Giá và thanh khoản đều tăng
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769 giao dịch, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ năm 2024.
Giá bán căn hộ vẫn duy trì xu hướng tăng. Tại Hà Nội, mức giá bán bình quân đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m2, ổn định so với quý I/2025 nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án cao cấp tại hai thành phố lớn này có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên.
“Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng cục bộ, giao dịch tập trung tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch. Với phân khúc chung cư, giao dịch tăng nhẹ tại các đô thị lớn, chủ yếu ở các sản phẩm trung cấp; nhà ở riêng lẻ giao dịch tập trung tại khu vực đã phát triển, các khu vực mới thiếu hạ tầng ghi nhận mức độ hấp thụ thấp”, báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ rõ.
Đánh giá chung về thị trường trong 9 tháng qua, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, thị trường bất động sản ghi nhận tín hiệu phục hồi, nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách. Phân khúc nhà ở xã hội có chuyển biến tích cực về chính sách, song quy mô triển khai còn khiêm tốn.
Chia sẻ tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2025 (VWAS 2025) do Báo Tài chính - Đầu tư và Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) tổ chức cuối tuần qua, TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản đã và đang phục hồi.
Từ đầu năm đến nay, tín dụng bất động sản tăng khoảng 16%, trong đó cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 20 - 21%; cho vay mua nhà tăng khoảng 12% - đều ở mức rất cao. Các nguồn vốn tư nhân, vốn FDI, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đều cải thiện.
Tại địa bàn TP.HCM mới sau sáp nhập, 8 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ có khoảng 28.114 căn, tăng rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ lên đến 20.029 căn (đạt 71%), tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chung cư tại thành phố này tăng chậm hơn Hà Nội, chỉ tăng khoảng 15%, trong khi giá chung cư Hà Nội lại có mức tăng gần gấp đôi.
Ông Lực cho rằng, nguồn cung bất động sản trong năm nay tăng cao nhưng phân khúc bình dân không nhiều. “Giao dịch chung cư vì thế không tăng, trong khi giao dịch đất nền lại tăng cao, cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng rất lớn vào tiềm năng của đất nền”, TS. Cấn Văn Lực nói và nhấn mạnh, “không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này”.
Theo ông, chính sách đánh thuế với bất động sản thứ hai mà Chính phủ đang xây dựng chỉ là một giải pháp, chúng ta cần nhiều giải pháp đồng bộ hơn như: kiểm soát van tín dụng bất động sản, xây dựng cơ sở dữ liệu để ngăn đầu cơ, thổi giá; đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm…
“Tổ Tư vấn chính sách của Thủ tướng sẽ sớm đề xuất các kế hoạch để giảm giá bất động sản. Không thể để mức giá tiếp tục tăng cao như hiện tại. Đây sẽ là rủi ro cho cả người mua, ngân hàng và nhà đầu tư”, ông Lực nói.
Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra chiều 22/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, nhiều dự án nhà ở đã được triển khai nhưng giá vẫn đang neo cao, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Giá nhà ở xã hội thấp hơn nhưng nguồn cung vẫn hạn chế.
“Có khoảng 430.769 giao dịch trong 9 tháng đầu năm nay, tăng nhẹ 1%, cho thấy nhu cầu vẫn có, nhưng không bùng nổ, phản ánh sức mua bị hạn chế bởi giá cao”, ông Sinh nhấn mạnh. Từ đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách trong lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy nhà ở xã hội, tăng cường giám sát giao dịch để kiểm soát đầu cơ thổi giá, đặc biệt là thúc đẩy huy động vốn, đa dạng hóa các kênh huy động từ xã hội, ngân hàng, trái phiếu nhưng phải đảm bảo an toàn, minh bạch.
Phát biểu tại VWAS 2025, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, các chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản là điều sớm muộn sẽ phải thực hiện, quan trọng là mức thuế và thời điểm triển khai.
Nêu dẫn chứng giá bất động sản tại các thành phố lớn đang tăng mạnh từ 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái; 6 tháng đầu năm 2025, giá nhà trung bình lên tới 80 triệu đồng/m2 và 85 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và TP.HCM, thậm chí lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2 ở những vị trí đẹp, bà Dung lưu ý, đa phần lượng giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư, đầu cơ; tại mọi phân khúc, từ căn hộ chung cư tới nhà phố, biệt thự, sự hiện diện của nhóm này luôn nhiều hơn tệp khách hàng mua ở thực.
“Do đó, để thị trường đi theo quỹ đạo ổn định, sự hiện diện của các chính sách thuế chống đầu cơ là điều tất yếu”, bà Dung nhấn mạnh.
 |
Phiên thảo luận về kênh đầu tư bất động sản tại VWAS 2025 |
Nhiều trợ lực mới
Theo Ngân hàng Thế giới (WB), dự báo tới năm 2030, khoảng 50% dân số Việt Nam thuộc nhóm trung lưu. Báo cáo Knight Frank Wealth Report 2025 cho thấy, người giàu Việt Nam phân bổ tài sản chủ yếu vào bất động sản (31% tài sản) và vàng (14%).
Từ đầu năm đến nay, dù một phần tiền gửi tiết kiệm đã chảy sang chứng khoán khi thị trường này phát triển bùng nổ, song tỷ trọng ưu tiên vẫn là bất động sản và vàng, cho thấy tâm lý của nhiều người Việt, kể cả nhóm giàu có, là chuộng tài sản hữu hình và thiên về “giữ tiền” hơn là tối ưu hóa lợi suất.
Mặc dù còn nhiều khó khăn, thách thức đan xen, song thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khởi sắc hơn nhờ hàng loạt động lực mới, từ bối cảnh vĩ mô tích cực, chính sách điều hành hiệu quả đến những thay đổi trong hành vi đầu tư, kinh doanh của nhà đầu tư.
Ông Đinh Đức Quang, Giám đốc Khối Kinh doanh tiền tệ, Ngân hàng UOB Việt Nam dự báo, trong kịch bản tích cực, Fed có thể cắt giảm thêm lãi suất 3 lần từ nay tới cuối năm, tổng cộng từ 0,5 - 0,75%/năm, đưa lãi suất USD xuống quanh mức 3,75%/năm. Nếu kịch bản này xảy ra, Ngân hàng Nhà nước có thể cân nhắc giảm lãi suất VND khoảng 0,25 - 0,5%/năm vào cuối năm 2025, tạo động lực tăng trưởng cho năm 2026.
Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay có một số trợ lực chính, bao gồm: triển vọng tăng trưởng kinh tế trên 8% trong năm 2025 và hai con số giai đoạn 2026 - 2030 - theo mục tiêu của Chính phủ (kinh tế thế giới giai đoạn 2025-2026 được dự báo là giảm tốc nhưng không suy thoái); kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư công và phát triển cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh, đột phá về thể chế (tinh gọn bộ máy, sáp nhập tỉnh, thành phố, nhiều chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản)…
Đặc biệt, theo ông Lực, khung pháp lý là trợ lực quan trọng nhất, thời gian qua đã có nhiều chuyển biến tích cực và vẫn còn nhiều dư địa để cải thiện. Từ thời điểm 1/8/2024, ba sắc luật quan trọng nhất đối với lĩnh vực bất động sản có hiệu lực là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hàng loạt chính sách mới đã được ban hành để hỗ trợ phát triển thị trường này.
Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 145.000 tỷ đồng ưu đãi cho vay đầu tư xây dựng và mua nhà ở xã hội. Quốc hội đã ban hành các nghị quyết: Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế đặc thù để tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án, đất đai trong Kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại 3 thành phố lớn là TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hoà; Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về “đất ở và đất khác”; Nghị quyết 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 về Nghị quyết thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nội dung thành lập Quỹ nhà ở xã hội quốc gia…
Dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G Home nhận định, “bộ tứ” chính sách được coi là trụ đỡ của lĩnh vực bất động sản, gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cùng hệ thống các chính sách ban hành sau đó đã giúp hệ thống pháp lý bất động sản trở nên rõ ràng, nhất quán hơn.
“Chúng tôi rất vui mừng vì tới đây, Quốc hội sẽ tiếp tục điều chỉnh Luật Đất đai 2024 và sửa đổi một số luật liên quan đến vận hành chính quyền địa phương hai cấp. Việc tháo gỡ khó khăn trong lĩnh vực đất đai, giảm nhẹ thủ tục hành chính cho các dự án bất động sản giúp rút ngắn vòng đời dự án, phát triển thị trường và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân”, ông Nam nhấn mạnh.
Một trợ lực quan trọng cho thị trường bất động sản giai đoạn tới là ngày 9/9/2025, việc ra đời Nghị quyết số 5/2025/NQ-CP của Chính phủ đã chính thức mở đường cho việc thí điểm sàn giao dịch tài sản mã hóa.
Theo ông Phan Đức Trung, Chủ tịch Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam, với Nghị quyết số 5/2025/NQ-CP, các loại tài sản thực như bất động sản, chứng chỉ quỹ, vàng có thể được token hóa, giao dịch nhanh và minh bạch. Dù vậy, ông Trung lưu ý, không nên đồng nhất với câu chuyện đầu cơ tiền số vì theo ông, giá trị của Blockchain không nằm ở việc đầu cơ Bitcoin, mà ở khả năng biến tài sản thực thành tài sản số, qua đó, tăng cơ hội tiếp cận vốn, tăng minh bạch và giảm rủi ro cho cả thị trường.
Lọc tìm cơ hội
Rất nhiều kỷ lục đã được thiết lập trên thị trường tài chính Việt Nam trong 9 tháng đầu năm nay. VN-Index có thời điểm đạt mốc lịch sử 1.700 điểm, tăng hơn 30% so với đầu năm 2025. Giá vàng trong nước cũng vượt kỷ lục mọi thời đại, có lúc tiệm cận mức 140 triệu đồng/lượng, hiện vẫn ở mức trên 134 triệu đồng/lượng.
Trong khi đó, giá bitcoin cũng liên tục lập đỉnh mới; giá USD từng có thời điểm vượt 27.000 đồng/USD, tuy đã hạ nhiệt do Fed mới cắt giảm lãi suất, song vẫn ở mức trên 26.300 đồng/USD… Thị trường bất động sản cũng đang trong giai đoạn up-trend: giá cả tăng cao và dòng tiền đang sôi sục tìm kiếm cơ hội.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital, đồng sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) nêu quan điểm, trong bối cảnh nhiều biến động với cả tác động bên trong và bên ngoài, nhà đầu tư cần nhận diện những cơ hội và thách thức đan xen để tìm ra dư địa đầu tư cho riêng mình.
Theo ông Tuấn, thị trường bất động sản đang có những yếu tố “thuận chiều” với động lực từ chính sách tiền tệ nới lỏng, vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và hơn cả là niềm tin của nhà đầu tư vào sự tăng trưởng trong dài hạn với nội lực từ bên trong và khả năng thích ứng với các tác động từ bên ngoài. Nhưng các cơ hội này không dành cho tất cả, mà cần người tham gia thị trường phải có sự cân nhắc, đánh giá một cách kỹ lưỡng.
Nhìn chung, đối với đa số kênh đầu tư, sau mỗi giai đoạn tăng “nóng” đều cần có một chu kỳ điều chỉnh để hấp thụ hết lượng hàng đã tăng. Với lĩnh vực bất động sản, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, sau chu kỳ tăng dàn trải, gần như bất kỳ khu vực nào cũng xuất hiện những cơn sốt đất nền, giá bị đẩy lên cao, thị trường cần có những sự điều chỉnh cần thiết để “trưởng thành” hơn với sự chuyển dịch rõ rệt sang đầu tư giá trị.
Tuy vậy, VARS cũng cho rằng, giá các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị, chỉ có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong một giai đoạn nhất định sau thời gian tăng trưởng nóng và chắc chắn khó giảm sâu trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí tăng cao.
Theo bà Dương Thùy Dung, với bối cảnh mới, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước, nhất là tham gia vào các đợt “sóng” đấu giá đất.
Khuyến nghị cụ thể, bà Dung cho rằng, mặc dù các thị trường trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội chứng kiến đà tăng giá mạnh mẽ với mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên tới 80 - 85 triệu đồng/m2, vị trí đẹp có thể lên tới 150 triệu đồng/m2, nhưng cơ hội ở các thị trường cấp hai vẫn còn khá lớn.
“Các khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An (trước đây), mức giá đầu tư có thể thấp hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm TP.HCM (cũ), chỉ khoảng 45 - 50 triệu đồng/m2. Với lợi thế hạ tầng phát triển mở rộng, cơ hội đầu tư là rất lớn. Vấn đề còn lại nằm ở quyết định và tầm nhìn của các nhà đầu tư”, đại diện CBRE Việt Nam nói.
Về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, nhiều giai đoạn trước đây, đặc biệt sau sự biến động của các kênh đầu tư, dòng tiền lại tìm đến với bất động sản, bởi thực tế đây vẫn là kênh đầu tư tích sản được ưa thích.
Tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư của khách hàng giai đoạn này là dòng sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, có pháp lý chuẩn chỉnh. Thực tế chứng minh, thời gian qua nhiều dự án có pháp lý tốt dù giá cao vẫn có thanh khoản. Khẩu vị đầu tư này cũng đang tác động ngược trở lại định hướng chiến lược của doanh nghiệp bất động sản và thị trường sẽ chuyển trọng tâm từ phát triển theo chiều rộng (số lượng) sang chiều sâu (chất lượng) với các yếu tố như Xanh (Green), Thông minh (Smart), và Sức khỏe (Wellness)…
Nói chung, về cơ hội đầu tư bất động sản chu kỳ mới, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, sắp tới, cùng với các chính sách mới được ban hành, các sản phẩm nhà ở được cung cấp ra thị trường nhiều hơn, giá cả sẽ dần ổn định hơn. Tuy nhiên, nhanh nhất thì cũng phải 2 - 4 năm nữa mới có sản phẩm bất động sản theo chính sách mới. Các bất động sản có sẵn trên thị trường hiện nay thường là dự án cách đây vài năm, thậm chí 10 năm trước.
Khuyến nghị cách hạ giá bất động sản, ông Bình cho rằng, nguyên nhân giá nhà đất quá cao là do quỹ đất tại trung tâm đang rất chật hẹp, không đa dạng sản phẩm và đặc biệt là chưa giải quyết được vấn đề giao thông. Ông đề nghị Nhà nước can thiệp phát triển thêm quỹ đất nội đô, quy hoạch lại giao thông để tránh ách tắc, giúp kéo giá nhà “hạ nhiệt”; đồng thời, cần phát triển thêm đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội, TP.HCM để kéo giãn số lượng người dân từ trung tâm ra các khu vực ngoại thành.
