Từ đầu năm 2025 đến nay, thị trường M&A dự án bất động sản khá sôi động.
Giao dịch M&A dự án tăng mạnh
Tháng 8/2025, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp (phường Dĩ An, TP.HCM) chào bán quỹ đất rộng 2,23 ha tại mặt tiền đường DT 743C - một vị trí đắc địa của khu vực. Khu đất vốn là đất sản xuất - dịch vụ, chỉ có khoảng 100 m2 đất ở. Năm 2023, doanh nghiệp từng rao bán quỹ đất này với giá hơn 200 tỷ đồng để nhà đầu tư làm dự án bất động sản, nhưng không có doanh nghiệp nào mua.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, năm 2023, ông đã được chào mua dự án này. Tuy nhiên, khi đó việc mua đất sản xuất - dịch vụ để chuyển mục đích sang đất ở nhằm phát triển dự án bất động sản là rất khó. Chi phí pháp lý cao, thời gian kéo dài, thậm chí có trường hợp không thể chuyển nhượng. Do vậy, dù rất “kết” vị trí và diện tích khu đất, song ông Phúc và nhiều doanh nghiệp khác vẫn không dám “liều”.
Thế nhưng, mọi chuyện thay đổi ngay khi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội (Nghị quyết 171) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Chủ khu đất liền tiến hành thủ tục pháp lý sơ bộ. Đầu tháng 8/2025, Công ty Thuận Nghiệp tiếp tục chào bán dự án, giá nâng lên 300 tỷ đồng và ngay lập tức thu hút hàng loạt nhà đầu tư. Chỉ một tuần sau khi rao bán, một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội đã mua thành công.
Ông Dương Văn Nam, một doanh nhân tại TP.HCM tỏ ra nuối tiếc vì bỏ lỡ cơ hội. Ông đã thương thảo xong và hẹn ký hợp đồng, đặt cọc vào buổi chiều, nhưng trong buổi sáng cùng ngày, một doanh nghiệp khác đã tìm hiểu, đặt cọc và ký hợp đồng mua ngay.
Một ví dụ khác là quỹ đất rộng 6.600 m2 tại Thuận An (tỉnh Bình Dương cũ, nay là phường Bình Hòa, TP.HCM). Trước đây, khu đất này là đất sản xuất, không thể chuyển mục đích sang đất ở để làm dự án bất động sản. Song, ngay sau khi Nghị quyết 171 được áp dụng, chủ đất nhanh chóng làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, sau đó xin chủ trương làm dự án. Tháng 9/2025, khu đất đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 cho hơn 900 căn hộ chung cư. Ngay sau khi có pháp lý, doanh nghiệp chào bán dự án với giá 350 tỷ đồng.
Ông Lê Hoàng Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản TCPLand nhận định, thị trường M&A tại phía Nam sôi động từ đầu tháng 7. Lượng dự án chào bán tăng đột biến so với giai đoạn 2020-2024, chủ yếu tập trung tại tỉnh Bình Dương (cũ) và khu vực giáp TP.HCM của Đồng Nai.
“Nhiều doanh nghiệp trước đây chỉ làm phân phối, môi giới, nhưng sau đó đi gom quỹ đất lớn và nay bắt đầu bán lại cho các chủ đầu tư. Ngoài ra, một lượng lớn dự án chào bán đến từ quỹ đất sản xuất - dịch vụ, diện tích vừa phải, phù hợp bên mua. Hầu hết dự án đều đã có pháp lý, từ chủ trương đầu tư đến quy hoạch 1/500”, ông Hoàng Anh thông tin.
Mở lối thoát cho doanh nghiệp
Ông Nguyễn Văn Bình, Tổng giám đốc Công ty TNHH Phương Nam - đơn vị chuyên làm pháp lý dự án bất động sản tại TP.HCM cho hay, từ khi Nghị quyết 171 có hiệu lực, doanh nghiệp của ông đã nhận hàng chục yêu cầu làm pháp lý để chuyển đất sản xuất sang đất ở nhằm phát triển dự án. Mục đích chính của các doanh nghiệp là hoàn thiện pháp lý để chào bán dự án.
“Bên mua luôn yêu cầu dự án phải có pháp lý như chủ trương đầu tư hoặc quy hoạch 1/500. Khi chủ đất có được pháp lý sơ bộ, giá bán và khả năng bán thành công tăng rất cao. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư chấp nhận chi hàng chục tỷ đồng để làm pháp lý nhằm đẩy giá dự án”, ông Bình chia sẻ.
Cũng theo ông Bình, từ ngày 1/1/2025 đến tháng 6/2025 - thời điểm trước khi sáp nhập các tỉnh, thành phố, là giai đoạn pháp lý thông thoáng. Chỉ riêng tháng 5 và tháng 6 đã có hàng chục dự án tại tỉnh Bình Dương (cũ) được hoàn thiện pháp lý. Đây chính là nguồn hàng lớn được tung ra thị trường M&A từ tháng 7 đến nay. Các dự án chủ yếu nằm tại Bình Dương, vốn có nhiều đất nhà xưởng, đất sản xuất bỏ hoang, được chủ đất chuyển mục đích sang dự án nhà ở để bán.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, Nghị quyết 171 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171 đã “lấp đầy khoảng trống pháp luật đất đai”, bổ sung các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Từ sau ngày 1/4/2025, trong thời gian thí điểm, nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất không phải là đất ở, bao gồm đất nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác, phù hợp quy hoạch để triển khai dự án làm nhà ở thương mại.
Đại diện HoREA thống kê, riêng tại TP.HCM, bước tiến pháp lý này sẽ tháo gỡ vướng mắc cho 343 khu đất của hơn 300 doanh nghiệp, với tổng diện tích 1.913 ha. Trên cả nước, khoảng 5.000 ha đất dự án sẽ được tháo gỡ trong 5 năm tới.
“Với 343 dự án nhà ở thương mại được gỡ vướng, thị trường TP.HCM sẽ có thêm khoảng 216.000 căn nhà trong 3-10 năm tới. Trên phạm vi cả nước, với khoảng 5.000 ha đất sạch, thị trường sẽ có thêm khoảng 650.000 căn nhà”, ông Châu hào hứng nói.
Diễn đàn M&A Việt Nam 2025
Diễn đàn M&A Việt Nam 2025 là sự kiện thường niên uy tín nhất trong lĩnh vực mua bán - sáp nhập doanh nghiệp, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức. Diễn đàn sẽ quy tụ hơn 500 lãnh đạo cấp cao từ các tập đoàn, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính và đơn vị tư vấn trong nước và quốc tế.
Với chủ đề “Vị thế mới, Vận hội mới”, Diễn đàn phản ánh sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường Việt Nam trên bản đồ đầu tư khu vực, trong bối cảnh môi trường pháp lý minh bạch hơn, thị trường vốn mở rộng và nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp gia tăng.
Sự kiện bao gồm hội thảo chuyên sâu, vinh danh thương vụ, nhà tư vấn M&A tiêu biểu và các hoạt động kết nối đầu tư.
Diễn đàn diễn ra ngày 9/12/2025, tại Khách sạn JW Marriott Saigon, TP.HCM.
