Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dành chương VI quy định chính sách đối với NOXH, bao gồm quy định về phát triển NOXH để bán, cho thuê, cho thuê mua; phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang và chính sách hỗ trợ cho các thành viên hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở.
 |
LS-TS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO |
Các quy định về NOXH trong dự thảo có một số ưu điểm như đã sửa đổi, bổ sung khá toàn diện các quy định liên quan đến NOXH; đảm bảo tính thống nhất giữa quy định về NOXH với các quy định chung về nhà ở, tính thống nhất với các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư; luật hóa một số hướng dẫn trong các nghị định, thông tư nhằm đảm bảo việc áp dụng được thuận lợi, thống nhất…
Dự thảo cũng khắc phục một số bất cập trong quy định hiện hành, trong đó đáng chú ý là đã bãi bỏ quy định về việc dành 20% diện tích đất của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị thương mại để làm NOXH và 20% nhà ở trong dự án NOXH để cho thuê.
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định tại dự thảo, đánh giá tình hình thực tiễn, chúng tôi đề xuất 10 giải pháp để tiếp tục hoàn thiện các quy định về nhà ở xã hội (NOXH).
Thứ nhất, đối tượng hưởng chính sách về NOXH dù đã quy định cụ thể và có hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú..., nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn. Thực tế, các đối tượng trong dự thảo chưa bao quát hết các trường hợp “cần” và “nên” được hưởng thụ chính sách NOXH. Đây cũng là quy định gây nhiều bất cập trong quá trình thực hiện.
Do đó, cần sửa đổi theo hướng “mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH (được thuê, thuê mua, mua) với tiêu chí đơn giản, phù hợp, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…”, cụ thể là bổ sung đối tượng “chịu thuế thu nhập bậc 1” được mua, thuê mua NOXH và quy định “cán bộ, công chức, viên chức nhà nước” cũng được áp dụng cơ chế “không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập” để mua, thuê mua nhà ở xã hội, tương tự đối tượng thuộc các lực lượng vũ trang.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở nói chung và NOXH nói riêng với các thông tin chính xác, đầy đủ là cần thiết để chủ đầu tư có nguồn thông tin phục vụ việc đánh giá điều kiện mua NOXH của khách hàng, đặc biệt là điều kiện về nhà ở.
 |
Nguồn cung NOXH hiện rất khan hiếm. Ảnh: Dũng Minh |
Thứ hai, do khả năng chi trả thực của người có thu nhập thấp rất hạn chế, cần có những chính sách hỗ trợ về tín dụng hiệu quả hơn nữa để có thể tăng khả năng thanh khoản cho phân khúc nhà ở mang tính chiến lược quốc gia này. Chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NOXH nên được duy trì ở mức vay với lãi suất thấp từ 4,8-5%/năm và được vay dài hạn tối đa từ 25-30 năm vẫn là chính sách chủ yếu, quan trọng nhất trong các chính sách về NOXH.
Bởi lẽ, các chính sách ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giảm 50% thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ đầu tư kết nối hạ tầng… giúp làm giảm giá thành NOXH thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thành nhà ở thương mại cùng loại là mức chênh lệch giá đáng kể, nhưng thực tế cho thấy, chỉ nhờ có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua NOXH với lãi suất thấp và dài hạn, người có thu nhập thấp tại đô thị mới có đủ điều kiện để tạo lập nhà ở.
Hiện tại, cần thống nhất nhận thức rằng để đạt được mục tiêu, chiến lược phát triển toàn diện NOXH, vai trò và trách nhiệm sẽ không thuộc riêng cơ quan, tổ chức hay cá nhân nào, mà phải là toàn xã hội. Để duy trì ổn định, phát triển sức cầu và khả năng cung ứng vốn giá rẻ cho loại hình NOXH, cần tính đến phương án tích lũy, hỗ trợ tài chính lâu dài như tích lũy thông qua các khoản thuế về nhà ở, trái phiếu nhà ở…; thành lập các quỹ như quỹ đầu tư và phát triển nhà ở của từng địa phương, quỹ phát triển đất để xây dựng NOXH, quỹ tiết kiệm nhà ở…
Chẳng hạn, tại Trung Quốc, hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở (Housing Provident Fund) được vận hành từ năm 1999, trong đó tiền lương của người lao động là một trong những khoản thu quan trọng, chủ sử dụng lao động cùng tham gia đóng góp để hỗ trợ cho người tiêu dùng nhà ở.
Thứ ba, theo Điểm c, Khoản 2, Điều 82 của dự thảo, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để bán; tối đa 15% đối với phần diện tích xây dựng NOXH để cho thuê mua”. Mức biên lợi nhuận này chưa thực sự hấp dẫn, cần tăng lên để thu hút doanh nghiệp tham gia.
Thứ tư, về giá bán cố định NOXH, cần có hướng dẫn cụ thể trên cơ sở các nguyên tắc, quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án NOXH cần được chủ động xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH và trình UBND cấp tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Giá bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH sau khi được UBND cấp tỉnh phê duyệt sẽ là giá cố định cuối cùng, không thay đổi và là căn cứ để chủ đầu tư ký hợp đồng với người mua, ghi nhận doanh thu, lợi nhuận, nhất là với các chủ đầu tư là các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp đại chúng, doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán.
Thứ năm, sửa đổi các quy định về thủ tục mua bán NOXH theo hướng rút ngắn thời gian thông báo và nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NOXH với tổng thời gian tối đa là 30 ngày. Đồng thời, để đảm bảo thông tin về việc bán NOXH đến được với đông đảo người dân, cần quy định rõ thời hạn Sở Xây dựng các địa phương nơi dự án NOXH tọa lạc phải đăng tải thông tin trên website, chẳng hạn chậm nhất là 5 ngày làm việc sau khi nhận được thông báo của chủ đầu tư, Sở Xây dựng có trách nhiệm đăng tải thông báo trên website của Sở.
Thứ sáu, nên bỏ quy định về hạn chế thời gian giao dịch, cho phép người mua NOXH được bán NOXH sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để quản lý, có thể đưa ra quy định về giá bán tối đa hoặc việc nộp bù tiền sử dụng đất... ở mức phù hợp.
Việc hạn chế quyền cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà như quy định hiện hành có nhiều điểm bất cập, hạn chế quyền tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH của người mua NOXH.
Thứ bảy, cần có hướng dẫn cụ thể về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì NOXH, đặc biệt là quy định về bàn giao quỹ bảo trì, việc chi hộ các chi phí chung khi chưa bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị; quy định về việc phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị cho phần NOXH trong khu đô thị. Ngoài ra, cũng cần xem xét một số vấn đề liên quan để thể chế về NOXH được đầy đủ, đồng bộ.
Thứ tám, quy định về công tác thanh tra, kiểm tra theo hướng giảm đối với NOXH để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Thực tế, dự án NOXH thường bị thanh tra, kiểm tra ít nhất 3 lần trong quá trình triển khai: (1) Bộ Xây dựng kiểm tra chất lượng (hoàn thành kết cấu, đang hoàn thiện); (2) Sở Xây dựng kiểm tra công tác quản lý, sử dụng NOXH; (3) Kiểm toán nhà nước khu vực 1 vào kiểm toán trực tiếp. Việc thanh kiểm tra nhiều, có những nội dung trùng lặp sẽ gây tốn kém thời gian, chi phí, nhân lực… của doanh nghiệp để phục vụ hoạt động thanh tra, kiểm tra.
Thứ chín, học hỏi các mô hình thành công. Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm phát triển NOXH của Singapore, quốc gia thành công trong phát triển NOXH với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân, giúp tỷ lệ sở hữu nhà của người dân nước này hiện đạt 88,9%. Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì NOXH là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và vì thế, NOXH tại Singapore được gọi là nhà HDB.
HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp. Thị trường bất động sản Singapore rất thành công trong việc áp dụng hệ thống tiết kiệm bắt buộc. Theo hệ thống này, một người mua nhà ở trong tương lai phải tiết kiệm được một khoản tiền nhất định đã ghi trong hợp đồng vay vốn, trước khi người đó được phép vay tiền với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay lãi suất thấp. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành một yếu tố quan trọng để các chương trình nhà ở được thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua nhà HDB với giá rẻ hơn giá thị trường.
Thứ mười, về lâu dài, NOXH luôn cần hỗ trợ từ Nhà nước. Vì thế, để rõ ràng, Nhà nước sẽ đóng vai trò chính trong việc phát triển NOXH, đồng thời kiến tạo thể chế cởi mở, thủ tục hành chính ngắn gọn… để tư nhân cùng tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền (affordable housing).
