Rủi ro pháp lý khi mua bán bằng giấy viết tay
Thưa ông, thực tế hiện nay có tình trạng người dân đã chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng mua bán hợp pháp và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, nhưng trên ứng dụng eTax Mobile nghĩa vụ thuế phí sử dụng đất vẫn “treo” ở chủ cũ do bên mua không thực hiện kê khai đăng bộ để sang tên sở hữu theo quy định. Theo ông, nguyên nhân của tình trạng này nằm ở đâu: từ quy trình liên thông dữ liệu hay trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của các bên?
Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ hai yếu tố: bất cập trong cơ chế liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước và việc chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ pháp lý của các bên tham gia giao dịch.
 |
Trường hợp đã chuyển nhượng nhà, đất nhưng trên eTax Mobile vẫn hiển thị nghĩa vụ thuế, người dân cần rà soát và lưu giữ đầy đủ hồ sơ giao dịch |
Về nguyên tắc, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất đầy đủ hiệu lực đối kháng với bên thứ ba khi được đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật đất đai. Trong nhiều trường hợp, các bên đã ký hợp đồng công chứng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại thời điểm chuyển nhượng, nhưng bên nhận chuyển nhượng chưa thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên, nên dữ liệu người sử dụng đất trên hệ thống quản lý thuế vẫn ghi nhận chủ cũ là người có nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Bên cạnh đó, cần nhìn nhận rằng cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và hệ thống dữ liệu dân cư hiện nay vẫn chưa thực sự đồng bộ theo thời gian thực. Có những trường hợp hồ sơ đã hoàn tất tại một cơ quan nhưng thông tin chưa được cập nhật hoặc truyền dẫn đầy đủ sang cơ quan khác, dẫn tới tình trạng ứng dụng eTax Mobile vẫn hiển thị nghĩa vụ tài chính đối với người đã chuyển nhượng tài sản từ lâu. Điều này cho thấy quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý đất đai và thuế vẫn còn độ trễ nhất định.
Tuy nhiên, về góc độ trách nhiệm pháp lý, bên nhận chuyển nhượng vẫn là chủ thể có nghĩa vụ trực tiếp thực hiện thủ tục đăng ký biến động để cập nhật người sử dụng đất mới. Nếu thủ tục này chưa hoàn tất thì trên phương diện quản lý hành chính, cơ quan nhà nước vẫn căn cứ vào thông tin địa chính hiện có để xác định chủ thể chịu nghĩa vụ liên quan. Vì vậy, để hạn chế rủi ro phát sinh, các bên trong giao dịch cần thực hiện đầy đủ toàn bộ quy trình chuyển nhượng, không chỉ dừng lại ở việc công chứng hợp đồng hay thanh toán tiền mua bán.
Với các giao dịch bất động sản bằng giấy viết tay, đất chưa có sổ đỏ hoặc chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên, việc cơ quan thuế vẫn ghi nhận nghĩa vụ thuế nhà, đất đối với chủ cũ đang gây nhiều tranh cãi. Trong trường hợp này, trách nhiệm pháp lý thực sự thuộc về ai?
Cần sớm xây dựng cơ chế liên thông dữ liệu bắt buộc giữa tổ chức công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và chính quyền địa phương.
Đối với các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay hoặc các trường hợp bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để sang tên, cần phân biệt rõ giữa quan hệ dân sự thực tế và tình trạng pháp lý được Nhà nước công nhận.
Theo quy định hiện hành, Nhà nước xác định người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai chủ yếu dựa trên hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, trách nhiệm pháp lý cao nhất vẫn thuộc về chủ sở hữu cũ - người đứng tên trên Giấy chứng nhận, hoặc người đang quản lý đất hợp pháp trong hồ sơ địa chính. Dưới góc nhìn của cơ quan thuế, họ căn cứ vào hồ sơ pháp lý cao nhất để thu thuế. Người bán dù đã cầm tiền và giao đất trên thực tế, nhưng về mặt quản lý hành chính, họ vẫn là chủ thể chịu trách nhiệm trước ngân sách nhà nước.
Tuy nhiên, ở góc độ bản chất giao dịch dân sự, người đang trực tiếp quản lý, sử dụng và khai thác lợi ích từ bất động sản mới là người hưởng lợi thực tế từ tài sản. Vì vậy, nếu phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan đến quá trình sử dụng đất sau thời điểm chuyển giao thực tế, các bên hoàn toàn có thể căn cứ vào thỏa thuận dân sự để xác định trách nhiệm thanh toán giữa họ với nhau.
Tình trạng này cũng phản ánh rủi ro pháp lý rất lớn của các giao dịch “mua bán giấy tay”. Khi giao dịch không được chuẩn hóa và đăng ký hợp pháp, cả bên mua lẫn bên bán đều có thể gặp bất lợi: bên mua khó được công nhận quyền sở hữu, còn bên bán tiếp tục bị ghi nhận là người có nghĩa vụ liên quan đến tài sản dù thực tế không còn quản lý, sử dụng.
Dữ liệu còn phân tán, chưa được chuẩn hóa
Những vướng mắc không phải do “khoảng trống pháp lý”, mà do tổ chức thực thi và cơ chế phối hợp liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
Theo ông, liệu có khoảng trống pháp lý, hoặc bất cập trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và chính quyền địa phương khiến dữ liệu về người nộp thuế chưa được cập nhật kịp thời, dẫn tới phát sinh vướng mắc?
Hiện nay không hẳn tồn tại “khoảng trống pháp lý” theo nghĩa thiếu hoàn toàn quy định điều chỉnh, mà vấn đề lớn hơn nằm ở hiệu quả tổ chức thực thi và cơ chế phối hợp liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý. Pháp luật hiện hành đã có quy định về trách nhiệm cập nhật biến động đất đai, quản lý thông tin người nộp thuế và chia sẻ dữ liệu hành chính. Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai, dữ liệu giữa các hệ thống vẫn còn phân tán, thiếu đồng bộ và chưa được chuẩn hóa hoàn toàn.
Có thể thấy rằng thông tin đất đai hiện nay chịu sự quản lý của nhiều cơ quan khác nhau, bao gồm cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã và cơ quan tài nguyên môi trường. Chỉ cần một khâu cập nhật chậm hoặc không thống nhất thì toàn bộ hệ thống dữ liệu liên quan có thể bị lệch thông tin. Thực tế có trường hợp hồ sơ sang tên đã hoàn thành tại văn phòng đăng ký đất đai nhưng dữ liệu thuế điện tử chưa được đồng bộ kịp thời, dẫn tới người dân tiếp tục bị hiển thị nghĩa vụ thuế trên eTax Mobile.
Ngoài ra, một số địa phương hiện vẫn tồn tại tình trạng hồ sơ địa chính chưa được số hóa đầy đủ, hoặc còn phụ thuộc vào quá trình rà soát thủ công. Điều này làm gia tăng nguy cơ sai sót, chậm cập nhật và kéo dài thời gian xử lý khiếu nại. Trong bối cảnh chuyển đổi số quốc gia đang được thúc đẩy mạnh mẽ, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và thuế thống nhất, cập nhật theo thời gian thực là yêu cầu rất cần thiết nhằm bảo đảm tính chính xác của thông tin quản lý nhà nước cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Nhiều ý kiến cho rằng người bán đang đứng trước rủi ro “mang tiếng nợ thuế” dù tài sản đã chuyển nhượng từ lâu. Điều này có thể ảnh hưởng như thế nào tới uy tín tín dụng, giao dịch dân sự hoặc thậm chí các thủ tục hành chính khác của người dân?
Trên thực tế, việc cá nhân vẫn bị hệ thống quản lý thuế ghi nhận nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản đã chuyển nhượng có thể kéo theo nhiều hệ quả pháp lý và thực tiễn đáng lưu ý.
Trong một số trường hợp, thông tin còn “treo” nghĩa vụ thuế trên hệ thống có thể khiến cá nhân gặp khó khăn khi vay vốn ngân hàng, xác minh tài chính hoặc thực hiện các giao dịch cần chứng minh tình trạng nghĩa vụ thuế. Dù không phải mọi khoản nghĩa vụ liên quan đất đai đều ngay lập tức dẫn tới biện pháp cưỡng chế, nhưng nếu cơ quan thuế xác định đây là khoản nợ quá hạn và người đứng tên trên hệ thống chưa hoàn thành nghĩa vụ, cá nhân đó vẫn có thể bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế hành chính theo quy định của Luật Quản lý thuế.
Đáng chú ý, pháp luật hiện hành cho phép cơ quan thuế áp dụng biện pháp cưỡng chế bằng cách trích tiền, hoặc phong tỏa tài khoản ngân hàng đối với người nộp thuế có nợ thuế quá hạn. Nghiêm trọng hơn, theo quy định hiện hành về xuất nhập cảnh, cá nhân chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế có thể thuộc diện tạm hoãn xuất cảnh. Việc bị ghi nhận nợ thuế trên hệ thống dữ liệu liên thông quốc gia có thể khiến người dân gặp rắc rối bất ngờ tại cửa khẩu, ngay cả khi họ không hề hay biết về khoản nợ "treo" này.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc bên mua chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên, hoặc dữ liệu giữa cơ quan thuế và cơ quan đăng ký đất đai chưa được cập nhật đồng bộ. Vì vậy, về mặt quản lý hành chính, người đứng tên cũ vẫn bị ghi nhận là chủ thể liên quan đến bất động sản và các nghĩa vụ phát sinh.
Do đó, để hạn chế rủi ro pháp lý, người dân cần theo dõi đầy đủ quá trình đăng ký biến động sau chuyển nhượng, lưu giữ hồ sơ công chứng, chứng từ nộp thuế và chủ động yêu cầu cập nhật thông tin trên hệ thống quản lý thuế khi phát hiện sai lệch.
Có cơ chế liên thông bắt buộc giữa các cơ quan
Từ góc độ quản lý nhà nước, theo ông cần bổ sung cơ chế nào để xử lý dứt điểm tình trạng “chủ cũ gánh nghĩa vụ thuế”, đặc biệt trong bối cảnh ngành thuế đang đẩy mạnh quản lý dữ liệu số và đồng bộ thông tin trên eTax Mobile?
Từ góc độ quản lý nhà nước, tình trạng người đã bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn bị “treo” nghĩa vụ thuế trên eTax Mobile cho thấy điểm nghẽn hiện nay không nằm ở bản chất nghĩa vụ thuế, mà nằm ở cơ chế cập nhật và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.
Về nguyên tắc, khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng, hoàn tất kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, thì chủ thể có quyền sử dụng đất và nghĩa vụ liên quan đến tài sản cũng phải được thay đổi tương ứng. Việc hệ thống tiếp tục ghi nhận người chuyển nhượng là chủ thể có nghĩa vụ thuế trong thời gian dài là không phù hợp với thực tế pháp lý của giao dịch.
Do đó, cần sớm xây dựng cơ chế liên thông dữ liệu bắt buộc giữa tổ chức công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan thuế và chính quyền địa phương. Mỗi giao dịch chuyển nhượng bất động sản nên được gắn với một mã hồ sơ điện tử thống nhất để toàn bộ quá trình từ công chứng, kê khai thuế đến đăng ký biến động được cập nhật đồng bộ trên cùng một hệ thống. Khi văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hoặc hoàn tất thủ tục sang tên, dữ liệu phải được tự động chuyển sang cơ quan thuế để điều chỉnh thông tin người có nghĩa vụ tài chính mà không để người dân phải tự đi giải trình ở nhiều cơ quan khác nhau.
Luật Đất đai 2024 đã đặt ra yêu cầu đăng ký biến động khi có chuyển nhượng, tặng cho hoặc thay đổi quyền sử dụng đất, đồng thời quy định thời hạn thực hiện thủ tục đăng ký. Đây là cơ sở quan trọng để thiết kế cơ chế cập nhật dữ liệu tự động theo thời gian thực. Do đó, cần quy định rõ trách nhiệm và thời hạn cập nhật của từng cơ quan, chẳng hạn sau khi hoàn tất đăng ký biến động, dữ liệu phải được chuyển sang cơ quan thuế trong thời hạn 3-5 ngày làm việc; cơ quan thuế sau đó phải cập nhật trạng thái nghĩa vụ trên eTax Mobile trong thời hạn tương ứng.
Ngoài ra, eTax Mobile cũng cần hiển thị rõ trạng thái xử lý hồ sơ như “đang chờ cập nhật biến động”, “đã có hồ sơ sang tên” hoặc “nghĩa vụ thuộc chủ sử dụng mới”, thay vì chỉ hiển thị một khoản nghĩa vụ thuế đang treo. Chuyển đổi số trong quản lý thuế không chỉ là số hóa dữ liệu, mà còn phải bảo đảm dữ liệu đúng, đủ, cập nhật kịp thời và có cơ chế sửa sai nhanh chóng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Trong các trường hợp người mua cố tình không kê khai thuế, hoặc chậm hoàn tất thủ tục sau chuyển nhượng, cơ quan thuế và chính quyền địa phương cần vào cuộc ra sao? Có nên quy định rõ thời hạn cập nhật dữ liệu và chế tài xử lý để tránh phát sinh nghĩa vụ “ảo” cho người dân?
Trong trường hợp người mua cố tình không kê khai thuế hoặc chậm hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sau chuyển nhượng, cần tách bạch rõ nghĩa vụ của các bên trong giao dịch với trách nhiệm quản lý dữ liệu của cơ quan nhà nước. Nếu hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và bên mua có trách nhiệm tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên, thì không thể để bên bán bị “treo” nghĩa vụ thuế vô thời hạn chỉ vì bên mua trì hoãn thực hiện thủ tục.
Cơ quan thuế không nên chỉ căn cứ vào dữ liệu cũ trên hệ thống, mà cần xem xét toàn diện các tài liệu như hợp đồng công chứng, hồ sơ chuyển nhượng, chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc hồ sơ đăng ký biến động. Đồng thời, cần có cơ chế phối hợp liên thông giữa cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và chính quyền địa phương để xác minh chủ thể đang thực tế quản lý, sử dụng bất động sản. Khi xác định người mua đang sử dụng tài sản nhưng không thực hiện nghĩa vụ kê khai, cơ quan quản lý cần chuyển trách nhiệm và biện pháp xử lý sang đúng chủ thể đang hưởng quyền lợi từ tài sản đó, thay vì tiếp tục ghi nhận chủ cũ là người nợ thuế.
Bên cạnh đó, cần bổ sung quy định rõ về thời hạn cập nhật dữ liệu và chế tài xử lý. Dù Luật Quản lý thuế 2019 và Thông tư 86/2024/TT-BTC đã có quy định về đăng ký thuế và cập nhật thông tin người nộp thuế, nhưng thực tế vẫn thiếu cơ chế liên thông hiệu quả giữa dữ liệu thuế và dữ liệu đất đai. Đây là nguyên nhân khiến nhiều trường hợp phát sinh “nghĩa vụ thuế ảo” đối với người đã chuyển nhượng tài sản.
Chế tài cũng cần áp dụng theo hai hướng. Một là xử phạt đối với người mua chậm kê khai, chậm đăng ký biến động hoặc cố tình không thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền chậm nộp hoặc hạn chế thực hiện các giao dịch tiếp theo liên quan đến bất động sản. Hai là quy định trách nhiệm giải trình đối với cơ quan chậm cập nhật dữ liệu dù hồ sơ đã đầy đủ, nhằm bảo đảm tính chính xác của hệ thống quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Một số chuyên gia đề xuất cần có cơ chế xác nhận giao dịch thực tế ở cấp xã/phường hoặc cơ chế “khóa nghĩa vụ thuế” ngay khi hồ sơ chuyển nhượng được công chứng. Theo ông, giải pháp này có khả thi không và cần điều kiện gì để triển khai hiệu quả?
Đề xuất về cơ chế xác nhận giao dịch thực tế ở cấp xã/phường hoặc cơ chế “khóa nghĩa vụ thuế” ngay khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng là hướng đi có tính khả thi, đặc biệt trong bối cảnh ngành thuế đang đẩy mạnh số hóa dữ liệu và liên thông thông tin trên eTax Mobile. Tuy nhiên, việc triển khai cần được thiết kế hợp lý để vừa bảo đảm hiệu quả quản lý, vừa không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính cho người dân.
Đối với cơ chế xác nhận giao dịch thực tế ở cấp xã/phường, ưu điểm là chính quyền cơ sở thường nắm được tình trạng quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn, nhất là các trường hợp bên mua đã nhận nhà, sử dụng đất nhưng chậm sang tên. Tuy nhiên, cơ chế này chỉ nên áp dụng như một biện pháp hỗ trợ trong trường hợp có tranh chấp, dữ liệu không đồng bộ hoặc người dân yêu cầu xác minh. Nếu biến thành thủ tục bắt buộc cho mọi giao dịch sẽ làm tăng chi phí tuân thủ và đi ngược chủ trương cải cách thủ tục hành chính.
Đối với cơ chế “khóa nghĩa vụ thuế”, đây là giải pháp đáng cân nhắc nhằm hạn chế tình trạng chủ cũ tiếp tục bị ghi nhận nghĩa vụ thuế sau khi đã chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, cần hiểu “khóa” không phải là xóa ngay nghĩa vụ thuế, mà là tạm dừng xác lập nghĩa vụ mới đối với chủ cũ kể từ thời điểm hợp đồng công chứng được cập nhật trên hệ thống. Trong thời gian này, cơ quan thuế sẽ chờ hoàn tất thủ tục đăng ký biến động để xác định chính xác chủ thể có nghĩa vụ thuế.
Điều kiện tiên quyết để triển khai hiệu quả là phải có hệ thống dữ liệu liên thông giữa công chứng, đăng ký đất đai và cơ quan thuế theo thời gian gần thực. Đồng thời, cần có mã định danh thống nhất cho thửa đất, chủ thể giao dịch và hồ sơ chuyển nhượng để tránh nhầm lẫn dữ liệu. Ngoài ra, cơ chế “khóa” nên có thời hạn nhất định, ví dụ 30-60 ngày, tương ứng thời hạn đăng ký biến động theo quy định. Nếu quá thời hạn mà hồ sơ chưa hoàn tất, cơ quan quản lý cần xác minh nguyên nhân và xác định trách nhiệm của các bên liên quan, tránh việc lợi dụng cơ chế này để kéo dài nghĩa vụ hoặc né tránh quản lý thuế.
Với các trường hợp gặp những vướng mắc về nghĩa vụ thuế này, lời khuyên cho họ là gì? Liệu có quy định nào để người dân xác minh việc đã hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu trực tuyến thay vì phải đến tận địa phương nơi tọa lạc bất động sản đó làm thủ tục như hướng dẫn của cơ quan thuế hiện nay?
Đối với các trường hợp đã chuyển nhượng nhà, đất nhưng trên eTax Mobile vẫn hiển thị nghĩa vụ thuế, người dân trước hết cần rà soát và lưu giữ đầy đủ hồ sơ giao dịch, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, hồ sơ đăng ký biến động, giấy hẹn trả kết quả hoặc Giấy chứng nhận đã cập nhật tên người mua nếu có. Đây là căn cứ quan trọng để chứng minh giao dịch đã hoàn tất và người bán không còn là chủ thể quản lý, sử dụng tài sản.
Sau đó, người dân nên chủ động gửi văn bản đề nghị cơ quan thuế nơi có bất động sản kiểm tra và điều chỉnh thông tin nghĩa vụ thuế. Nội dung cần nêu rõ thông tin tài sản, thời điểm chuyển nhượng, tình trạng hồ sơ sang tên và các tài liệu chứng minh đã thực hiện giao dịch. Đồng thời, nên đề nghị cơ quan thuế phối hợp với văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật dữ liệu trên hệ thống. Nếu có điều kiện, người dân nên nộp hồ sơ qua cổng dịch vụ công, hoặc hình thức điện tử để có mã tra cứu và theo dõi tiến độ xử lý.
Hiện nay, người dân đã có thể tra cứu một phần thông tin qua eTax Mobile, Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của địa phương. Tuy nhiên, khả năng xác minh đầy đủ tình trạng chuyển quyền sở hữu/quyền sử dụng đất trực tuyến vẫn phụ thuộc vào mức độ số hóa và liên thông dữ liệu của từng địa phương. Vì vậy, trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp người dân phải liên hệ trực tiếp với cơ quan tại nơi có bất động sản để xác minh hoặc điều chỉnh thông tin.
Theo tôi, đây là điểm cần tiếp tục hoàn thiện trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu số quốc gia. Về lâu dài, nên có cơ chế cho phép người dân tra cứu trực tuyến trạng thái hồ sơ chuyển nhượng theo mã hồ sơ thống nhất, biết rõ hồ sơ đang được xử lý ở cơ quan nào, đã cập nhật đến bước nào và nguyên nhân chậm xử lý nếu có. Điều này không chỉ giúp giảm thủ tục đi lại, mà còn hạn chế tình trạng phát sinh “nghĩa vụ thuế ảo” do dữ liệu chậm cập nhật.
