Rộng đường làm nhà ở thương mại
Hay tin khu đất của công ty nằm trong danh mục được HĐND Thành phố thông qua cho thí điểm nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp làm nhà ở thương mại, ông P - Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bày tỏ vui mừng và cho biết đã chủ động làm việc với các cơ quan chức năng để hoàn tất những thủ tục cuối cùng, sẵn sàng đưa dự án vào triển khai.
Theo ông P, quỹ đất này được doanh nghiệp tích lũy từ năm 2019 thông qua việc mua lại đất nông nghiệp của người dân. Tuy nhiên, trong suốt nhiều năm, quy định chỉ cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại khi có đất ở hợp pháp nên chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Dù hiểu đây là vướng mắc phát sinh từ thay đổi chính sách và chấp nhận chờ đợi hướng dẫn, nhưng thời gian kéo dài đã đẩy chi phí đầu tư ngày càng tăng, tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp.
“Cơ chế thí điểm lần này là một bước tiến rất đáng kể trong cách tiếp cận các loại đất để phát triển nhà ở thương mại. Việc tháo gỡ nút thắt về đất ở sẽ góp phần quan trọng vào việc gia tăng nguồn cung cho thị trường, bởi thiếu đất ở là nguyên nhân chính khiến hàng trăm dự án tại TP.HCM bị đình trệ nhiều năm qua”, ông P nói.
Theo Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do HĐND cấp tỉnh thông qua theo quy định.
Trước đây, khi doanh nghiệp thực hiện dự án, họ phải bỏ tiền ra mua đất từ người dân, sau đó phải làm thủ tục giao đất hoặc thuê đất từ chính quyền. Quá trình này kéo theo nhiều bước thủ tục như xin chủ trương đầu tư, đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến thời gian chuẩn bị dự án bị kéo dài. Thậm chí, ngay cả khi đã gom đủ đất thì doanh nghiệp vẫn phải chờ các quyết định giao đất chính thức từ chính quyền mới có thể triển khai dự án.
Với cơ chế mới, doanh nghiệp có thể trực tiếp thỏa thuận với người dân để nhận quyền sử dụng đất mà không phải qua đấu giá hoặc đấu thầu. Điều này giúp giảm bớt đáng kể các thủ tục hành chính, từ đó rút ngắn thời gian triển khai dự án cũng như tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp.
Tại TP.HCM, sau hơn 1 năm Nghị quyết 171 được ban hành, Thành phố đã có 3 đợt rà soát, xem xét cho phép 181 khu đất với tổng diện tích hơn 1.780 ha được tham gia thí điểm làm nhà ở thương mại. Các khu đất này chủ yếu nằm tại khu vực TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Riêng tại Bình Dương cũ, sau khi Nghị quyết có hiệu lực, địa phương này đã hoàn thành thông qua danh mục hơn 200 khu đất được phép thực hiện dự án thí điểm.
Một số dự án có tổng mức đầu tư lớn được tham gia thí điểm có thể kể đến là Khu nhà ở Công ty Khang Phúc của Công ty TNHH MTV Đầu tư KDN Khang Phúc (12.841 tỷ đồng), Khu dân cư Hạnh Phúc của Tổng công ty Xây dựng số 1 (11.534 tỷ đồng), Khu nhà ở tại phường Bình Trưng của Công ty cổ phần Quản lý đầu tư Phúc Thịnh (11.063 tỷ đồng), Khu dân cư Phú Hữu của Công ty cổ phần Địa ốc Kim Cương Việt Nam (6.500 tỷ đồng), Khu nhà ở cao tầng Gem Premium của Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Riverside (6.500 tỷ đồng), Khu nhà ở xã Tân Xuân của Công ty TNHH Phát triển đô thị Kingdom 101 (6.000 tỷ đồng)...
Ngoài ra, một số khu đất có nguồn gốc từ các doanh nghiệp cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước, nhận chuyển nhượng tài sản từ các doanh nghiệp cổ phần hóa cũng được tham gia thí điểm.
Trong đó, dự án Khu phức hợp căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ, văn phòng tại phường Linh Xuân của Công ty cổ phần Đầu tư thương mại dịch vụ An Khang Land có vốn đầu tư lớn nhất, gần 8.500 tỷ đồng.
Còn nhiều dư địa
Nghị quyết 171 quy định, tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 đã được phê duyệt.
Với số lượng khu đất được tham gia thí điểm hiện tại, nếu mỗi dự án trung bình có khoảng 830 căn nhà thì TP.HCM sẽ có thêm hơn 530.000 căn nhà trong 3-10 năm tới.
Theo Quy hoạch TP.HCM (cũ) thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, diện tích đất ở đô thị đến năm 2030 là 31.305 ha, hiện trạng diện tích đất ở đô thị năm 2020 là 20.313 ha. Như vậy, diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch là 10.992 ha.
Theo đó, 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai thời kỳ 2021-2030 tương đương gần 3.298 ha.
Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ, con số này lần lượt là 634,5 ha và 2.626 ha. Cộng cả 3 địa phương sau sáp nhập, TP.HCM mới có hơn 6.557 ha nằm trong 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.
Đáng chú ý, trong đợt thông qua thứ 3, có 12 khu đất cần rà soát lại, xem xét, bổ sung, hoàn chỉnh các nội dung. Trường hợp đảm bảo việc bổ sung đầy đủ pháp lý theo quy định, UBND TP.HCM sẽ báo cáo cụ thể từng dự án, lập danh mục và trình lại HĐND Thành phố xem xét thông qua.
Những dự án đang được rà soát gồm Khu chung cư phức hợp New Sun của Công ty Cổ phần New Market Property; Khu chung cư cao tầng tại phường Phú Mỹ (quận 7 cũ) của Công ty TNHH Đào Trí 1; Khu dân cư Bắc Phước Kiển của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai; Khu nhà ở phức hợp cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ Thủ Đức của Tập đoàn Trường Hải… Như vậy, danh mục các khu đất tham gia thí điểm sắp tới sẽ tiếp tục nối dài thêm.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, Nghị quyết 171 của Quốc hội nhận được sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp bất động sản.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường nhà ở đang khan hiếm nguồn cung như hiện nay, cơ chế mới trở thành công cụ quan trọng giúp khai thông thị trường, đẩy nhanh tốc độ phát triển nhà ở thương mại tại các đô thị lớn như TP.HCM.
Theo ông Châu, đây là thông tin hết sức tích cực cho thị trường, cho nền kinh tế. Nghị quyết này đặt trọng tâm vào các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất. Những dự án sau khi thông qua HĐND sẽ nhanh chóng được thực hiện các thủ tục chấp thuận đầu tư. Những dự án nhận chuyển nhượng thêm cũng có khả năng sớm có quỹ đất.
“Trước đây, doanh nghiệp có 10 ha quỹ đất rồi, bây giờ muốn mua thêm 1-2 ha nữa thì thủ tục sẽ nhanh hơn”, ông Châu nói và ước tính rằng, với số lượng khu đất được tham gia thí điểm hiện tại, nếu mỗi dự án trung bình có khoảng 830 căn nhà thì TP.HCM sẽ có thêm hơn 530.000 căn nhà trong 3-10 năm tới.
