Theo ông Chung, hiện thị trường đang trong giai đoạn chuyển đổi cấp độ phát triển. Đây là câu chuyện quan trọng nhất ở thời điểm hiện tại. Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang giai đoạn tài chính hóa, bỏ qua giai đoạn tiền tệ hóa (với việc nhất nhất mọi hành động của ngân hàng thương mại ngay lập tức tác động lên thị trường, tạo ra các phản ứng).
Ví dụ, năm nay là năm phát hành 120.000 tỷ trái phiếu doanh nghiệp. Đây là nguồn tiền phái sinh quan trọng bậc nhất với thị trường bất động sản, nằm ngoài vốn ngân hàng thương mại. Ngoài ra, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản và hoạt động của các doanh nghiệp niêm yết đều rất khả quan.
Ông Chung cho rằng, có xu hướng khác là việc luồng tiền đổ vào đất nền ở các khu mới đô thị hóa. Điều này xuất phát từ tâm lý truyền thống, khi không tìm được kênh đầu tư có lợi cao hơn thì người ta sẽ đi mua đất. Việc phân lô, bán nền quay trở lại cũng tạo tâm lý mua dự trữ. Do đó, luồng tiền cá nhân, tích lũy trong dân được chảy vào phân khúc này.
Về vĩ mô, theo ông Chung, mặc dù đầu tư công có tốc độ giải ngân chậm, nhưng đây lại là biểu hiện của sự trưởng thành trong quản lý đầu tư. Ở thời điểm hiện tại, điều này chưa tác động nhiều, nhưng về lâu dài, nó sẽ có sự tích cực lên thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc thị trường chứng khoán không phát triển quá mạnh, chỉ loanh quanh mức 950 điểm đã không tạo khoản chốt lời đáng kể để người ta chuyển vốn sang cho bất động sản.
Về dòng vốn đầu tư, ông Chung cho rằng, năm qua ghi đấu ấn của khối tư nhân, khi khối này tiến hành đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất mạnh. Sự tham gia của khối doanh nghiệp tư nhân đã thu hút thêm một phần luồng tiền đầu tư bất động sản dài hạn vào sản phẩm bền vững.
“Một đất nước muốn phát triển, thoát bẫy thu nhập trung bình buộc phải đầu tư vào hạ tầng cơ sở”, ông Chung nhấn mạnh.
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Trần Kim Chung đã chia các nhà đầu tư thành 4 nhóm khác nhau.
Trong đó, với nhà đầu tư tiềm năng thì có 3 vấn đề phải quan tâm là chủ đầu tư, tính pháp lý và giá trị thực, các chế tài của cam kết lợi ích. Pháp lý càng chắc chắn thì càng ít rủi ro, đi kèm là lợi ích ít hơn. Tùy vào bản ngã của nhà đầu tư tiềm năng, thích hay ghét rủi ro dẫn đến việc đưa ra những quyết định rất khác nhau.
Đối với nhà đầu tư phát triển, đây là giai đoạn sinh tử vì việc rà soát lại dự án, đặt các nhà đầu tư vào thế: có sản phẩm rồi thì nên bán hay không bán (với các nhà đầu tư đã có sản phẩm); hay có bắt đầu tham gia vào thị trường hay không vì giờ thị trường đã khó hơn trước, việc có được dự án cũng khó hơn (với các nhà đầu tư đang cân nhắc tham gia thị trường).
Với nhà đầu tư tài chính, hiện tại đang là thời điểm luồng tiền đổ vào bất động sản cao hơn, nó cũng đi kèm với nhiều rủi ro hơn, nhất là với các nhà đầu tư nước ngoài.
Còn với các nhà đầu tư xây dựng, cần phải lựa chọn được các chủ đầu tư đủ năng lực trong ngắn hạn là 2 năm tới, trung hạn là trong 5 năm tới.
Đánh giá về tiềm năng thị trường 2020 và thời gian tới, theo ông Chung, thị trường đang bước vào đại vận mới, năm 2020 sẽ hoàn toàn khác biệt với năm 2010, vị thế kinh tế khác đi, khủng hoảng kinh tế không diễn ra, một giai đoạn mới đang mang theo cả cơ hội và thách thức, nhưng nhìn chung, cơ hội vẫn nhiều hơn.
“Để tìm được phân khúc đầu tư là câu chuyện của các thành viên thị trường, trong đó, bản ngã của nhà đầu tư sẽ quyết định tất cả”, ông Chung nhấn mạnh.
