Thị trường bất động sản vào giai đoạn sàng lọc

Người mua bối rối chọn lựa

Thị trường căn hộ TP.HCM hiện đang cho thấy một bức tranh rất khác so với giai đoạn 2020-2022. Nguồn cung mới xuất hiện trở lại theo từng cụm lớn, trải đều từ phía Đông, Tây đến Nam thành phố. Sự đa dạng này khiến người mua phải cân đo kỹ lưỡng từng lựa chọn.

Ông Nguyễn Hoàng Khanh (ngụ tại Buôn Ma Thuột) kể, vợ chồng ông đều đã nghỉ hưu, lương hưu cộng lại khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Hai con của ông đều học đại học ở TP.HCM nên ông bà muốn chuyển hẳn lên đây để sinh sống.

Về vấn đề tài chính, ông bà đã tích góp được hơn 3 tỷ đồng. Người thân trong gia đình sẽ hỗ trợ thêm khoảng 2 tỷ đồng khi ông bà bán nhà ở quê để chuyển lên TP.HCM. Song, ông đã dành nhiều tuần để so sánh giữa 2 dự án Vinhomes Grand Park và MT Eastmark mà chưa đưa ra được quyết định.

“Hiện nay, con trai tôi đang thuê ở Vinhomes Grand Park nên gia đình cũng quen, nhưng căn hộ MT Eastmark giá mềm hơn và đang mở bán đợt mới. Nhà tôi chưa biết chọn bên nào, cũng chưa rõ ngoài 2 lựa chọn này thì còn hướng nào phù hợp hơn”, ông Khanh chia sẻ.

Tương tự, chị Lê Thanh Tuyền (32 tuổi, nhân viên văn phòng) có khoản tích lũy chỉ nhỉnh hơn 2 tỷ đồng, muốn tìm một căn hộ nhỏ gần các tuyến metro để thuận tiện đi làm, nhưng cũng choáng ngợp trước hàng loạt gợi ý từ môi giới.

Theo chị Tuyền, khi đi khảo sát thực tế thì được tư vấn lựa chọn dự án Bcons Avenue do gần ga metro mở rộng. Người khác lại giới thiệu dự án Happy One Mori với chính sách thanh toán chỉ 15% đã ký hợp đồng, hay loạt dự án dọc Quốc lộ 13 với quảng cáo “ngay trạm metro tương lai”.

“Ai giới thiệu cũng nói dự án của họ là tiềm năng nhất. Tôi không biết cái nào là thật, cái nào chỉ để bán hàng”, chị Tuyền kể.

Sở dĩ người mua nhà phải phân vân là bởi thị trường đang có quá nhiều lựa chọn. Báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy, trong quý III/2025, nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường tăng thêm 13% so với quý liền trước.

Trong đó, TP.HCM vẫn là tâm điểm khi chiếm gần 80% giỏ hàng mới của khu vực phía Nam, chủ yếu đến từ các trục kết nối lớn như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K và loạt dự án mở bán rầm rộ ở Thủ Đức, Bình Dương và Long An (cũ).

Song song với sự gia tăng nguồn cung mới, việc pháp lý được khơi thông cũng đưa một lượng lớn sản phẩm từ các dự án được triển khai trước đó trở lại guồng quay bán hàng.

Sản phẩm đa dạng buộc người mua phải lựa chọn kỹ. Ảnh: Việt Dũng.

Mới đây, UBND TP.HCM ban hành thông báo chấp thuận cho 54 doanh nghiệp bất động sản được thực hiện dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn Thành phố, căn cứ theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Các khu đất thuộc diện được chấp thuận đợt này được phân bố tại nhiều khu vực của TP.HCM. Tổng diện tích các dự án lên đến hơn 6,55 triệu m2…

Dự án thiếu chuẩn lộ điểm yếu

Dù nguồn cung tăng và niềm tin thị trường cải thiện, nhưng tỷ lệ hấp thụ trong quý III tại khu vực phía Nam vẫn giảm nhẹ 5 điểm phần trăm so với quý trước đó, về mức 40-45%.

Nguyên do được cho là người mua không còn xuống tiền nhanh như trước đây, mà dành thời gian “soi” kỹ vị trí, tiến độ, pháp lý và năng lực chủ đầu tư.

Bởi trên thị trường hiện nay, bên cạnh những dự án được phát triển bài bản, chuẩn pháp lý, cũng có nhiều dự án dù chỉ mới trong giai đoạn đào hầm móng, chưa đủ điều kiện mở bán, thu tiền của khách hàng, nhưng vẫn được các sàn môi giới đua nhau rao bán.

Đơn cử, dự án The Emerald Garden View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư, có địa chỉ tại đường Nguyễn Chí Thanh, phường Thuận An (TP.HCM) được một số đơn vị phân phối tổ chức lễ ra quân mở bán với mức giá đưa ra khoảng 35 triệu đồng/m2 chỉ mới động thổ khởi công.

Khảo sát thực tế cho thấy, hiện dự án mới đào đất để chuẩn bị phần hầm móng, chưa có tên trong danh sách các dự án đủ điều kiện bán hàng và thu tiền khách hàng của Sở Xây dựng TP.HCM.

Tương tự, dự án ArtStella ở phường Đông Hòa (TP.HCM) mới đang trong giai đoạn đào đất phần hầm móng, nhưng môi giới đã rao bán với giá khoảng 43 triệu đồng/m2.

Không chỉ nhà ở thương mại, mà tình trạng này cũng diễn ra đối với nhà ở xã hội. Nhiều dự án chỉ mới khởi công xây dựng mà đã chào bán, nhận tiền giữ chỗ của khách hàng, như trường hợp của dự án nhà ở xã hội Phúc Đạt - Tân Uyên do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư là minh chứng.

Dự án này được cấp phép xây dựng trong tháng 6/2025, nhưng từ ngày 25/5/2025, chủ đầu tư đã tổ chức lễ động thổ, khởi công xây dựng. Hiện tại, công tác xây dựng đang trong giai đoạn ép cọc, chưa hoàn thiện xong phần móng, nhưng nhiều môi giới, sàn giao dịch bất động sản đã rầm rộ rao bán, huy động vốn từ người mua nhà.

Tương tự là dự án nhà ở xã hội Hòa Phú (K-Home New City) của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng công nghiệp Nam Kim, được khởi công xây dựng từ tháng 3/2025, tổng vốn đầu tư 2.725 tỷ đồng, cung cấp hơn 3.000 sản phẩm gồm nhà ở xã hội liền kề, chung cư nhà ở xã hội và nhà ở thương mại liền kề.

Theo lời giới thiệu của nhân viên môi giới, dự án chỉ mới triển khai xây dựng nhưng hầu hết sản phẩm nhà ở liền kề đều đã có chủ và đang tập trung bán các sản phẩm chung cư. Hiện tại, khu vực triển khai dự án vẫn chưa xong phần móng.

Theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa - Phó giám đốc Marketing kiêm Phó giám đốc Phát triển kinh doanh sản phẩm Dat Xanh Services, có 3 yếu tố được quan tâm hàng đầu khi chọn mua bất động sản là vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt, pháp lý và uy tín chủ đầu tư.

Điều này cho thấy, khi nguồn cung dự án gia tăng và đa dạng hóa, khách hàng sẽ cẩn trọng hơn trong việc tìm hiểu thông tin, ưu tiên sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holdings cũng cho rằng, sự thay đổi trong hành vi của người mua thời gian gần đây là hệ quả của một giai đoạn dài phải đối mặt với rủi ro pháp lý.

Không ít người đã xuống tiền tại các dự án thiếu giấy tờ, thủ tục, sau đó nhiều năm liền không thể xây dựng, không thể nhận nhà, hoặc rơi vào tình trạng chủ đầu tư mất khả năng triển khai. Những trải nghiệm này khiến người mua thận trọng hơn và đặt pháp lý lên vị trí ưu tiên hàng đầu khi nguồn cung tăng trở lại.

Theo ông Hậu, thị trường nhà ở hiện nay không còn chỗ cho sự mập mờ. Dự án nào chứng minh được sự an toàn, từ pháp lý đến tiến độ, sẽ được người mua ưu tiên. Còn những dự án chỉ dựa vào quảng cáo hay kỳ vọng lợi nhuận thì khó giữ được thanh khoản. Chính sự thay đổi này đang góp phần tạo ra một quá trình sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường.