Thị trường căn hộ Hà Nội đã chạm đáy?

Chủ đầu tư tổ hợp Hoa Binh Green City vừa có động thái hy hữu, khi mạnh dạn cam kết rằng, sau 3 năm, nếu nhà đầu tư không có nhu cầu đầu tư nữa, thì có thể trả lại căn hộ và được thanh toán 120% giá trị đầu tư. Cam kết này của Công ty TNHH Hoà Bình cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đảm bảo với người mua căn hộ là, sẽ không lỗ trong 3 năm tới, mà lãi ít nhất cũng là 20%.

Ông Nguyễn Hữu Đường, Tổng giám đốc Công ty TNHH Hoà Bình lý giải, sở dĩ ông dám mạnh dạn cam kết với nhà đầu tư như vậy, vì giá bán căn hộ Hoa Binh Green City đã thấp tới mức khó có thể giảm thêm. Nhưng lý do quan trọng không kém là, sau thời gian dài chìm trong khủng hoảng, thị trường căn hộ Hà Nội đã xuất hiện một số tín hiệu tốt khiến Hoà Bình tự tin khi đưa ra cam kết này.

Mua căn hộ Hoa Binh Green City sẽ không lỗ trong 3 năm tới

Đánh giá của các công ty tư vấn bất động sản cho thấy, thị trường căn hộ Hà Nội dường như đã chạm đáy và đang diễn biến ngày càng tốt hơn so với năm ngoái. Theo CBRE, trong 9 tháng đầu năm nay, các doanh nghiệp bất động sản đã bán được khoảng 3.500 căn hộ trên thị trường sơ cấp, cao hơn cùng kỳ năm trước. Những tháng gần đây, giao dịch ở các đợt chào bán mới của các dự án như Golden Palace và Mandarin Garden rất khả quan.

Một điểm khác biệt so với trước đây là dòng tiền đầu tư đã quay lại mang tính chọn lọc tại một số dự án. Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho biết, giữa năm nay, Công ty mua lại hơn 100 căn hộ thuộc Dự án Thăng Long Garden và nhanh chóng bán hết. Một nhà đầu tư lớn cũng bán gần hết vài trăm căn hộ được mua lại từ Dự án Golden Palace .

Đặc biệt, không chỉ có những dự án giá rẻ, mà tại một số dự án căn hộ cao cấp, tiền chênh lệch đã xuất hiện trở lại. Do chủ đầu tư vừa bán hết 500 căn hộ The Olympus Spark trong 3 tháng qua, nên người có nhu cầu hiện không mua được trực tiếp từ chủ đầu tư, mà phải chấp nhận qua môi giới, với tiền chênh 50-70 triệu đồng/căn. Giới đầu tư căn hộ Mandarin Garden còn hét giá chênh lên đến 100-200 triệu đồng đối với căn hộ diện tích dưới 140 m2. Theo ông Hưng, phần lớn các dự án xây dựng dở dang vẫn khó bán, nhưng đối với dự án căn hộ đã và đang hoàn thiện, thì giá bắt đầu tăng và xuất hiện tiền chênh lệch.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Bản Việt, lợi suất thỏa đáng cùng với khả năng bảo toàn giá trị trước lạm phát và tiềm năng tăng giá sẽ thu hút nhà đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Thực tế, thị trường đã suy giảm 5 năm và Bản Việt cho rằng, đang bước vào giai đoạn chạm đáy. Dư địa giảm giá bán không còn nhiều, vì nếu giảm tiếp sẽ thì giá bán sẽ thấp hơn giá vốn.

Ông Đường khẳng định, giá chào bán hiện nay của Hoa Binh Green City đã thấp đến mức khó có thể thấp hơn. Cách đây 3 năm, chủ đầu tư dự kiến chào bán với giá 36 triệu đồng/m2, nhưng do thị trường đi xuống, nên mới chấp nhận bán 26-29 triệu đồng/m2 như hiện nay. Đây là giá áp dụng cho căn hộ hoàn thiện theo tiêu chuẩn 6 sao, với đầy đủ hệ thống điều hòa Daikin, tủ bếp, tủ âm tường, trần thạch cao và cửa ra vào chống cháy.

Để giảm áp lực tài chính cho người mua, trong đợt mở bán từ ngày 1 đến 10/12/2013, chủ đầu tư sẽ đưa ra loại căn hộ “không gian sáng tạo”, với giá từ 20,5 triệu đồng (chưa bao gồm VAT), mà không có các thiết bị bên trong như gói căn hộ hoàn thiện.

Theo ông Đường, nếu doanh nghiệp khác làm dự án như Hoa Binh Green City mà bán với giá trên thì lỗ. Giá thành xây dựng Hoa Binh Green City cao hơn nhiều so với các tòa nhà khác, vì thiết kế chịu được động đất cấp 8, trong khi các công trình khác là cấp 7.

Ngoài ra, công trình sử dụng bê tông mác 350-500, trong khi các công trình khác ở Hà Nội chủ yếu dùng mác 300-350. Dự án sử dụng kính hộp an toàn Double Glazing Glass hiệu Sundry với 3 lần kính, một lớp chân không, mà mỗi mét vuông kính đắt gấp hàng chục lần kính thường.

Mặc dù giá thành cao, nhưng Hoa Binh Green City bán được với giá thấp là do chủ đầu tư tự làm rất nhiều khâu. Ông Đường tiết lộ, do phải thuê nhà thầu, các dự án khác phải chịu phí quản lý từ 12-14%, lãi định mức 7-10%, nên mất thêm 20% tổng giá trị xây lắp, còn Hoà Bình tiết kiệm được chi phí này.

Hơn nữa, Công ty cũng tự mua nguyên vật liệu nên tiết kiệm 10% chi phí. Nhờ tiết giảm được 30% chi phí quản lý, nên Hoa Binh Green City mới có giá thấp như vậy. Thị trường đang tốt lên, mà giá bán lại phải chăng, nên ông Đường tự tin dự án sẽ bán tốt trong dịp này.

>> Hai nửa bộ mặt phân khúc căn hộ Hà Nội

>> BĐS phía Nam: Kẻ khóc, người cười!

>> Huyện Từ Liêm "xẻ" thành 2 quận   

>> Cận cảnh những dự án "chết đi sống lại"