“Ưu ái” tín dụng bất động sản
Báo cáo về nhà ở và thị trường địa ốc của Bộ Xây dựng tính đến cuối tháng 8/2025 cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,81 triệu tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cuối tháng 5.
Còn theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng lĩnh vực bất động sản bình quân giai đoạn 2021-2024 tăng 18,05%/năm. Tính đến ngày 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024.
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 được tổ chức đầu tháng 11/2025, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đầu năm đạt khoảng 13%, riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, với 2 tháng cuối quý III ghi nhận mức tăng đột biến.
Bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước nhận định, tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án đang được triển khai trở lại, tiến độ đầu tư - xây dựng cải thiện, kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng. Báo cáo tài chính quý III/2025 được các ngân hàng công cho thấy, bất động sản vẫn là lĩnh vực được các ngân hàng “ưu ái” khi cho vay, trong đó Techcombank tiếp tục là “cánh chim đầu đàn”.
Cụ thể, dư nợ cho vay bất động sản của Techcombank đạt 237.838 tỷ đồng, chiếm 32,81% tổng dư nợ cho vay khách hàng - là mức tỷ trọng cao nhất trong các ngân hàng được thống kê. VPBank đứng thứ hai về quy mô cho vay với 205.955 tỷ đồng, chiếm 22,97% tổng dư nợ và tăng gần 7.000 tỷ đồng so với quý trước đó.
SHB giữ vị trí thứ ba về quy mô với 184.044 tỷ đồng, nhưng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao thứ hai hệ thống khi chiếm 30,27% tổng dư nợ cho vay khách hàng. Như vậy, dư nợ lĩnh vực này của SHB đã tăng hơn 6.500 tỷ đồng trong quý III/2025 so với quý liền trước.
MBBank ghi nhận 97.021 tỷ đồng, tương đương 10,42% tổng dư nợ và tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với quý liền trước. HDBank đạt 66.656 tỷ đồng, chiếm 13,6% tổng dư nợ, gần như đi ngang so với quý II/2025. TPBank cũng duy trì dư nợ bất động sản ở mức 29.419 tỷ đồng, tương ứng 9,94% tổng dư nợ, tăng nhẹ so với mức 28.700 tỷ đồng cuối quý II/2025.
Trong diễn biến có liên quan, ông Dương Đức Hiếu - Giám đốc Khối Xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating cho biết, đến cuối tháng 9/2025, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chỉ còn khoảng 400.000 tỷ đồng, cho thấy tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của thị trường hiện nay.
Ông Vũ Việt Linh - Phó giám đốc Phòng Phân tích khách hàng tổ chức, Maybank Investment Bank (Vietnam) cho biết, chỉ số bộ đệm an toàn ngành ngân hàng của Việt Nam tương đối thấp so với quốc tế. Điều này cũng là dễ hiểu bởi kênh huy động vốn hầu hết đến từ ngân hàng, do trái phiếu doanh nghiệp chưa được phát triển đúng mức nên các doanh nghiệp tư nhân phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng
Lưu ý rủi ro…
Tại diễn đàn “Ngân hàng Việt Nam: Triển vọng tín dụng và tài chính bền vững” do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam phối hợp cùng Fitch Ratings tổ chức tuần qua tại Hà Nội, ông Willie Tanoto - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Xếp hạng ngân hàng Đông Nam Á Fitch Ratings cho biết, khi so sánh hệ thống ngân hàng Việt Nam với các nước trong khu vực Đông Nam Á, có thể thấy một xu hướng rõ rệt đó là tăng trưởng tín dụng của Việt Nam thường vượt quá tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa, khiến đòn bẩy tài chính của hệ thống ngân hàng duy trì ở mức cao.
Theo ông Willie Tanoto, trong vòng 5 năm qua, tổng dư nợ cho vay đã tăng gấp đôi và dự báo đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng có thể đạt 145% GDP. Tốc độ mở rộng nhanh chóng này đã đưa Việt Nam trở thành quốc gia có quy mô tín dụng lớn nhất Đông Nam Á, cùng với mật độ ngân hàng cao hơn đáng kể so với các thị trường trong khu vực. Tuy nhiên, mức đòn bẩy cao cũng khiến hệ thống dễ tổn thương hơn, dù rủi ro ngắn hạn chưa biểu hiện rõ ràng. Tín dụng tăng “nóng” thường đi kèm với những biến động khó lường, khiến áp lực lãi suất gia tăng mạnh.
“Tính đến cuối năm 2024, dư nợ tín dụng so với GDP đã đạt 134%, ước tính khoảng 10% thu nhập người dân phải dành để trả lãi vay - điều này cho thấy không thể chỉ dựa vào việc giảm lãi suất để thúc đẩy tín dụng”, ông Willie Tanoto nói, đồng thời cho rằng, tăng trưởng tín dụng cao là tín hiệu tích cực cho ngành ngân hàng, nhưng cũng đặt ra thách thức lớn cho doanh nghiệp và hộ gia đình trong tiếp cận vốn. Vì vậy, việc xây dựng các “bộ đệm” tài chính như dự phòng rủi ro và quỹ dự trữ là rất cần thiết nhằm giúp hệ thống chống đỡ những tổn thất và duy trì ổn định vĩ mô.
Ông Willie Tanoto cũng lưu ý thêm, triển vọng ngành ngân hàng Việt Nam là tích cực, song rủi ro cũng hiện hữu. Hầu hết các ngân hàng trích lập dự phòng ở mức tối thiểu theo quy định, nhưng vẫn còn những lỗ hổng có thể khiến hệ thống dễ tổn thương, đặc biệt khi tăng trưởng cao đi kèm với đòn bẩy lớn - hai mặt của một đồng xu: Lợi nhuận tốt hôm nay, nhưng tiềm ẩn rủi ro ngày mai.
“Thông điệp quan trọng là: Cần duy trì sự lạc quan trong thận trọng, đồng thời nâng cao tư duy và năng lực quản lý rủi ro, để tốc độ phát triển của hệ thống luôn đi cùng nền tảng an toàn và bền vững”, ông Willie Tanoto nói.
… và tăng cường quản trị
Báo cáo tài chính quý III/2025 được các ngân hàng công bố cho thấy, nợ xấu nội bảng toàn ngành tăng (gộp) khoảng 7.000 tỷ đồng so với quý trước đó lên 274.000 tỷ đồng và tỷ lệ nợ xấu là 2,01%. Tuy nhiên, điều này không đáng lo ngại do nợ xấu hình thành ròng tiếp tục giảm xuống 28.000 tỷ đồng và các ngân hàng chủ động thu hẹp hoạt động xử lý rủi ro trong kỳ xuống còn khoảng 21.000 tỷ đồng (thấp hơn lượng nợ xấu hình thành ròng). Bên cạnh đó, các ngân hàng tiếp tục tăng cường trích lập dự phòng (34.000 tỷ đồng), giúp tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) toàn ngành cải thiện nhẹ lên 96%. Mặc dù vậy, nợ nhóm 2 hình thành tăng trở lại lên hơn 50.000 tỷ đồng là yếu tố cần đánh giá thêm.
Ông Andre Debakhapouve - Giám đốc Khối Quản lý rủi ro VPBank nhận định, so với các thị trường khác, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng cao và là nền kinh tế mới nổi nên song hành với cơ hội là những rủi ro. Để quản trị tốt rủi ro, chuyên gia VPBank đưa ra lưu ý, các ngân hàng cần xây dựng văn hóa quản lý rủi ro, đảm bảo tuân thủ quy định nhưng vẫn linh hoạt, chủ động ngăn ngừa rủi ro. Bên cạnh đó, cần nhận diện sớm các rủi ro mới như an ninh mạng, trí tuệ nhân tạo, các rủi ro phi tài chính... để có biện pháp phòng ngừa, phân loại rõ các nhóm rủi ro để có giải pháp phù hợp.
Ngân hàng Thế giới cũng khuyến nghị, Việt Nam cần có thêm các biện pháp nhằm giảm nguy cơ dễ tổn thương trong khu vực tài chính qua việc cải thiện tỷ lệ an toàn vốn và tăng cường khung thể chế về giám sát an toàn (bao gồm việc phát hiện và xử lý các vấn đề phát sinh qua quan hệ liên kết giữa ngân hàng và các tập đoàn, doanh nghiệp), cũng như can thiệp sớm (phát hiện sớm vấn đề và ngăn ngừa khủng hoảng). Bất cập quan trọng hiện nay vẫn là giám sát hợp nhất đối với các tổ chức, đặc biệt là các ngân hàng có quan hệ liên kết với các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh…
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2025 trực tuyến với các địa phương ngày 8/11 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính tiếp tục yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tập trung vốn tín dụng cho sản xuất - kinh doanh, các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (trong đó có bất động sản), không để xảy ra rủi ro đối với từng tổ chức tín dụng và rủi ro hệ thống.
