Theo báo cáo của JLL Việt Nam, dòng vốn FDI vào Trung Quốc giảm mạnh từ 57,1% năm 2014 xuống còn 21,7% năm 2024, trong khi các nước Đông Nam Á ghi nhận tăng trưởng rõ rệt, phản ánh làn sóng dịch chuyển đầu tư sản xuất vào các thị trường mới nổi. Khi đó, Việt Nam đã tận dụng được sự chuyển dịch dòng chảy thương mại và gia tăng thị phần nhập khẩu của Mỹ.
 |
Tuy nhiên, khó khăn về thuế quan vẫn đang ảnh hưởng đến các ngành sản xuất chính của Việt Nam. Dù Việt Nam đã đạt thỏa thuận thương mại song phương với Mỹ, nhưng các chính sách thuế mới, đặc biệt mức thuế 40% cho hàng hóa bị coi là “trung chuyển” có nguồn gốc Trung Quốc, sẽ là thách thức lớn đối với những ngành phụ thuộc nguyên liệu nhập khẩu. Đây vừa là sức ép, vừa là động lực để doanh nghiệp tăng tỷ lệ nội địa hóa trong chuỗi cung ứng.
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 (VIPF 2025) do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức chiều ngày 29/10, bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam đánh giá, trong 6 tháng qua, Việt Nam đã chủ động đàm phán với Mỹ để đảm bảo mức thuế suất tốt nhất, thể hiện cam kết rõ ràng của Chính phủ trong việc luôn nỗ lực đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo dựng môi trường kinh doanh thuận lợi nhất.
Bà Trang Lê cho rằng, quy mô sản xuất của Việt Nam hiện vẫn còn rất nhỏ nếu đặt cạnh 6 quốc gia công nghiệp hàng đầu thế giới. Chính vì vậy, chỉ cần một sự chuyển dịch khiêm tốn từ những thị trường sản xuất truyền thống, Việt Nam đã có thể đón nhận cơ hội tăng trưởng đáng kể. Hiện các ngành đang được thúc đẩy mạnh mẽ trên toàn cầu như bán dẫn, ô tô hay năng lượng tái tạo đều xuất hiện trong danh mục thu hút dòng vốn đầu tư mới vào Việt Nam, mở ra dư địa phát triển lớn trong những năm tới.
 |
Về thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam, ở vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, khu công nghiệp tập trung vào ngành điện tử công nghệ cao, ô tô, thiết bị điện tử; vùng kinh tế trọng điểm miền Trung tập trung khai khoáng và các ngành công nghiệp nặng, chuyển đổi sang tập trung các ngành công nghiệp nhẹ. Còn vùng kinh tế trọng điểm miền Nam hướng đến các ngành truyền thống (nhựa, cao su, dệt may, FMCG) và đang chuyển đổi sang ngành sản phẩm giá trị gia tăng cao.
Hiện tại, Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế khi ở vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á giúp tận dụng tăng trưởng năng động của khu vực, qua đó thúc đẩy nền kinh tế và quá trình phát triển; đồng thời là cửa ngõ sản xuất chiến lược của ASEAN, kết nối công nghiệp toàn cầu với lợi thế cạnh tranh vượt trội.
Bên cạnh đó, Việt Nam có được khả năng tiếp cận thị trường toàn cầu khổng lồ với 4,87 tỷ người tiêu dùng, 55 quốc gia và khoảng 80% GDP toàn cầu thông qua các hiệp định thương mại tự do.
Về nội tại, Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, góp phần nâng cao kết nối quốc gia, tối ưu chuỗi cung ứng và mở ra cơ hội tăng trưởng cho các vùng công nghiệp mới. Trong đó, nhiều dự án có quy mô lớn đang được quan tâm như: đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng; Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 Hà Nội; Sân bay Quốc tế Long Thành; dự án cao tốc Bắc - Nam; Trung tâm Logistics Cái Mép Hạ…
Trong giai đoạn tới, JLL Việt Nam nhận thấy cung và cầu bất động sản công nghiệp được thúc đẩy bởi sáu yếu tố chủ lực.
Thứ nhất, Việt Nam tiếp tục thu hút lượng lớn vốn FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất nhờ nhiều FTA ký kết, mang lại khả năng tiếp cận ưu đãi thuế khi giao thương với các thị trường lớn trên toàn cầu. Cùng với đó là môi trường đầu tư hấp dẫn, ổn định chính trị và Chính phủ chủ động tìm giải pháp thu hút FDI.
Thứ hai là đa dạng hoá chuỗi cung ứng. Việc tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu, diễn ra bởi những khó khăn kinh tế toàn cầu, buộc các doanh nghiệp phải di dời hoặc mở rộng chuỗi cung ứng. Trong khi Việt Nam nổi lên như một lựa chọn thay thế ưu tiên, tạo ra nhu cầu lớn đối với các cơ sở sản xuất sẵn sàng sử dụng, chẳng hạn như nhà xưởng xây sẵn (RBF).
Thứ ba là phát triển cơ sở hạ tầng. Giao thông được cải thiện tạo điều kiện cho việc vận chuyển hàng hoá hiệu quả, giảm chi phí và tăng khả năng tiếp cận thị trường cho doanh nghiệp. Các khoản đầu tư đáng kể vào hạ tầng giao thông, như đường cao tốc và cảng biển, tăng kết nối, làm cho Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn để phát triển công nghiệp.
Thứ tư, việc cải cách hành chính, đơn giản hoá và tinh gọn các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thành lập và vận hành doanh nghiệp. Môi trường chính trị và kinh tế ổn định, mục tiêu xây dựng các chính sách cải thiện môi trường đầu tư, giảm thiểu rủi ro cho doanh nghiệp và tăng mức tin cậy cho kế hoạch đầu tư dài hạn.
Thứ năm, tăng trưởng kinh tế ổn định của Việt Nam đã gia tăng tầng lớp trung lưu và dân số đô thị, thúc đẩy tiêu dùng và nhu cầu về hàng hóa đa dạng. Ngành thương mại điện tử tại Việt Nam đang trải qua sự tăng trưởng bùng nổ, được thúc đẩy mạnh hơn nữa sau đại dịch.
Thứ sáu, nhu cầu về kho lạnh, trung tâm chia chọn, logistics chặng cuối là động lực phát triển các sản phẩm bất động sản logistics mới. Trung tâm dữ liệu đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong bối cảnh chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ chuyển đổi số.
Bà Trang phân tích thêm, xét trên phương diện tài chính như giá đất, chi phí lao động hay điện nước, Việt Nam hiện vẫn duy trì lợi thế so với nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc hay Singapore. Tuy nhiên, lợi thế này sẽ không kéo dài mãi, Việt Nam không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào chi phí thấp để cạnh tranh.
Thay vào đó, thị trường cần chú trọng nhiều hơn đến các yếu tố phi tài chính như chất lượng hạ tầng logistics, môi trường đầu tư ổn định, tính minh bạch của thông tin và sự thông suốt trong thủ tục hành chính nhằm nâng cao sức cạnh tranh dài hạn.
Việt Nam cũng cần chuẩn hoá quy trình, tăng cường cơ chế phối hợp giữa các bộ, ban, ngành; thống nhất các thủ tục pháp lý trên cả nước; ấn định thời gian tối đa để giải quyết, phê duyệt hồ sơ. Đồng thời nâng cao năng suất, mở rộng và nâng cao các chương trình giáo dục và đào tạo, ngành nghề kỹ thuật; tối ưu hoá hệ thống hạ tầng nhằm nâng cao hiệu quả logistics; phát triển các khu công nghiệp thông minh tích hợp công nghệ cao.
“Đặc biệt, câu chuyện bền vững và thông minh đang chuyển dịch rất nhanh và nhanh hơn chúng tôi nghĩ. Trong tất cả các cuộc thảo luận và chiến lược đầu tư, phát triển bền vững là yếu tố phải có, nếu không có thì sẽ không còn nằm trong danh mục xem xét của các nhà sản xuất”, bà Trang Lê nhấn mạnh.
