Bài 4: Tìm giải pháp để condotel “sống khỏe”
Condotel vốn là một sản phẩm điển hình của phương thức kinh tế chia sẻ. Nếu vướng mắc pháp lý sớm được tháo gỡ, những ưu việt của phương thức này kết hợp với “cơn gió Đông” mát lành từ dòng du khách quốc tế đổ vào Việt Nam sẽ khiến ngành công nghiệp không khói trở thành một trong những bệ đỡ vững chắc cho mục tiêu tăng trưởng trên 8% năm 2025 và đạt mức 2 con số trong giai đoạn tới như tầm nhìn chiến lược của Đảng và Nhà nước ta.
"Cần đổi mới quy định về thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới"
GS-TSKH. Đặng Hùng Võ Chuyên gia kinh tế
Condotel là một loại bất động sản đa công năng đã hình thành từ lâu trên thế giới. Về bản chất, hình thức bất động sản này đáp ứng nhiều nhu cầu của cuộc sống, khi con người khá giả hơn, cần thêm nhiều chỗ ở tại nhiều địa điểm khác nhau.
Họ bỏ tiền ra mua thêm căn nhà thứ hai, thứ ba để lúc cần thì ở, lúc không cần thì cho thuê. Tên gọi của nó, vì thế ghép từ condominium (chung cư) và hotel (khách sạn).
Dưới góc nhìn kinh tế học, loại hình bất động sản này đáp ứng được nhu cầu của kinh tế chia sẻ - loại hình kinh tế tận dụng được hiệu suất và giá trị sử dụng cao nhất.
Tuy nhiên, tại nước ta, các nhà quản lý vẫn đang loay hoay với câu hỏi “condotel là gì” và kết luận rằng, nó là bất động sản kinh doanh dịch vụ. Họ dịch sang tiếng Việt là “căn hộ khách sạn”, tức là căn hộ có chức năng khách sạn.
Trong quản lý đất đai ở Việt Nam, cứ nhà ở là được sử dụng đất lâu dài, còn khách sạn thì chỉ được sử dụng đất 50 năm. Vậy thì “căn hộ khách sạn” có mục đích kinh doanh nên thời hạn chỉ là 50 năm.
Bi kịch tại chính điểm phân biệt này trong chính sách. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp chỉ rót tiền vào condotel khi căn hộ được xác lập quyền sở hữu lâu dài của họ.
Chủ đầu tư dự án cũng hình dung condotel sẽ vận hành theo kiểu khách sạn truyền thống nên phải đưa ra cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, nhưng mặt khác vẫn muốn được sử dụng đất lâu dài mới hút được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.
 |
Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với bối cảnh của nước ta. Điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới.
Sử dụng đất lâu dài thì thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp, sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp ra đi.
Do đó, cần cân nhắc cho phép các chủ đầu tư dự án hiện hữu được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới này.
"Tận dụng kinh nghiệm quốc tế trong quản lý sản phẩm condotel"
Ông David Jackson Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam
Nguồn lực đã đầu tư vào condotel rất lớn, vì vậy cần một giải pháp hài hòa, toàn diện để đảm bảo quyền lợi các bên.
Trọng tâm giải pháp là rà soát, xem xét lại quy hoạch và điều chỉnh (nếu phù hợp và cần thiết) để đẩy nhanh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho doanh nghiệp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho dự án.
Việc công nhận pháp lý, như trường hợp tại 500 căn hộ officetel thuộc dự án Sunrise Riverside và Orchard Garden của Novaland tại TP.HCM, đã mở ra hướng đi mới cho các địa phương khác học hỏi kinh nghiệm và tiếp tục triển khai.
Một yếu tố quan trọng khác là các bên cần linh hoạt trong đàm phán, đặc biệt là trong giai đoạn hậu Covid-19, khi ngành du lịch Việt Nam đang từng bước phục hồi. Việc đồng thuận về cơ chế chia sẻ lợi nhuận, tối ưu hóa công suất vận hành tài sản sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tìm được tiếng nói chung.
Việt Nam có thể tham khảo mô hình của Thái Lan để phát triển và vận hành condotel theo hướng chuyên nghiệp hơn. Thái Lan kiểm soát chặt chẽ việc cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn và áp dụng mô hình căn hộ do thương hiệu khách sạn quản lý (hotel-managed condominium, tương tự condotel tại Việt Nam).
 |
Hệ thống pháp lý tại đây quy định rõ quyền sở hữu (freehold - sở hữu lâu dài, leasehold - sở hữu có thời hạn 30 năm, gia hạn tối đa 2 lần) và giới hạn tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong dự án, giúp bảo vệ nhà đầu tư và ổn định thị trường.
Bên cạnh đó, các dự án condotel tại Thái Lan thường do các thương hiệu khách sạn quốc tế như Marriott, Hilton, Wyndham quản lý, đảm bảo chất lượng dịch vụ và tối ưu khả năng khai thác du lịch. Các thành phố du lịch lớn như Phuket, Pattaya cũng kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép khách sạn, hạn chế tình trạng tự vận hành kém hiệu quả.
Việt Nam có thể áp dụng những kinh nghiệm này để phát triển condotel bền vững hơn, đồng thời tạo khung pháp lý minh bạch, nâng cao chất lượng vận hành và thu hút nhà đầu tư dài hạn.
"Thông pháp lý sẽ khôi phục niềm tin của nhà đầu tư với condotel"
Ông Trần Đại Nghĩa Chuyên gia chính sách pháp lý đầu tư - CEO FIIVN
Hiện nay, đúng là có nhiều dự án condotel đã được đầu tư hoàn chỉnh, nhưng gặp các vấn đề về chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, đó không phải là lý do khiến các dự án này không thể hoạt động. Ở đây, chúng ta cần phân tích cụ thể các trường hợp để thấy rằng, với mỗi trường hợp sẽ có những vấn đề và cách giải quyết khác nhau.
Tôi lấy ví dụ, một số dự án dù đang gặp vướng mắc pháp lý tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhưng đã hoàn chỉnh hạ tầng và đang đón khách bình thường. Vấn đề của họ là sự tăng trưởng du lịch không như kỳ vọng, làm tỷ suất sinh lời không đủ bù đắp chi phí đầu tư.
Ngoài ra, hành lang pháp luật giai đoạn trước chưa chặt chẽ và chưa đủ cơ sở để họ xác lập quyền tài sản (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu), dẫn đến việc khó thanh khoản tài sản này cho người khác. Những vướng mắc pháp lý này đã làm suy giảm niềm tin của khách hàng với các sản phẩm bất động sản là condotel, kéo theo khó khăn cho các dự án condotel khác đang xây dựng dở dang khi khách hàng cảm thấy quá rủi ro và ngừng việc đầu tư.
Để các quy định pháp luật mới sớm đi vào cuộc sống, các cơ quan quản lý nhà nước cần có một số biện pháp và bước đi cụ thể. Cá nhân tôi cho rằng, thời gian vừa qua, các cơ quan quản lý đã có nhiều nỗ lực trong vấn đề này, điển hình là việc sớm ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn liên quan trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.
 |
Vấn đề còn lại là làm sao để quá trình áp dụng luật pháp được triển khai đồng bộ, hiệu quả, đặc biệt là với các cơ quan quản lý nhà nước địa phương và doanh nghiệp.
Theo tôi, mỗi địa phương, đặc biệt là các địa phương có nhiều dự án condotel, cần rà soát và đặt ra mốc thời gian để giải quyết tất cả các tồn đọng pháp lý của các dự án giai đoạn trước, ví dụ tối đa trong năm nay phải hoàn thành.
Chúng ta đều hiểu rằng, quy định pháp luật đã có, nhưng nếu không triển khai thì các dự án sẽ còn phải gánh lãi, thị trường sẽ không thể sôi động và phục hồi niềm tin trở lại. Nếu để càng lâu thì việc lấy lại niềm tin càng khó khi chính khách hàng sẽ có tâm lý rằng, đã có luật nhưng vẫn không thể gỡ khó thì sức hút của mô hình đầu tư này là không còn.
"Cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở cho các dự án condotel hiện hữu"
Luật sư Trương Anh Tú Giám đốc Công ty luật TAT Law
Giải pháp pháp lý tốt nhất hiện nay là các dự án condotel đã triển khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này, các condotel sẽ không phải là khách sạn nữa, mà trở thành khu dân cư, phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.
Việc chuyển đổi các dự án condotel thành dự án nhà ở chỉ thực hiện với các dự án hiện hữu, đảm bảo đủ các yêu cầu về hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội (điện, đường, trường, trạm...) để tránh gây ra các biến động, hệ luỵ trong chuyển đổi. Với các dự án chưa hình thành, nhất quyết không được thực hiện điều này.
Mục đích của đề xuất nói trên là gỡ nút thắt cho những khách hàng đã mua sản phẩm condotel nhưng gặp khó trong việc bảo vệ quyền lợi.
 |
Đây là hướng giải quyết cho những dự án hiện hữu (có nguồn gốc đất ở, hoặc dự án có thể điều chỉnh quy hoạch cục bộ thành đất ở) có thể điều chỉnh, chứ không phải giải pháp chung, ưu tiên cho tất cả các dự án condotel sau này theo kiểu “vẽ đường cho hươu chạy”.
"Dự án condotel cần bám sát luật chuyên ngành để ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất"
Chuyên gia pháp lý dự án Phạm Quang Tú
Về pháp lý, hệ thống quy định hiện hành về loại hình condotel đã rõ ràng hơn giai đoạn trước đây, từ định nghĩa đến các điều kiện để dự án condotel được triển khai, đưa vào kinh doanh và vận hành đều đã được đề cập tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024.
Tuy vậy, giống như các loại hình bất động sản khác, condotel cũng chịu sự điều chỉnh của nhiều quy định khác như quy định về xây dựng, cư trú, du lịch…, dẫn đến việc nếu không nắm hết được các quy định này, trong quá trình triển khai dự án có thể bị thiếu sót ở bất kỳ bước nào.
Do đó, các chủ đầu tư cần phải có bộ phận pháp lý nắm rõ về các quy định pháp luật có liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất để thực hiện công tác biên tập hồ sơ pháp lý chuẩn chỉ. Đồng thời, phối hợp chặt chẽ với các chủ thể có liên quan tiến hành các thủ tục theo đúng quy định.
 |
Hiện tại, Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã đi vào đời sống, các cơ quan liên quan cũng đã có hướng dẫn tháo gỡ ách tắc tại các dự án condotel trước đây chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, cần có sự thống nhất và đồng bộ hơn từ các luật chuyên ngành có liên quan.
Ngoài ra, có một điểm lưu ý khi thực hiện dự án condotel, đó là cách thức thực hiện dự án và phân chia lợi nhuận của chủ đầu tư với nhà đầu tư phải dựa trên tôn chỉ lợi ích và rủi ro kinh doanh cùng chia sẻ thì mới có thể đảm bảo hài hòa mục đích của các chủ thể khi thực hiện dự án.
"Cơ hội của condotel trong giai đoạn phát triển mới của ngành du lịch"
Ông Mauro Gasparotti Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á, Savills Hotels
Ngành bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm, đặc biệt từ các nhà đầu tư châu Á và các “family office” (công ty quản lý tài sản gia đình) nhờ vào sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và kinh tế trong nước.
Tuy nhiên, một trở ngại đối với các nhà đầu tư nước ngoài là thời hạn sử dụng đất còn lại của của nhiều dự án không còn dài, đặc biệt tại TP.HCM khi có tới khoảng 33% khách sạn thuộc phân khúc trung cấp cho đến hạng sang đã hoạt động trên 20 năm, và một số khách sạn cao cấp có thể sẽ tới cuối thời hạn sử dụng đất trong 10-20 năm tới.
Điều này khiến nhiều nhà đầu tư do dự, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài khi họ chưa hiểu rõ quy trình gia hạn thuê đất tại Việt Nam.
Việc thiếu hướng dẫn rõ ràng trong các quy định pháp lý khiến việc lên kế hoạch đầu tư dài hạn và định giá tài sản trở nên phức tạp hơn và là một trở ngại với các nhà đầu tư tiềm năng.
Riêng với phân khúc condotel, chúng tôi tin rằng, mô hình này vẫn còn nhiều tiềm năng và nên được nhìn nhận lại trên thị trường.
 |
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, condotel là mô hình phức tạp do phải có sự kết hợp giữa chủ đầu tư - nhà quản lý vận hành - nhà đầu tư trong gần như suốt vòng đời của dự án. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu hoạch định, triển khai thiết kế và xây dựng cấu trúc quản lý phù hợp để đảm bảo khả năng vận hành lâu dài.
Một trong những vấn đề chính của mô hình condotel tại Việt Nam là nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc bán hàng, mà bỏ qua yếu tố vận hành dài hạn và chất lượng sản phẩm.
Tư duy này, đặc biệt với những chủ đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, có thể dẫn đến những dự án hoạt động kém hiệu quả và khó có khả năng cạnh tranh trên thị trường nghỉ dưỡng.
