Theo báo cáo mới nhất được công bố hôm Chủ nhật (8/2), S&P Global Ratings dự báo doanh số bán bất động sản sơ cấp có khả năng giảm từ 10% đến 14% trong năm nay, cao hơn so với mức giảm từ 5% đến 8% đối với doanh số bán hàng năm 2026 được dự báo vào tháng 10/2025.
“Đây là một sự suy thoái sâu đến mức chỉ có chính phủ mới có khả năng hấp thụ lượng hàng tồn kho dư thừa”, báo cáo cho biết.
Từng chiếm hơn 1/4 nền kinh tế, thị trường bất động sản Trung Quốc đã ghi nhận khối lượng giao dịch hàng năm giảm một nửa chỉ trong vòng bốn năm. Động thái các nhà chức trách thắt chặt kiểm soát việc các nhà phát triển bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào nợ để tăng trưởng đã gây ra sự suy giảm ban đầu, trong khi nhu cầu nhà ở của người mua vẫn chưa phục hồi.
Các nhà kinh tế từ lâu đã cảnh báo về tình trạng xây dựng dư thừa trên thị trường bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục triển khai dự án bất chấp doanh số bán nhà sụt giảm, khiến lượng nhà mới xây xong nhưng chưa bán được tăng lên năm thứ sáu liên tiếp.
“Tình trạng dư thừa nhà ở sơ cấp tại Trung Quốc đang cản trở sự phục hồi của thị trường bất động sản”, báo cáo cho biết, đồng thời lưu ý rằng áp lực dư cung khiến giá nhà giảm thêm 2% đến 4% trong năm nay, sau mức giảm tương tự vào năm ngoái.
“Giá giảm làm xói mòn niềm tin của người mua nhà…Đây là một vòng luẩn quẩn không dễ thoát ra”, báo cáo của S&P cho biết.
Theo S&P, điều đặc biệt đáng lo ngại là sự sụt giảm giá nhà ở tại các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã trở nên tồi tệ hơn trong quý IV/2025. “Trước đây, chúng tôi xem những thị trường này là lành mạnh và là điểm khởi đầu có thể xảy ra của bất kỳ sự phục hồi thị trường bất động sản quốc gia nào”, báo cáo cho biết.
Trong đó, các thành phố Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến đều ghi nhận giá nhà giảm ít nhất 3% trong năm ngoái, trong khi Thượng Hải là thành phố lớn duy nhất báo cáo mức tăng, khi ghi nhận tăng 5,7% trong năm 2025 so với năm 2024.
Sự suy thoái thị trường bất động sản Trung Quốc ngày càng trầm trọng hơn trong suốt năm 2025.
Trước đó trong tháng 5/2025, S&P từng dự báo doanh số bán nhà mới sẽ giảm 3%, nhưng đến tháng 10 đã phải điều chỉnh mạnh xuống mức giảm 8%. Thực tế, doanh số còn lao dốc sâu hơn, giảm 12,6% xuống còn 8.400 tỷ nhân dân tệ (khoảng 1.210 tỷ USD) - chưa bằng một nửa so với mức kỷ lục 18.200 tỷ nhân dân tệ ghi nhận năm 2021.
Diễn biến này đang gia tăng áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc vốn đã gặp nhiều khó khăn.
Theo các nhà phân tích của S&P, nếu doanh số bán nhà tiếp tục thấp hơn 10 điểm phần trăm so với kịch bản cơ sở trong năm nay và năm tới, thì 4 trong số 10 nhà phát triển bất động sản Trung Quốc do S&P xếp hạng có thể đối mặt với nguy cơ bị hạ xếp hạng tín nhiệm.
Trong khi đó, chính quyền Trung Quốc vẫn chưa đưa ra các biện pháp hỗ trợ mới đáng kể cho lĩnh vực bất động sản, thay vào đó tập trung mạnh vào phát triển các công nghệ tiên tiến.
Tháng trước, công ty nghiên cứu Rhodium Group cho biết rằng nỗ lực của Trung Quốc trong các ngành công nghệ cao không đủ lớn để bù đắp cho sự suy thoái của thị trường bất động sản nước này, khiến nền kinh tế phụ thuộc nhiều hơn vào xuất khẩu để tăng trưởng và dễ bị ảnh hưởng bởi căng thẳng thương mại.
Các nhà hoạch định chính sách hàng đầu dự kiến sẽ công bố các mục tiêu kinh tế cho năm nay tại một cuộc họp quốc hội vào tháng tới.
