Phát biểu tại hội thảo Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, ông Huỳnh Anh Huy, Giám đốc phân tích ngành, Công ty Chứng khoán Kafi đánh giá, trên thị trường chứng khoán, bất động sản luôn là nhóm ngành có tỷ trọng lớn và ảnh hưởng mạnh đến chỉ số chung. Trong rổ VN30, các cổ phiếu như VIC hay VHM vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Thời gian qua, đà tăng của nhóm cổ phiếu này cũng là một trong những động lực chính kéo VN-Index đi lên.
Tuy nhiên, bức tranh của nhóm bất động sản không hoàn toàn đồng đều. Trong khi các doanh nghiệp lớn ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, nhiều cổ phiếu bất động sản nhóm midcap vẫn đang ở trạng thái chiết khấu sâu. Theo ông Huy, không ít doanh nghiệp hiện được giao dịch thấp hơn khoảng 30 - 40% so với giá trị tài sản ròng (NAV) thực tế, tạo kỳ vọng về một “con sóng” mới đối với nhóm cổ phiếu này trong thời gian tới.
“Với các doanh nghiệp có vị thế lớn, kết quả kinh doanh quý I/2026 vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Một số doanh nghiệp đạt mức tăng trưởng lợi nhuận hai chữ số, thậm chí lợi nhuận tăng gấp đôi, gấp ba hoặc gấp bốn nhờ bàn giao dự án. Điều này cho thấy các doanh nghiệp có nền tảng tốt vẫn duy trì được hiệu quả hoạt động trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn”, ông Huy nói.
 |
Ông Huy đánh giá nhiều cổ phiếu bất động sản nhóm midcap vẫn đang ở trạng thái chiết khấu sâu (Ảnh: Lê Toàn) |
Dù vậy, tâm lý thị trường hiện vẫn chịu tác động lớn từ chính sách tiền tệ, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tín dụng và lãi suất. Ngân hàng Nhà nước đang định hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Trong khi đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp địa ốc hiện rất lớn, nhất là khi quy mô dự án ngày càng tăng mạnh.
“Hiện nay, gần như không còn những dự án vài trăm tỷ đồng. Phần lớn dự án đều có quy mô hàng nghìn tỷ, thậm chí vài chục nghìn tỷ đồng, nên nhu cầu vốn là rất lớn”, ông Huy nói.
Theo ông Huy, việc kiểm soát tín dụng ngay từ đầu năm khiến thị trường lo ngại doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn để triển khai các kế hoạch lớn như giai đoạn phục hồi năm 2025. Tuy nhiên, ông đánh giá chính sách tiền tệ hiện nay đang được điều hành theo hướng linh hoạt hơn và sẽ dần phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Ngoài tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều kênh huy động vốn khác. Trong đó, thị trường trái phiếu còn nhiều dư địa phát triển nếu so với các quốc gia trong khu vực như Malaysia hay Thái Lan.
Tuy nhiên, ông Huy cho rằng bối cảnh hiện nay đã khác đáng kể so với giai đoạn 2020 - 2021. Khi đó, việc phát hành trái phiếu diễn ra tương đối dễ dàng, còn hiện nay khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư đã thay đổi mạnh.
Nhà đầu tư hiện xem xét rất kỹ mục đích sử dụng vốn, dòng tiền của dự án, tình trạng pháp lý, khả năng bán hàng cũng như khả năng tạo dòng tiền để trả nợ của doanh nghiệp. Theo ông Huy, góc nhìn của nhà đầu tư trái phiếu hiện đã tiệm cận với cách thẩm định của ngân hàng.
Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ hoặc có vị thế thấp hơn trên thị trường gặp nhiều khó khăn hơn trong huy động vốn trái phiếu, dù đây lại là nhóm có nhu cầu vốn rất lớn trong giai đoạn hiện nay.
Bên cạnh trái phiếu, thị trường cổ phiếu cũng được xem là kênh huy động vốn tiềm năng trong thời gian tới.
“Thị trường từng chứng kiến làn sóng IPO và tăng vốn mạnh của các công ty chứng khoán trong quý III và quý IV năm ngoái. Vì vậy, nếu thị trường Việt Nam được nâng hạng lên thị trường mới nổi và thu hút thêm dòng vốn ngoại, doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm cơ hội phát hành cổ phiếu để bổ sung vốn trung và dài hạn”, ông Huy nói.
