Thị trường căn hộ 2015: Những “ngã rẽ” bất ngờ

Thay đổi chiến lược

Trong thời kỳ bùng nổ trước năm 2010 của thị trường địa ốc, doanh nghiệp bất động sản chỉ chạy đua triển khai các dự án cao cấp mà không cần quan tâm đến nhu cầu của thị trường. Vì vậy, khi dòng tín dụng cho bất động sản bị siết, phân khúc căn hộ với giá cao ngất ngưởng đã kéo doanh nghiệp và cả thị trường chìm theo. Lượng hàng tồn kho bất động sản trong giai đoạn 2011 - 2013 tăng lên từng quý và phần lớn trong số đó là căn hộ cao cấp.

Tưởng chừng “cục máu đông” này sẽ khó bị đánh tan, thì “ngã rẽ” bất ngờ đã đến với các doanh nghiệp bất động sản và cả thị trường vào nửa cuối năm 2013 và đầu năm 2014, giúp các doanh nghiệp dần thoát khỏi khó khăn, hàng tồn kho giảm dần đều và thị trường đã thực sự bước vào chu kỳ phát triển mới trong năm 2015.

Trong một cuộc trò chuyện với phóng viên Đầu tư Bất động sản mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Dầu khí toàn cầu (GP-Invest) đã kể về “ngã rẽ” giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của thị trường.

Cụ thể, theo ông Hiệp, tất cả những dự án do GP-Invest phát triển đến nay đều được định hướng là dự án căn hộ cao cấp, với mong muốn cung cấp ra thị trường những dự án chất lượng, có nhiều tiện ích, như Dự án Nam Đô Complex tại 609 Trương Định, Hà Nội. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, doanh nghiệp đã nhanh chóng điều chỉnh giảm giá bán tương đương giá bán căn hộ bình dân, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cùng các tiện ích cao cấp. Sự điều chỉnh này đã giúp doanh nghiệp bán được hàng và sớm vượt qua được khó khăn.

Việc định hướng làm dự án căn hộ cao cấp của GP-Invest cũng giống với nhiều doanh nghiệp bất động sản khác nhập cuộc đua thị trường thời điểm trước năm 2010. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tỉnh táo để tự hạ cấp dự án, đủ tiềm lực tài chính để hoàn thiện dự án trong lúc thị trường khó khăn.

 Ảnh: Lê Toàn

Tại Hà Nội, trước năm 2010, Hải Phát khá nổi đình, nổi đám với các dự án như Dự án Tân Tây Đô, Dự án The Pride… Sở hữu những quỹ đất tại vị trí đẹp để phát triển các dự án cao cấp, Hải Phát được nhắc đến như một đại gia của làng địa ốc Hà Nội. Các dự án của doanh nghiệp này có thanh khoản rất tốt, như khu nhà thấp tầng Dự án Tân Tây Đô nhanh chóng được bán hết, lượng lớn căn hộ tại tổ hợp dự án cao cấp The Pride cũng nhanh chóng được khách hàng đặt mua… Thế nhưng, lúc thị trường khó khăn, Hải Phát đã nhanh chóng điều chỉnh chiến lược, bán bớt một số dự án và bán căn hộ The Pride với giá của căn hộ bình dân. Đến khi thị trường hồi phục, doanh nghiệp này lại tiến hành thâu tóm một dự án khác, đồng thời phát triển cả dự án nhà ở xã hội.

Thực tế, giai đoạn 2010-2014, thị trường địa ốc có quá nhiều biến động, doanh nghiệp nào nhanh chóng chọn được “ngã rẽ” phù hợp với xu hướng chung của thị trường thì vượt qua khó khăn. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp đến nay vẫn loay hoay với kỳ vọng thoát khỏi khó khăn. 

Gói 30.000 tỷ đồng

Trong giai đoạn từ năm 2011 - 2014, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến sự dẫn dắt của phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ. Trong giai đoạn này, phân khúc căn hộ cao cấp gần như “đóng băng”, trong khi căn hộ giá rẻ có thanh khoản khá cao, cho thấy nhu cầu của thị trường vẫn có, thậm chí là rất lớn. Thế nhưng, nguồn cung của phân khúc này lại khan hiếm, khi các doanh nghiệp bị mắc kẹt với các dự án căn hộ cao cấp. Chỉ đến khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, với lãi suất ưu đãi dành cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp (cả chủ đầu tư và khách hàng) được ban hành, sự mất cân đối cung - cầu mới có lối thoát.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng, từ khi xuất hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, rất nhiều chủ đầu tư đã phải điều chỉnh cơ cấu căn hộ để đáp ứng nhu cầu vay vốn từ gói tín dụng này của khách mua nhà.

Còn nhớ, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mới có hiệu lực, rất nhiều ý kiến cho rằng, gói tín dụng này quá nhỏ so với lượng hàng tồn kho bất động sản lên đến cả trăm nghìn tỷ đồng. Quả thực, nếu làm phép tính cộng trừ thông thường, thì con số 30.000 tỷ đồng là quá nhỏ bé với lượng hàng tồn kho bất động sản lúc đó và nếu gói tín dụng này được gải ngân hết ngay, thì cũng chỉ đủ giải quyết được khoảng mấy chục dự án. Tuy nhiên, sự tác động của chính sách không chỉ như phép toán cộng, trừ, nhân, chia đơn giản.

Thực tế, dù có nhiều vướng mắc khiến vấn đề giải ngân của gói tín dụng này chậm, nhưng gói 30.000 tỷ đồng chính là một ngã rẽ quan trọng, trở thành động lực giúp thị trường hồi phục dần từ phân khúc nhà xã hội, nhà giá rẻ và lan dần hơi ấm ra cả thị trường.

Dù còn nhiều tranh cãi về việc thực hiện trong thực tế, nhưng gói 30.000 tỷ đồng là một chính sách đúng và trúng của các nhà quản lý, tạo tiền đề để thị trường hồi phục trở lại. Không chỉ phân khúc căn hộ giá rẻ, mà phân khúc căn hộ cao cấp mới là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2015 cả về thanh khoản và số lượng mở bán. Hàng tồn kho bất động sản cũng đã giảm tới 77.659 tỷ đồng so với quý I/2013, xuống 50.889 tỷ đồng cuối năm 2015.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, dù gói 30.000 tỷ đồng có tốc độ giải ngân chậm (chỉ đến năm 2015 mới được cải thiện), nhưng gói hỗ trợ này có ý nghĩa như một cú huých với thị trường bất động sản. 

Niềm tin

Trước ngày 1/7/2015, thời điểm Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều chính sách mới, đặc biệt là mở rộng cửa hơn cho Việt kiều, người nước ngoài được sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có hiệu lực, nhiều ý kiến kỳ vọng, sẽ có làn sóng người nước ngoài đổ tiền vào phân khúc bất động sản cao cấp, giúp phân khúc này khởi sắc.

Thực tế cho thấy, làn sóng đổ tiền của người nước ngoài chưa diễn ra trong ngắn hạn, nhưng các chính sách này đã tạo ra niềm tin lớn cho thị trường. Niềm tin này đã tạo ra “ngã rẽ” đối với phân khúc nhà liền kề, biệt thự, dù phân khúc này đến nay, khách hàng chủ yếu vẫn là trong nước.

Theo khẳng định của ông Trần Đức Diễn, Chủ tịch HĐQT Sàn Maxland, sự bùng nổ của bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2015 có tác động khá lớn từ quy định mở rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài được sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Dù theo ông Diễn, đến thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, khách hàng mua chính vẫn là nhà đầu tư trong nước, chứ không phải Việt kiều hay người nước ngoài.

Còn theo ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc Golden Gain, tại Việt Nam, các chính sách luôn có độ trễ nhất định, nhất là việc triển khai các luật dù đã có hiệu lực, vẫn phải đợt nghị định, thông tư hướng dẫn, nhưng các sắc luật như Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Đầu tư sửa đổi trên thực tế đã có tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Cụ thể, sự sôi động rất nhanh của phân khúc căn hộ cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng chính là những hệ quả từ những tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản thời gian vừa qua.