Ngày càng nhiều dự án tỷ đô
Trong bối cảnh giao thương quốc tế vẫn còn những gián đoạn và đứt quãng do các yếu tố bất ổn về địa chính trị và chính sách kiểm soát dịch bệnh tại một số quốc gia lớn, Việt Nam được đánh giá là điểm sáng hấp dẫn dòng vốn đầu tư toàn cầu nhờ môi trường chính trị, kinh doanh ổn định, trong đó lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư trong và ngoài nước.
Theo thông tin từ Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Duy Đông, hiện nay, cả nước có 335 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 100.000 ha và diện tích này vẫn đang tiếp tục tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu đầu tư, sản xuất - kinh doanh của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Chẳng hạn, cuối tháng 3/2022 vừa qua, VSIP Group đã khởi công Khu công nghiệp VSIP III trên diện tích khoảng 1.000 ha tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Đây là dự án thứ ba mang thương hiệu VSIP tại Bình Dương và là dự án thứ 11 của VSIP Group tại Việt Nam.
Đến nay, 31 tập đoàn, công ty trong và ngoài nước đã quan tâm tìm hiểu khả năng phát triển sản xuất tại VSIP III - Bình Dương, tương đương 176 ha đất công nghiệp và 1,8 tỷ USD vốn đầu tư dự kiến. Đáng chú ý, VSIP III được thiết kế để tích hợp công nghệ thông minh trong các hoạt động, từ việc sử dụng năng lượng, nước, chất thải đến quản lý giao thông và an ninh.
Hay mới đây, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư phát triển khu công nghiệp - đô thị Đại An cùng với các nhà đầu tư Ấn Độ đã chọn được địa điểm đầu tư phát triển dự án công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương với quy mô 960 ha, tổng mức đầu tư 10 - 12 tỷ USD. Dự án sẽ là địa điểm quy tụ nhiều hãng dược nổi tiếng trên thế giới đến nghiên cứu, sản xuất và các sản phẩm sẽ phục vụ cho việc xuất khẩu không chỉ trong khu vực và còn đến các thị trường khó tính như Mỹ, Nhật Bản, châu Âu...
Nhận định về tiềm năng và cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam do Báo Đầu tư phối hợp với BW Industrial đồng tổ chức mới đây, ông Lance Li, Tổng giám đốc BW Industrial cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển rất mạnh. Yếu tố hỗ trợ mang tính nền tảng đầu tiên là sự trở lại ngoạn mục của kinh tế Việt Nam sau đại dịch. Nhìn vào số liệu hoạt động quý I/2022 cho thấy, nền kinh tế Việt Nam đang hồi phục rõ nét, đặc biệt có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam để đặt cơ sở sản xuất.
“Lý do nhiều nhà đầu tư nước ngoài chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam vì trong đại dịch Covid-19, chuỗi cung ứng toàn cầu đã bị ảnh hưởng nặng nề. Vì vậy, các nhà đầu tư nhận thấy rằng đã đến lúc không nói về ‘dự trữ vừa đủ dùng’ nữa mà nói về ‘dự trữ đề phòng’ các biến cố bất thường”, ông Lance Li chia sẻ và cho rằng, các nhà đầu tư đang thiết kế lại, tổ chức lại chuỗi cung ứng và Việt Nam có lợi trong quá trình thay đổi này.
Tương tự, ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc Tổ hợp khu công nghiệp DEEP C cho rằng, các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ Trung Quốc dịch chuyển sang nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Điều này sẽ giúp hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp tại các nước Đông Nam Á gia tăng đáng kể, với hiệu suất đầu tư tại một số thị trường được kỳ vọng vượt trên 10%.
 |
Các nhà đầu tư gặp gỡ, kết nối tại Diễn đàn |
Gỡ điểm nghẽn, tạo bứt phá
Dù các nhà đầu tư đang dồn sự chú ý tới Việt Nam nhằm tìm kiếm cơ hội kinh doanh, đa dạng hóa nguồn cung và dịch chuyển địa điểm đầu tư, nhưng bên cạnh những lợi thế không thể phủ nhận, dòng chảy vốn vào Việt Nam cũng đang tồn tại một số điểm nghẽn nhất định.
Có thể lời nhận xét của một nhà phát triển bất động sản công nghiệp rằng “hoạt động logistics tại Việt Nam tệ nhất thế giới” là hơi quá lời, song lĩnh vực này thực sự gây quan ngại lớn. Theo ông Bruno Jaspaert, Việt Nam hiện có chi phí logistics khá cao so với các nước trong khu vực Đông Nam Á. Chỉ cần thay đổi điều đó thì chúng ta hoàn toàn có thể cạnh tranh tốt với Trung Quốc trong việc hấp dẫn dòng vốn đầu tư. Do vậy, để đón dòng vốn mới, chất lượng cao, Chính phủ Việt Nam và các địa phương nơi có dự án khu công nghiệp cần đẩy mạnh hoàn thiện hạ tầng giao thông và tăng tính kết nối, đặc biệt là các khu vực còn quỹ đất rộng nhưng lại khó khăn về giao thông.
Cụ thể hơn khi nói về điểm nghẽn hạ tầng, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam đưa ra ví dụ, hiện chỉ có một con đường kết nối TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu là Quốc lộ 51 lại rất kẹt xe. Đây chính là nguyên nhân khiến chi phí vận chuyển hàng hóa bị đội lên. Tuy nhiên, cũng theo bà Trang Bùi, điểm nghẽn này đã được nhận diện và đang từng bước được khắc phục khi gần đây Việt Nam đã đầu tư khá mạnh vào cơ sở hạ tầng, nhiều tuyến cao tốc kết nối liên vùng đã và đang được đầu tư. Đơn cử như cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu đã lên kế hoạch triển khai, nếu hoàn thành, kỳ vọng sẽ kết nối vùng tốt hơn nhiều.
Thêm một ví dụ khác, việc kết nối TP.HCM và các địa phương khác với Tây Ninh hiện nay chỉ bằng Quốc lộ 22 và chính sự quá tải này khiến chi phí logistic bị đẩy lên, nhà đầu tư chưa mặn mà đầu tư vào Tây Ninh dù vị trí rất chiến lược. Hiện cao tốc TP.HCM - Mộc Bài đang lên kế hoạch triển khai, nếu tuyến đường này hình thành sẽ có vài trò quan trọng kết nối các khu công nghiệp và cơ sở logistic ở Tây Ninh với TP.HCM.
“Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển công nghiệp, logistics và trở nên thu hút, cạnh tranh hơn, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, cảng biển nước sâu, nâng cao hệ thống điện nước, gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng”, bà Trang Bùi lưu ý.
Chia sẻ về tiềm năng và thách thức trong phát triển công nghiệp tại Việt Nam, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, Việt Nam có sẵn nhiều yếu tố hấp dẫn đầu tư. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đang phải cạnh tranh cao để tìm kiếm địa điểm phù hợp. Bất động sản công nghiệp vẫn còn tập trung nhiều tại các địa bàn lân cận khu đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và có kết nối thuận tiện với sân bay, bến cảng. Điều này đã khiến nguồn cung tại các khu vực này trở nên khan hiếm và đồng thời đẩy giá đất tăng cao.
“Tùy vào đặc tính của từng ngành, nhà đầu tư sẽ tìm thấy những cơ hội và lợi thế phát triển khác nhau ở rộng khắp Việt Nam. Mỗi lĩnh vực sẽ có những yêu cầu riêng. Nhiều doanh nghiệp ưu tiên các tiêu chí về diện tích lớn, giá đất thấp và khả năng tiếp cận tốt với cảng biển, sân bay”, ông Matthew Powell nói và cho rằng, để tạo điều kiện thúc đẩy đầu tư tại các tỉnh, Việt Nam cần hoàn thiện mạng lưới giao thông, cải thiện cơ sở hạ tầng cũng như ban hành các chính sách hỗ trợ kinh tế đặc thù với từng khu vực. Từ đó, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực sản xuất sẽ được trải đều ra các địa phương trên cả nước.
Ngoài điểm nghẽn về hạ tầng kết nối, theo ông Matthew Powell, một số thách thức nữa của Việt Nam hiện nay là thiếu nguồn lao động có kỹ năng, chất lượng cao, đồng thời, hầu hết các khu công nghiệp và khu chế xuất - nơi sử dụng đến 30% lao động di cư - không có dịch vụ hạ tầng xã hội (ký túc xá, nhà trẻ, nhà văn hóa, đào tạo nghề, tham gia bảo hiểm xã hội…), lao động di cư ít có cơ hội tiếp cận với các dịch vụ xã hội cơ bản. Tình trạng trên dẫn tới hậu quả là nguồn cung lao động không có khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của các vùng, các khu công nghiệp, khu chế xuất.
“Bất động sản công nghiệp Việt Nam được ví như một ngôi nhà đã được xây dựng sẵn, chỉ được dọn dẹp bên trong gọn gàng, ngăn nắp sẽ trở nên cực kỳ hấp dẫn”, bà Somhatai Panichewa, Tổng giám đốc điều hành Amata Việt Nam, - nhà phát triển bất động sản công nghiệp có mặt tại Việt Nam từ năm 1994 đến nay, chia sẻ và đánh giá, Việt Nam đang có nhiều cơ hội để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp, từ lợi thế địa môi trường chính trị ổn định đến nguồn nhân lực, vị trí chiến lược…
“Nếu những điểm nghẽn được tháo gỡ, thì chỉ trong vài năm tới, Việt Nam sẽ trở thành đất nước đứng đầu khu vực Đông Nam Á về phát triển bất động sản công nghiệp”, bà Somhatai Panichewa tin tưởng.
Nhiều vướng mắc sẽ được giải quyết tại Nghị định thay thế Nghị định số 82
 |
Ông Trần Quốc Trung, Phó vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư |
Chúng tôi hoàn toàn chia sẻ với khó khăn của các nhà đầu tư trong các vấn đề về đất đai, về điện, về nguồn nhân lực, đặc biệt là việc giữ chân người lao động ở lại làm việc lâu dài cho các doanh nghiệp.
Chính vì thế, chúng tôi đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 82/2018/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, hy vọng trong quý II/2022 này Thủ tướng Chính phủ sẽ xem xét ban hành nghị định này.
Trong phần sửa đổi, có nhiều nội dung đang là vướng mắc được các nhà đầu tư nhắc đến nhiều như vấn đề quy hoạch, thủ tục hành chính… sẽ được giải quyết. Chẳng hạn, các quy định được sửa đổi để giảm tối đa thủ tục quy hoạch các khu công nghiệp, giảm bớt các thủ tục trùng lặp để nhà đầu tư thực hiện dự án nhanh nhất.
Ngoài ra, trong dự thảo Nghị định thay thế Nghị định 82, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đưa vào một số quy định để khi phát triển khu công nghiệp đảm bảo phải cung cấp các dịch vụ cho người lao động sinh sống ổn định lâu dài trong hoặc cạnh khu công nghiệp.
Một số quy định chưa tương thích giữa các luật liên quan gây khó cho doanh nghiệp
 |
| Ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Shinec |
Muốn làm được bất động sản công nghiệp thì điều đầu tiên chúng ta phải suy nghĩ đến quy hoạch của tỉnh, thành phố và quy hoạch vùng nơi đặt các khu công nghiệp có kết nối tốt trong hiện tại và tương lai hay không.
Đó là vấn đề thứ nhất. Vấn đề thứ hai là hiện nay giữa Luật Quy hoạch và Luật Đất đai hiện hành còn một số nội dung chưa tương thích nhau, gây khó khăn cho hoạt động phát triển dự án.
Do đó, việc tích hợp giữa Luật Quy hoạch và Luật Đất đai trong lần sửa đổi tới đây rất được các doanh nghiệp chờ đợi. Ngay cả việc phát triển hệ sinh thái khu công nghiệp xanh cũng cần được hỗ trợ bởi các quy định pháp luật mới.
Thực sự cần một đội ngũ nhân viên marketing và tư vấn cho thuê rất mạnh
 |
| Ông Lance Li, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW |
Chúng tôi nhận thấy, các hoạt động cho thuê luôn có nhiều thử thách.
Mặc dù chúng tôi là công ty cung cấp nhà xưởng hàng đầu trong thị trường này, nhưng phần lớn khách thuê của chúng tôi là các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME), diện tích trung bình mà họ cần chỉ từ 3.000 - 5.000 m2.
Do thu hút nhiều khách thuê vừa và nhỏ, con số khách thuê của chúng tôi đã lên đến hơn 200.
Do đó, chúng tôi thực sự cần một đội ngũ nhân viên marketing và tư vấn cho thuê rất mạnh để có thể phục vụ các yêu cầu đa dạng của khách thuê, từ việc chọn vị trí phù hợp cho đến các nhu cầu khác như cung cấp cơ sở vật chất, giao dịch với chính quyền địa phương và tuyển dụng lao động có tay nghề cao.
Việt Nam trở thành một lựa chọn hợp lý
 |
| Ông Michael Chan, Giám đốc Kinh doanh Công ty BW Industrial |
Đại dịch đã thay đổi nhu cầu về kho bãi. Hiện tại, doanh nghiệp muốn tích trữ hàng tồn kho nhiều hơn, kể cả nguyên vật liệu và thành phẩm, tăng diện tích kho bãi ở gần các cảng và khu vực sản xuất do giá xăng dầu tăng và dự báo sẽ tiếp tục ở mức cao do các căng thẳng địa chính trị trên thế giới chưa thể sớm hạ nhiệt…
Cũng vì lý do này và chính sách phòng chống dịch khá gắt gao tại Trung Quốc khiến Việt Nam trở thành một lựa chọn hợp lý vì có vị trí chiến lược, gần các tuyến giao thương quốc tế và một trường chính sách ổn định.
Tăng cường tính minh bạch và dễ hiểu của khung pháp lý đầu tư
 |
| Ông Alain Cany, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) |
Để có thể thu hút các doanh nghiệp, Việt Nam cần đẩy mạnh cải cách hành chính với việc cắt giảm các thủ tục hải quan dễ gây nhầm lẫn và các yêu cầu đăng ký công ty còn khá rườm rà. Điều này có thể được giải quyết bằng các quy trình và công nghệ số để giảm chi phí, tiết kiệm nguồn lực và thời gian cần thiết để dành cho các hoạt động kinh doanh. Tăng cường tính minh bạch và dễ hiểu của khung pháp lý đầu tư cũng sẽ giúp Việt Nam tăng tính hấp dẫn quốc gia.
Cùng với đó là việc cải thiện kết cấu hạ tầng nhằm thúc đẩy sự di chuyển của hàng hóa, nguyên vật liệu và con người. Lực lượng lao động của Việt Nam nhìn chung hiện không tập trung ở những vùng cần lao động nhất. Đây là một rủi ro lớn. Đầu tư vào hệ thống đường bộ cao tốc, đường sắt cao tốc, đường thủy nội địa… sẽ giúp giải quyết tình trạng thiếu lao động trong khu vực bằng cách kết nối các khu dân cư với các khu công nghiệp.
Một vấn đề lớn đối với Việt Nam là năng lượng. Lưới điện của Việt Nam chưa được chuẩn bị để tăng công suất hỗ trợ việc hòa lưới đối với năng lượng tái tạo. Một cuộc đại tu hệ thống lưới điện sẽ đòi hỏi khoản kinh phí rất lớn và mất thời gian.
Ngoài ra, Việt Nam phải tập trung thu hút doanh nghiệp phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững. Điều này đòi hỏi chất lượng đầu tư, chứ không chỉ là số lượng. Chẳng hạn, các nhà đầu tư lớn sẽ hỗ trợ chính phủ tăng giá điện để giúp đảm bảo nguồn cung cấp điện ổn định trong tương lai. Việc tăng giá điện có thể gây thiệt hại cho các nhà sản xuất quy mô nhỏ, chất lượng thấp, nhưng sẽ là lợi thế đối với các tập đoàn. Việt Nam cần nhiều hơn những nhà đầu tư có thể hiểu được thị trường này một cách tổng thể.
