Sửa Luật Nhà ở: Đề xuất quy định "chung cư có thời hạn"

Sáng 19/8, tiếp chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe trình bày Tờ trình và Ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược

Thừa Ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước, nhất là các định hướng mới về phát triển nhà ở; đồng thời hoàn thiện môi trường pháp lý, tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Quan điểm xuyên suốt của dự thảo là phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người dân đều có chỗ ở ổn định, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời phát triển đa dạng các loại hình nhà ở.

Dự thảo luật gồm 13 chương, 132 điều, giảm 66 điều so với Luật Nhà ở hiện hành; trong đó bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê.

Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở gồm: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, kèm theo các chính sách tương ứng.

Trong chương mới về phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định rõ đối tượng được thuê, các hình thức phát triển bằng nguồn vốn nhà nước và ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, trình tự thủ tục đầu tư, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá cho thuê và quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê.

Dự thảo xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn, phục vụ đông đảo người dân.

Theo Bộ trưởng Xây dựng, định hướng này nhằm mở rộng lựa chọn về chỗ ở, nhất là đối với người lao động, người có thu nhập chưa cao và những nhóm dân cư chưa có điều kiện sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định về nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp, đáp ứng nhu cầu thực tế đang ngày càng gia tăng tại các địa phương có tốc độ phát triển công nghiệp, đô thị nhanh.

Một trong những điểm nhấn quan trọng của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, gắn với việc đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo rà soát, phân quyền, phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương, trong đó 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương. Cùng với đó, dự thảo đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa 7/7 thủ tục hành chính.

Theo tờ trình, cách tiếp cận này nhằm giảm tầng nấc trung gian, rút ngắn thời gian giải quyết công việc, đồng thời xác định rõ hơn trách nhiệm của chính quyền địa phương trong tổ chức thực hiện chính sách nhà ở.

Mặt khác, việc sửa luật không chỉ nhằm bổ sung quy định mới mà còn phải loại bỏ những quy định không còn phù hợp, những nội dung trùng lặp với pháp luật liên quan và những thủ tục không còn cần thiết.

Đề xuất quy định "chung cư có thời hạn"

Một nội dung bổ sung mới đáng chú ý là về sở hữu nhà ở. Chính phủ đề xuất quy định “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản.

Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo dự thảo Luật, “chung cư có thời hạn là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng”.

Pháp luật nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 98/2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật xây dựng (thời hạn sử dụng công trình xác định theo thiết kế, theo thời hạn sử dụng thực tế) và các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Theo đó, sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ thì phải thực hiện phá dỡ để đảm bảo an toàn, tính mạng cho người dân.

Pháp luật nhà ở cũng đã phân định rõ các trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường, tái định cư theo quy định (nhà chung cư xây dựng trước năm 1994 thì được bồi thường theo hệ số k bồi thường diện tích căn hộ; nhà chung cư xây dựng sau năm 1994 thì phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư).

Quy định bồi thường, tái định cư này được quy định trên cơ sở đánh giá hiện trạng các nhà chung cư để tạo cơ chế khả thi trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự thảo luật tiếp tục thể chế quan điểm tại Nghị quyết số 21 để quy định cụ thể về quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chung cư bị phá dỡ.

Cũng theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo luật đã rà soát lược bỏ nội dung quy định hành vi nghiêm cấm; một số nội dung trùng lặp với một số luật liên quan; bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đề nghị cân nhắc bổ sung khái niệm "chung cư có thời hạn"

Trình bày ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban tán thành với sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi).

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng nhất trí với 6 nhóm chính sách đã xác định; đồng thời đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục: rà soát, thể chế hóa đầy đủ các chỉ đạo của Đảng về định hướng phân loại phát triển nhà ở theo 4 nhóm, phân định rõ khái niệm về "nhà ở chính sách" và "nhà ở xã hội".

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu

Ủy ban cũng đề nghị nghiên cứu, rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra trong báo cáo tổng kết thi hành và thực tiễn triển khai Luật Nhà ở năm 2023.

Về loại hình nhà ở cho thuê, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị làm rõ chính sách "ưu tiên" phát triển loại hình nhà ở cho thuê so với các loại hình nhà ở khác; đồng thời tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện để xác định rõ các đối tượng được "ưu tiên" thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê; nghiên cứu, rà soát quy định về nguồn vốn của "quỹ nhà ở"; rà soát các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê (được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước) và các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm "chung cư có thời hạn" trong dự thảo Luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến "thời hạn sử dụng nhà chung cư".

Cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, có cơ chế "kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, không để xảy ra tình trạng trục lợi chính sách; kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở".

Cùng đó, đề nghị tiếp tục rà soát, đề xuất chính sách để bảo đảm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn đã được chỉ ra, đặc biệt là những bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư như: tranh chấp về phần sở hữu chung - sở hữu riêng của nhà chung cư, hoạt động của Ban quản trị, Ban quản lý nhà chung cư.