Bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai, nên bỏ hay giữ?

Nhiều chủ đầu tư lách luật

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có nhiều điểm mới với mục đích bảo vệ người mua nhà, hướng đến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một trong những điểm đó là dự án khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh ngân hàng (Điều 56).

Cụ thể, chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đến nay đã ban hành 2 thông tư hướng dẫn hoạt động bảo lãnh liên quan đến dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai là Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 9/8/2015 và Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 07, có hiệu lực từ 15/11/2017.

Theo Thông tư số 13, các ngân hàng thương mại bắt buộc phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, sau gần 5 năm có hiệu lực, có rất nhiều dự án đã được mở bán, nhưng có rất ít dự án được ngân hàng bảo lãnh một cách thực chất.

Để lách quy định này, nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa công văn hồi đáp của ngân hàng về việc đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng.

Chẳng hạn, khách hàng mua nhà tại dự án One 18 do Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển kinh doanh (IDB) làm chủ đầu tư từng phản ánh, chủ đầu tư không thực hiện phát hành chứng thư bảo lãnh 100% giá trị căn hộ cho khách hàng.

Tương tự, dự án Housinco Premium do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Hà Nội số 35 làm chủ đầu tư cũng từng bị khách hàng mua nhà phản ánh vì mập mờ trong việc cấp bảo lãnh ngân hàng khi thông tin quảng cáo được Ngân hàng S. bảo lãnh dự án, nhưng hoàn toàn không thực hiện. Cuối năm 2019, dự án này đã bị UBND TP. Hà Nội giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc cung cấp hồ sơ sang cơ quan công an và yêu cầu dừng xây dựng, kinh doanh căn hộ tại dự án do thi công công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Hay tại Dự án Mỹ Đình Pearl (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), thời điểm mở bán hồi cuối năm 2017, nhân viên môi giới cũng gửi cho khách hàng thỏa thuận cấp bảo lãnh theo hạn mức của ngân hàng và cho rằng, dự án được bảo lãnh. Tuy nhiên, thỏa thuận này chỉ là việc ngân hàng đồng ý cấp hạn mức bảo lãnh cho Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí - SSG (chủ đầu tư dự án), chứ không phải chứng thư bảo lãnh ngân hàng cho dự án để bán hàng.

Có nên bỏ?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho "phải phép". Để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

"Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư thực hiện điều này, mà bằng nhiều cách, họ sẽ cố tình né đi để không phải trả bảo lãnh khoảng 2% mỗi năm cho ngân hàng", ông Đính nói và cho biết thêm, nhiều chủ đầu tư đề nghị ngân hàng bảo lãnh cho dự án của mình, nhưng cũng không được ngân hàng chấp thuận hoặc hợp đồng bảo lãnh không được đáp ứng đầy đủ.

Trong văn bản kiến nghị gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng mới đây nhất đề xuất các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản, trong đó liên quan đến bảo lãnh dự án, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nên xem xét loại bỏ hoặc thay thế quy định này.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm, thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Khách hàng an tâm hơn khi mua nhà tại các dự án được ngân hàng bảo lãnh. Ảnh: Dũng Minh 

Để cấp bảo lãnh, ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật Đầu tư cũng quy định, chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Thay vào việc có bảo lãnh của ngân hàng, có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà của khách hàng sẽ được chuyển vào một tài khoản mở tại ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác, dự án khác.

Do đó, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.

Một phương án khác mà VNREA đề xuất là bỏ quy định bảo lãnh, thay vào đó là một quy định khác mà chủ đầu tư có thể dễ thực hiện trong thực tiễn; bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại/xếp hạng uy tín/độ tín nhiệm của chủ đầu tư và các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín/tín nhiệm cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, quy định bảo lãnh cho khách hàng khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết là bước tiến lớn và khá hiệu quả khi biện pháp này đã gỡ rối được nhiều vấn đề. Đặc biệt, đây là dạng tài sản hình thành trong tương lai, đang xây dựng, được hình thành từ vốn chủ đầu tư, vốn người mua và cả vốn vay, nên dễ xảy ra các biến cố làm cho tài sản không hoàn thành hoặc chậm thời gian. Trong đó, việc bảo vệ quyền của người mua nhà sẽ bị lép vế so với ngân hàng (cho vay bằng nhận thế chấp dự án đó) và các rủi ro từ các hoạt động của chủ đầu tư dẫn đến khách hàng dễ dẫn đến trắng tay.

Ông Phượng cũng lo ngại, dù thực tế có những dự án làm chưa đúng, nhưng việc bỏ quy định về bảo lãnh khi chưa có hình thức khác thay thế sẽ không bảo vệ được người mua nhà, tác động rất lớn đến khách hàng, đến thị trường và một loạt vấn đề khác nảy sinh cần được đánh giá: khách hàng là nhà đầu tư lướt sóng không đợi đến nhận nhà, chi phí về bán hàng sẽ tăng do chủ đầu tư sẽ khó bán hơn, khách hàng không thể thế chấp chính căn hộ hình thành trong tương lai để vay mua nhà khi chưa được nhận bàn giao…