“Có bất động sản trước sáp nhập có giá khoảng 110 tỷ đồng, sau sáp nhập bán được khoảng 130 tỷ đồng. Nhiều bất động sản trước đây cách nhau chỉ một con đường, phía TP.HCM cũ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, phía Bình Dương cũ có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, nhưng sau sáp nhập giá sản phẩm đã thay đổi theo hướng tăng để dần tiệm cận với bất động sản TP.HCM”, ông Nghĩa nói và cho biết thêm, giai đoạn hiện tại, nhiều nhà đầu tư giữ quan điểm đầu tư bất động sản là an toàn cho dòng vốn, nhưng ngoài những trường hợp đã xuống tiền, nhiều người vẫn đang “ngóng” chính sách mới để có hành động phù hợp cho giai đoạn tiếp theo.
Còn tại thị trường phía Bắc, theo anh Trần Đức Thiện - nhân viên kinh doanh thuộc Đất Xanh Miền Bắc, hiện thị trường Hà Nam cũ đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ hiệu ứng của các dự án lớn.
“Dòng tiền mới đang đổ khá mạnh về thị trường này và nhà đầu tư hào hứng ở nhiều phân khúc, trong đó đất nền được quan tâm nhiều”, nhân viên kinh doanh này nói và chia sẻ thêm rằng, với phân khúc đất nền, chỉ khoảng 10% là nhu cầu ở thực, còn lại là nhu cầu đầu tư và điểm đáng lưu ý là phân khúc này thu hút cả nhà đầu tư địa phương lẫn nhà đầu tư Hà Nội, xuất phát từ ưu điểm không phải xây, có thể bán lại cho người có nhu cầu thực ở giai đoạn sau này. Suất đầu tư phổ biến từ 2-3 tỷ đồng/lô, các sản phẩm giá cao hơn thì thanh khoản chậm hơn.
Với phân khúc căn hộ, đại diện BHS Group cho biết, ở phía Bắc, các khu vực kinh tế phát triển như TP. Hải Phòng, Hưng Yên, Ninh Bình…, giá bán bắt đầu tiệm cận 70-90 triệu đồng/m2, tập trung tại các đại dự án của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Masterise Group, Sunshine Group…
Các dự án đặt tại những trung tâm hành chính mới sau khi thực hiện sáp nhập các tỉnh, thành phố cũng ghi nhận mức giá cao hơn so với mặt bằng chung, nổi bật như dự án The Interone tại Bắc Ninh của chủ đầu tư Hải Phát Invest.
Cũng bình luận về xu hướng “xê dịch” ra xa trung tâm, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ và thanh khoản khả quan.
Đồng Nai dù có các dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP.HCM, qua đó thúc đẩy tăng giá.
Theo ông David Jackson, các địa phương này đang trở thành “điểm sáng” về bất động sản nhà ở khu vực phía Nam và sau sáp nhập, tiềm năng tăng trưởng dài hạn càng được củng cố, thúc đẩy sự dịch chuyển nơi ở và mô hình phát triển đô thị đa trung tâm.
Cũng theo đại diện Avison Young Việt Nam, trái với nguồn cung căn hộ mới nhỏ giọt tại TP.HCM, thị trường nhà ở phía Nam đang đón lượng lớn sản phẩm ở các khu vực vệ tinh, từ căn hộ thương mại, nhà phố/biệt thự đến đất nền, với mức giá khá dễ tiếp cận. Trong đó, Long An dẫn đầu về nguồn cung sơ cấp đất nền và nhà thấp tầng, còn Bình Dương chiếm ưu thế về lượng căn hộ chung cư cao tầng mới mở bán và đất nền.
Bên cạnh nguồn cung đa dạng, khoảng cách giá giữa TP.HCM và các khu vực vệ tinh cũng là động lực kích thích lực cầu: Đất nền tại TP.HCM đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6-2,4 lần, trong khi nhà phố/biệt thự chênh lệch 1,2-7 lần.
Sản phẩm dồi dào và đa dạng với mức giá vừa túi tiền khiến cho các khu vực vệ tinh này ngày càng thu hút sự quan tâm của nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu cần nơi ở rộng rãi hơn.
