Tích cực “săn hàng”
Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho hay, kết thúc 6 tháng đầu năm 2023, giá trị giao dịch trên thị trường M&A đạt hơn 500 triệu USD - cao hơn mức cùng kỳ năm 2019 (thời điểm trước dịch Covid-19).
Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường M&A dự án cũng chứng kiến một số thương vụ nổi bật như Công ty TNHH Everland Opportunity IX từ Hồng Kông (Trung Quốc) mua lại 2 khách sạn tại Việt Nam (Ibis Saigon South và Capri by Frasers) và 1 khách sạn tại Indonesia (Pullman Jakarta Central Park) từ Công ty TNHH Strategy Hospitality Holdings Ltd với giá 106 triệu USD; Công ty Phát triển THT chuyển nhượng khu đất diện tích 1,13 ha tại Starlake City cho Tập đoàn Công nghệ CMC để xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo của tập đoàn này với khoản đầu tư dự kiến nhận được là 76 triệu USD; Keppel Consortium đã ký kết các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% cổ phần của Tập đoàn Khang Điền tại 2 dự án khu dân cư liền kề tại TP. Thủ Đức, TP.HCM với giá 3.180 tỷ đồng (tương đương 187,1 triệu USD)…
Theo các chuyên gia, từ đầu năm tới nay, hoạt động M&A diễn ra khá sôi nổi với nhiều thương vụ lớn đã phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, từ năm 2019 tới nay, bất chấp bối cảnh vĩ mô không thuận lợi, thị trường M&A địa ốc chưa bao giờ nguội lạnh, các bên vẫn luôn bật chế độ “ON”, nhất là với bên mua. Giai đoạn thị trường bất động sản suy thoái được nhiều “thợ săn” coi là khoảng thời gian thích hợp để thực hiện các thương vụ M&A dự án. Tuy nhiên, là một phần của thị trường bất động sản, lĩnh vực M&A dự án cũng bị ảnh hưởng bởi vướng mắc thủ tục pháp lý.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Sohovietnam cho hay, nhu cầu mua bán dự án luôn hiện hữu, thậm chí ở mức cao, nhưng thị trường chưa thể bùng nổ do ách tắc pháp lý dự án. Theo ông Cần, trong một thời gian dài, việc rà soát pháp lý, hạn chế cấp phép mới đã khiến nguồn cung dự án suy giảm mạnh. Cùng với đó, thị trường không có nhiều dự án đủ pháp lý để bên mua “dám” tự tin xuống tiền.
“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đang âm thầm săn tìm các quỹ đất là dự án đô thị, bất động sản công nghiệp, nhưng nếu dự án chưa đủ pháp lý thì việc mua bán khó có thể thành công”, ông Cần nói và cho biết thêm rằng, giai đoạn thiếu nguồn hàng như hiện nay khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng hạ thấp tiêu chí, kể cả dự án chưa đủ pháp lý nhưng có khả năng hoàn thiện thì vẫn nhận được sự quan tâm, song các dự án dạng này cũng không nhiều.
Ngoài ra, theo ông Cần, vẫn còn đó “khoảng chênh” kỳ vọng của các bên. Bên mua cho rằng thị trường khó khăn nên giá bán phải hấp dẫn hơn, trong khi bên bán có quan điểm phần lớn dự án bị tắc pháp lý, nguồn cung ít nên vẫn “giữ giá”, vì thế hai bên chưa gặp nhau về mức giá chung.
“Thậm chí, nhiều chủ đầu tư có dự án đủ pháp lý, tài chính đang gặp khó khăn nhưng vẫn bảo lưu quan điểm ‘hàng tốt không nhiều’, cùng với việc lãi suất đang hạ nhiệt dần nên còn cố gắng cầm cự”, ông Cần chia sẻ thêm.
Cơ hội phất cờ
Từ giờ đến cuối năm, các hoạt động M&A sẽ sôi động, nhu cầu tìm kiếm dự án của bên mua đang gia tăng nhanh. Những dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ sẽ được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm, sẵn sàng mua nhanh với mức giá cao hơn so với đối tác trong nước đưa ra từ 10-15%.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu như cách đây vài năm, M&A địa ốc là thị trường của bên bán thì nay bối cảnh đã thay đổi. Các kênh huy động vốn bị siết chặt, nhiều chủ đầu tư suy kiệt nguồn lực nên buộc phải tính đến chuyện bán những dự án không ưu tiên, tập trung nguồn lực cho các dự án quan trọng. Do đó, cán cân thị trường dần trở nên cân bằng, vị thế bên mua tăng cao hơn, chứ không còn quá thiên lệch như trước.
Thực tế, thị trường M&A địa ốc thường chịu nhiều tác động của bối cảnh vĩ mô. Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, mặc dù có áp lực ngắn hạn về lạm phát cũng như sự sụt giảm về sản xuất và xuất khẩu, triển vọng trung hạn của Việt Nam vẫn tích cực. Động thái liên tục giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước đã kích thích tăng trưởng kinh tế bằng cách giảm chi phí vốn cho người vay và các tổ chức tín dụng.
Theo chuyên gia Savills, dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam đang cho thấy nhiều cơ hội hứa hẹn. Mặc dù tổng FDI giảm, nhưng các dự án mới đăng ký và vốn đăng ký mới vẫn tăng mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất. Những cải tiến về phát triển hạ tầng, cải cách thủ tục hành chính và đầu tư vào các trung tâm sáng tạo tại Việt Nam đang góp phần giúp thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư quốc tế.
“Các quy định mới như Nghị quyết 33 của Chính phủ hay Thông tư 02, Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ tái cơ cấu nợ sẽ có tác động tích cực đến bất động sản và sẽ thúc đẩy tính minh bạch, điều này có tác dụng tích cực cho tăng trưởng bền vững trong dài hạn”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
Còn báo cáo của JLL Việt Nam phân tích, trong giai đoạn tăng trưởng cao từ năm 2014 đến năm 2018, hầu hết tài sản chất lượng cao nằm trong tay các chủ đầu tư trong nước nhờ năng lực phát triển đất đai, thực hiện dự án và bán hàng tốt và điều này phần nào cản trở sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào việc phát triển những thị trường mới. Tuy nhiên, với bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư trong nước buộc phải cơ cấu lại sản phẩm và danh mục đầu tư của mình, từ đó cởi mở hơn với các nhà đầu tư nước ngoài nên có thể sẽ xuất hiện nhiều giao dịch thành công được công bố trong thời gian tới.
JLL cho rằng, Việt Nam đang trong quá trình cải cách pháp lý bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi và dự kiến ban hành trong năm nay, đồng thời khó khăn kinh tế toàn cầu còn kéo dài, cho nên khó có khả năng tình hình tài chính thắt chặt của nhiều nhà phát triển dự án địa phương sẽ giảm bớt nhanh chóng. Do đó, có thể có nhiều lựa chọn hơn cho các nhà đầu tư tiềm năng vì sẽ có nhiều người bán có động lực hơn trên thị trường. Với nền tảng thị trường vững chắc cho sự tăng trưởng dài hạn của đất nước, các nhà đầu tư bất động sản sẽ tìm thấy những lựa chọn khả thi cho kế hoạch mở rộng sự hiện diện tại Việt Nam.
Ông Phan Xuân Cần cũng cho biết, nhu cầu M&A dự án bất động sản tại Việt Nam ngày càng tăng, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương như Singapore, Đài Loan (Trung Quốc), Hồng Kông (Trung Quốc), Malaysia, Indonesia, Nhật Bản, Hàn Quốc…
Theo ông Cần, các nhà đầu tư nước ngoài đang tận dụng thời cơ khi thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó để có thể tiếp cận các dự án hoặc đàm phán giá bán dễ dàng hơn, cùng với đó là điều kiện chọn dự án cũng dễ dàng hơn so với trước đây, thậm chí dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng cũng được quan tâm và có thể ký ngay thỏa thuận hợp tác hay biên bản ghi nhớ, để tới khi đủ điều kiện pháp lý sẽ chuyển thành hợp đồng hợp tác đầu tư hay tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.
