Nhu cầu thực lên ngôi
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Nguyễn Hùng Cường - một môi giới tự do "chuyên trị" địa bàn các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm... tại Hà Nội cho hay, hiện là giai đoạn người có sẵn tiền tìm mua các sản phẩm bất động sản giá cả phải chăng. Theo đó, các sản phẩm bị cắt lỗ, giảm giá mạnh sẽ được nhóm nhà đầu tư này săn đón.
Báo cáo tâm lý thị trường do chuyên trang Batdongsan.com.vn thực hiện mới đây cho biết, có tới 61% trong tổng số 1.000 nhà đầu tư tham gia khảo sát có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới với lý do phổ biến nhất là mua để đầu tư. Ở phía người bán, có 12% người được hỏi cho biết sẽ bán bất động sản để tái cơ cấu danh mục đầu tư. Với người mua vừa để ở, vừa để cho thuê sinh lời, tỷ lệ này là 11%.
Khảo sát trên phần nào cho thấy người mua bất động sản giai đoạn hiện tại và tương lai gần chủ yếu với mục đích đầu tư. Cũng theo khảo sát, trong tốp 3 lý do và các loại hình bất động sản dự định mua, nhóm mua để đầu tư chiếm ưu thế với 59%, nhóm mua cần thêm không gian cho gia đình/bản thân là 48%, còn lại 20% là mua để sống gần các tiện ích hơn (trường học, cơ quan, bệnh viện, công viên…).
Trong một diễn biến khác, theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, nguồn cung sơ cấp khan hiếm và việc sở hữu nhà ngày càng trở nên khó khăn đang thúc đẩy nhu cầu sở hữu các sản phẩm thứ cấp.
Tại Hà Nội, nhiều chủ sở hữu căn hộ tại các dự án Golden Time, NHS Phương Canh (Bắc Từ Liêm), The Pride (Hà Đông), The Garden Hill (Nam Từ Liêm)… cho hay, thời gian gần đây, họ liên tục nhận được điện thoại hỏi mua căn hộ từ các sàn giao dịch, các môi giới. Một điểm chung được phía chào mua cho biết là đang có sẵn nguồn khách lớn quan tâm đến việc mua lại căn hộ từ 1-3 phòng ngủ.
“Do trên thị trường hiện nay gần như không có dự án mở bán mới, nếu có thì giá căn hộ cũng cao gấp đôi so với mức giá hiện tại. Do đó, nhiều người mua nhà lần đầu chọn mua lại các căn hộ chung cư đã đưa vào sử dụng vài năm để có được mức giá hợp lý”, chị Ngọc - nhân viên môi giới của Công ty TCLand nói và cho biết thêm rằng, trong trường hợp chủ căn hộ chưa muốn bán mà chỉ muốn cho thuê, cũng có nhiều khách hàng có nhu cầu thuê dài hạn và với các giao dịch loại này, phía môi giới sẽ hưởng phí môi giới là 1 tháng tiền thuê nhà, còn với giao dịch bán, phí hoa hồng là 30 triệu đồng/giao dịch.
Cũng theo môi giới này, hiện tại, các căn hộ ở dự án Ecohome 1, 2 và 3 đang được nhiều người hỏi mua do có diện tích nhỏ với giá bán vừa phải, phù hợp với nhiều khách hàng không quá dư dả tài chính.
“So sánh với dự án IA20 Ciputra (Bắc Từ Liêm), giá bán các căn hộ thương mại của dự án Ecohome 3 ở mức tương đương, thậm chí cao hơn một chút. Căn hộ nhỏ nhất bên dự án IA20 Ciputra cũng có diện tích lớn hơn căn hộ tại Ecohome 3 tới 10 m2, mà với nhiều người mua nhà, nhất là người mua lần đầu, chi phí cho mức chênh lệch diện này không hề nhỏ. Đó là chưa kể, giá dịch vụ tại Ecohome 3 cũng vừa phải, hiện khoảng 4.400 đồng/m2/tháng, giúp giảm chi phí cho chủ hộ”, chị Ngọc thông tin thêm.
 |
Căn hộ là phân khúc được hướng đến. Ảnh: Dũng Minh |
Căn hộ, nhà ở riêng lẻ được hướng đến
Theo bà Bùi Thị Hương, Trưởng phòng Dự án chiến lược, Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam, sau quyết tâm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, thị trường bất động sản được kỳ vọng bắt đầu phục hồi từ đầu quý IV/2023.
Mặt khác, trong bối cảnh lãi vay mua bất động sản có xu hướng giảm, tâm lý người mua cũng hào hứng hơn. Với người mua để đầu tư, nếu điều kiện tài chính dư dả, có thể xem xét sử dụng tỷ lệ 50-60% vốn tự có và 40-50% vốn vay, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ… bởi vừa để ở, vừa có thể kinh doanh, cho thuê hoặc đầu tư dài hạn, nhất là khi giá bất động sản đã được chiết khấu khá hấp dẫn sau các chính sách bán hàng ưu đãi trước đó.
Ở góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, trong giai đoạn hiện tại, thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm nên cần từ 1-2 năm để phục hồi và tăng trưởng trở lại.
Về phân khúc sản phẩm, theo ông Nghĩa, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp đáp ứng nhu cầu ở thực có nguồn cung khan hiếm nên giá bán vẫn có khả năng tăng lên và mức tăng phụ thuộc vào từng sản phẩm, dự án. Riêng với thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội, có thể nhận thấy điểm nổi bật là tăng giá ổn định trong dài hạn.
“Sau thời gian khá dài theo dõi thị trường này (khoảng 10 năm qua), tôi nhận thấy phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng giá một cách ổn định, không có hiện tượng tăng nóng hay giảm sâu như những phân khúc khác”, ông Nghĩa nói và cho rằng, đây có thể là lý do khiến nhiều người tiếp tục chọn chung cư để bỏ vốn trong thời gian tới.
Ông Joe Dische - Giám đốc Tài chính của PropertyGuru chia sẻ, ông chưa từng đến đất nước nào mà người dân quan tâm và mong muốn sở hữu bất động sản nhiều như Việt Nam.
“Với quy mô dân số đã vượt 100 triệu dân, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều dư địa khai thác trong dài hạn”, ông Joe Dische nói, đồng thời cho rằng, những thách thức hiện tại chỉ là khó khăn ngắn hạn và thị trường đang chứng kiến những tín hiệu tích cực sau một loạt quyết sách gỡ vướng của Chính phủ thời gian qua. Dự báo, thị trường địa ốc sẽ phục hồi dần từ cuối năm 2023, hoặc đầu năm 2024.
Theo các thành viên thị trường, giai đoạn khó khăn nhất đã qua đi và thị trường sẽ sớm tốt dần lên. Trong bối cảnh đó, câu hỏi được nhiều người quan tâm là phân khúc nào có nhiều tiềm năng tăng giá và dường như căn hộ đang là đáp án được đánh giá cao nhất.
Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, vượt qua nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, tiền gửi tiết kiệm cũng như các loại hình bất động sản khác, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng nhiều nhất trong 9 năm qua (từ năm 2015 đến nay), đạt 97%.
Thị trường chứng khoán chứng kiến nhiều biến động thăng trầm nhất, nhưng chỉ số VN-Index tính đến quý II/2023 vẫn tăng 96% so với hồi đầu năm. Trong khi đó, lợi nhuận từ đầu tư ngoại tệ sau 9 năm chỉ tăng 11%; lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm đạt mức tăng 41%; đất nền và vàng ghi nhận mức tăng lần lượt là 69% và 90%.
