Lợi nhuận giảm, nợ vay tăng
Quý I/2024, Văn Phú - Invest ghi nhận doanh thu 126,5 tỷ đồng, giảm 85%; do giá vốn hàng bán tăng nên lợi nhuận gộp chỉ đạt 40,3 tỷ đồng, giảm 93,5% so với cùng kỳ năm 2023; chi phí lãi vay vẫn ở mức cao (126,1 tỷ đồng).
Trong quý đầu năm 2024, Văn Phú - Invest chuyển nhượng cổ phần tại công ty con là Công ty TNHH một thành viên Đầu tư Hùng Sơn - chủ đầu tư dự án Vlasta Sầm Sơn - Thanh Hóa, ghi nhận khoản doanh thu hoạt động tài chính 176,6 tỷ đồng, qua đó giúp doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế 70 tỷ đồng. Mặc dù vậy, con số này vẫn thấp hơn 77% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tính đến cuối quý I/2024, Văn Phú - Invest có tổng nợ vay và thuê tài chính 6.502,5 tỷ đồng, chiếm 82,3% tổng nợ phải trả, trong đó vay nợ dài hạn 4.225,3 tỷ đồng, vay nợ ngắn hạn 2.277,1 tỷ đồng. Đáng lưu ý, trong quý đầu năm nay, doanh nghiệp đã vay thêm hơn 1.510 tỷ đồng, trong khi đã trả bớt nợ gốc hơn 366 tỷ đồng. Trong danh sách vay nợ ngắn hạn phải trả, có một nửa là nợ trái phiếu đến hạn phải trả, bao gồm trái phiếu phát hành dài hạn đến hạn (402,9 tỷ đồng), trái phiếu chuyển đổi đến hạn (731,1 tỷ đồng), một phần lớn còn lại là khoản vay dài hạn đến hạn phải trả (782,7 tỷ đồng).
Ở chiều ngược lại, tổng tài sản ngắn hạn của Văn Phú - Invest là 6.212,4 tỷ đồng, nhưng các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm tới gần 90%, lần lượt là 1.835,7 tỷ đồng và 3.746,8 tỷ đồng. Trong hàng tồn kho, ngoại trừ dự án Vlasta Sầm Sơn (đã chuyển nhượng), dự án Grandeur Giảng Võ và dự án The Terra Hào Nam ghi nhận đã hoàn thành, còn lại cơ bản là ghi nhận xây dựng dở dang, trong đó có dự án The Terra Bắc Giang (1.508,6 tỷ đồng), dự án Vlasta Thủy Nguyên (1.765,2 tỷ đồng), dự án Song Khê - Nội Hoàng (205,9 tỷ đồng).
Văn Phú - Invest còn một số dự án ghi nhận ở chi phí xây dựng dở dang dài hạn gồm dự án Cồn Khương - Cần Thơ (307,1 tỷ đồng), dự án Lộc Bình - Thừa Thiên Huế (140,5 tỷ đồng), dự án Grandeur Palace - Mỹ Đình (78,5 tỷ đồng) và một số dự án khác (98,9 tỷ đồng).
Đáng lưu ý, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn từ dự án theo hình thức đầu tư - xây dựng (BT) đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1 (TP.HCM) có tổng giá trị 2.124,5 tỷ đồng. Đây cũng là một trong những dự án đầu tư gặp vướng mắc lớn nhất của Văn Phú - Invest trong nhiều năm qua.
Giá trị hợp đồng BT ban đầu là hơn 2.765 tỷ đồng, gồm giá trị dự án BT hơn 944 tỷ đồng và chi phí giải phóng mặt bằng hơn 1.821 tỷ đồng. Theo hợp đồng, thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư là thời điểm UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư và các khu đất được đề nghị để thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, tới tháng 3/2020, khi dự án đã thực hiện được hơn 40% giá trị hợp đồng xây lắp, Văn Phú - Invest đã phải tạm dừng thi công từ đó đến nay, do chưa thống nhất được quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư.
Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra cuối tháng 4/2024, Ban lãnh đạo Văn Phú - Invest cho biết, dự án BT đã có tín hiệu tích cực khi tháng 6 năm ngoái, Quốc hội thông qua Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, trong đó có cơ chế đặc biệt liên quan đến tổ chức triển khai các dự án BT, cho phép thực hiện theo các điều khoản hợp đồng đã ký kết để triển khai tiếp. Ban lãnh đạo Văn Phú - Invest đang làm việc với các cơ quan chức năng TP.HCM để tiếp tục triển khai và bàn giao quỹ đất đối ứng trong giai đoạn cuối năm 2024.
Theo thông tin mới nhất, UBND TP.HCM vừa có quyết định điều chỉnh báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa - Quốc lộ 1 có thời gian thực hiện từ 2015 - 2026, thay vì giai đoạn 2015 - 2023 như trước đây.
Văn Phú - Invest cũng đang vướng mắc ở một dự án BT khác là dự án xây dựng các tuyến đường đấu nối hạ tầng khu đô thị, khu dân cư quận Hà Đông làm cùng với Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest). Trong đó, Văn Phú - Invest đang nắm giữ 51,07% vốn điều lệ Công ty TNHH BT Hà Đông, chủ đầu tư dự án.
Dự án được phê duyệt từ tháng 3/2017, ký kết hợp đồng BT vào tháng 6/2018, với tổng mức đầu tư 1.961 tỷ đồng, giá trị dự án 1.635 tỷ đồng, thời gian hoàn thành quý IV/2019. Tại dự án này, nhà đầu tư được thu hồi vốn thông qua quỹ đất thực hiện dự án khác tại 6 khu đất, với tổng diện tích hơn 70 ha. Sau khi hợp đồng BT được ký kết, đến tháng 7/2018, Bộ Tài chính yêu cầu tạm dừng việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT. Tháng 12/2018, Chính phủ yêu cầu rà soát nội dung hợp đồng dự án.
Ngày 20/8/2019, UBND TP. Hà Nội có Văn bản số 276/UBND-ĐT chỉ đạo tạm dừng việc thực hiện 4 dự án BT đang triển khai, trong đó có các dự án ở Hà Đông. Tiếp theo, ngày 28/3/2019, Thành uỷ Hà Nội yêu cầu rà soát 4 dự án nêu trên để đánh giá lại kinh phí đầu tư của từng dự án và giá trị quỹ đất đảm bảo đúng quy định. Cho đến nay, chưa có thông tin mới về việc tiếp tục triển khai dự án của đối tác liên danh giữa Văn Phú - Invest và Hải Phát Invest.
Kỳ vọng vượt qua thách thức
Năm 2024, Văn Phú - Invest đặt mục tiêu đạt tổng doanh thu 2.775 tỷ đồng, tăng 48%, nhưng mục tiêu lợi nhuận là 350 tỷ đồng, thấp hơn 22% so với mức thực hiện năm 2023.
Trong báo cáo cập nhật xếp hạng tín nhiệm mới nhất, FiinRatings đã đánh giá Văn Phú - Invest ở thang điểm “BB+” và triển vọng nâng từ mức “không thuận lợi” trong năm ngoái lên mức “ổn định”.
Tuy nhiên, đơn vị xếp hạng này cho rằng, rủi ro tài chính của Văn Phú - Invest vẫn ở mức cao do nguồn vốn vay tiếp tục được sử dụng để tài trợ cho các dự án, dù mức đòn bẩy tài chính có thể được cải thiện nhẹ - phần lớn nhờ vào kế hoạch chuyển đổi một khoản trái phiếu đáo hạn thành vốn chủ sở hữu trong năm 2024.
Theo FiinRatings, tại thời điểm cuối quý I/2024, Văn Phú - Invest có tổng nợ 6.502,4 tỷ đồng, tỷ lệ đòn bẩy ở mức 1,6 lần, tỷ lệ Nợ vay/EBITDA là 8 lần. Trong khi đó, cuối năm 2023, các con số này lần lượt là 5.358,5 tỷ đồng, 1,4 lần và 4,6 lần.
So sánh với mức trung bình ngành, các tỷ lệ về đòn bẩy tài chính của Văn Phú - Invest tính đến cuối quý I/2024 vẫn cao hơn đáng kể: tỷ lệ đòn bẩy trung bình ngành là 0,4 lần (tương đương cuối năm 2023), tỷ lệ Nợ vay/EBITDA trung bình ngành là 4,9 lần (cuối năm 2023 là 4,1 lần). Số liệu trung bình ngành được ước tính dựa trên báo cáo tài chính quý I/2024 đã được công bố bởi 30 công ty bất động sản niêm yết.
Tại cuộc họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2024, ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Văn Phú - Invest cho biết, 2023 là năm khởi đầu thực hiện chiến lược 10 năm của doanh nghiệp. Với dự báo thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, Văn Phú - Invest sẽ tập trung phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản, không mở rộng các ngành nghề. Bên cạnh lĩnh vực chính là bất động sản nhà ở, doanh nghiệp phát triển thêm mảng bất động sản dịch vụ để tạo thu nhập định kỳ.
Trong bối cảnh doanh thu sụt giảm đến từ nhu cầu toàn thị trường phục hồi chậm, Văn Phú - Invest sẽ nỗ lực duy trì tiến độ các dự án trọng điểm, tập trung phát triển khoảng 10 dự án chính với quỹ đất có pháp lý rõ ràng nằm ở các khu vực tiềm năng phát triển như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng thông qua hệ thống công ty con và công ty liên kết.
Trong năm nay, Văn Phú - Invest dự kiến ghi nhận doanh thu chính từ dự án tại Bắc Giang khoảng 2.250 tỷ đồng, dự án Oakwood Residence Hà Nội 180 tỷ đồng, các dự án khác 350 tỷ đồng. Đồng thời, Công ty mở bán tại một số dự án mới như Vlasta Thủy Nguyên - Hải Phòng; khu nhà ở công nhân và dịch vụ thương mại Yên Phong, Bắc Ninh. FiinRatings đánh giá, mức biên lợi nhuận của các dự án này sẽ thấp hơn so với các năm trước, do chi phí phát triển dự án cao hơn.
