Bắt “gu” khách thuê
Mở đầu câu chuyện với phóng viên, ông Nguyễn Đình Nam, nhà sáng lập, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến và Hợp tác đầu tư Việt Nam (IPA Vietnam) cho biết, nhiều doanh nghiệp Nhật Bản muốn mở rộng đầu tư sang Việt Nam và đã đưa ra những cam kết, nhưng trên thực tế, số doanh nghiệp sang Việt Nam còn khá hạn chế cho thấy yêu cầu của họ dường như chưa được đáp ứng đầy đủ, dẫn tới việc dịch chuyển đầu tư còn chậm.
Theo ông Nam, thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp chứng kiến làn sóng dịch chuyển đầu tư tới từ các nhà đầu tư trong khối tiếng Trung (Đài Loan, Hồng Kông (Trung Quốc), Trung Quốc Đại lục), nhưng chủ yếu có quy mô vừa và nhỏ, chứ ít nhà đầu tư lớn và thuộc các lĩnh vực thâm dụng lao động như may mặc, da giày, gỗ nội thất, nhựa…, cho nên thường lựa chọn các khu công nghiệp ở xa trung tâm để tận dụng nguồn lao động và chi phí rẻ.
Về việc lựa chọn địa điểm đầu tư, ông Nam cho rằng, điều này phụ thuộc vào tính chất dự án. Nếu là dự án thâm dụng lao động, chi phí nhân công thấp… thì những địa bàn như Thái Bình, Hà Nam, Nam Định được ưu tiên, nếu liên quan đến xuất nhập khẩu thì khách thuê ưu tiên khu vực có lợi thế về logistics, gần cảng biển, cảng hàng không, đường cao tốc… như Hải Phòng, Quảng Ninh hay Thanh Hóa.
“Ngoài ra, một vấn đề khác cũng được các nhà đầu tư quan tâm đó là chuỗi cung ứng. Thông thường, nhà đầu tư sẽ quan tâm tới việc đặt nhà máy ở khu vực có nhiều nhà cung cấp để thuận tiện cho việc vận hành nhà máy”, ông Nam chia sẻ thêm.
Cùng góc nhìn, ông Phạm Văn Chính, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO) cho hay, chủ đầu tư khu công nghiệp muốn thu hút được khách thuê thì ngoài tập trung vào các lĩnh vực, ngành nghề theo danh mục thu hút đầu tư của mình cũng cần nắm bắt được khẩu vị của khách hàng để có thể đáp ứng các yêu cầu khách hàng đặt ra. Chẳng hạn, khách thuê có dịch vụ liên quan nhiều đến vận chuyển, logistics... thì chủ đầu tư cần đưa ra các giải pháp tối ưu hóa những chi phí này từ địa điểm thuê.
Còn ông Lê Huy Đông, quản lý Văn phòng Hà Nội, Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam thông tin, so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan, Malaysia…, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện sở hữu không ít lợi thế như giá thuê khu công nghiệp thấp, chi phí nhân công rẻ, ưu đãi thuế cạnh tranh…, chưa kể Chính phủ cũng đang tạo nhiều điều kiện thuận lợi trong thu hút đầu tư, cả với dòng vốn trong nước lẫn nước ngoài.
“Việc phát triển khu công nghiệp ở các thị trường lớn, truyền thống cũng như thị trường mới đều cần bám sát quy hoạch vùng nguyên liệu, ngành hàng. Nếu điều này được thực hiện tốt thì khả năng thu hút đầu tư sẽ hiệu quả hơn nhiều”, ông Đông lưu ý.
 |
Việt Nam đang thu hút tốt dòng vốn FDI. Ảnh: Thành Nguyễn |
Thảm đỏ và “sếu” lớn
Theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, nhiều nhà đầu tư mới vẫn chọn cách theo chân những nhà đầu tư kỳ cựu, những nhà đầu tư có kinh nghiệm thị trường và ưu tiên lựa chọn điểm thuê ở các địa phương có nền công nghiệp phát triển như Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc..., những khu vực trong diện quy hoạch cũng được nhắm đến. Với các thị trường mới, dù có quỹ đất lớn, giá thuê rẻ, nhưng nếu hạn chế về hạ tầng kết nối thì sẽ khó thu hút đầu tư.
Trong hoạt động xúc tiến đầu tư, ông Trụ cho biết, lâu nay, chiến lược xúc tiến đa ngành được áp dụng nhiều, song cũng thực hiện trên bình diện rộng nên bị dàn trải, thiếu trọng tâm, trọng điểm.
“Theo quan sát của tôi, nhiều cuộc xúc tiến chủ yếu mang tính kết nối, tiếp cận ban đầu chứ chưa đi vào thực chất, thậm chí việc xúc tiến đa ngành, đa địa điểm còn khiến các đối tác khó hình dung và tìm hiểu cơ hội đầu tư cụ thể. Bên cạnh đó, cùng vì mục đích ‘làm quen’ là chính nên nhiều cuộc xúc tiến đầu tư chưa thực sự thu hút được giới chủ, dẫn đến hiệu quả chương trình bị hạn chế”, ông Trụ nói.
Để hoạt động xúc tiến đầu tư đạt hiệu quả, ông Trụ cho rằng, ngay từ đầu, các chủ đầu tư phải đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường, kết nối với các mạng lưới liên quan đến doanh nghiệp FDI, khi đó việc định hướng sản phẩm, dịch vụ, khách hàng tiềm năng sẽ thuận lợi hơn. Ngoài ra, điều tạo nên sức cạnh tranh của mỗi dự án là quỹ hàng hóa và dịch vụ cung cấp cho khách thuê trước, trong và sau cấp phép, nếu chủ đầu tư cam kết được với khách thuê về những chính sách hỗ trợ, đồng hành thì khả năng thành công sẽ cao hơn.
Thời gian qua, “dọn tổ đón sếu lớn” đang là vấn đề được đề cập nhiều và để thu hút các nhà đầu tư lớn, ông Nguyễn Đình Nam cho rằng, các địa phương cần chủ động trải thảm đỏ, thậm chí với những dự án lớn, người đứng đầu địa phương cần trực tiếp làm việc với lãnh đạo cao nhất của đơn vị đầu tư để mời gọi đầu tư về địa phương mình, kế đến là lựa chọn khu công nghiệp phù hợp, gắn với việc đáp ứng nhu cầu mở rộng và phục vụ các vender của những “sếu” lớn này.
“Với các chủ đầu tư khu công nghiệp, khi đã đón được ‘sếu’ lớn có thể sẽ phải chấp nhận hạ thấp một số điều kiện như giá thuê, sau đó bù đắp bằng việc thu hút được các khách thuê trong hệ sinh thái của doanh nghiệp dẫn đầu, bởi trên thực tế, các nhà đầu tư lớn có thể sử dụng đất không nhiều, nhưng tổng vốn đầu tư lại cao và điều này sẽ bù đắp cho việc giảm giá thuê”, ông Nam nói, đồng thời cho biết thêm, nhiều địa phương thành công với những tiêu chí thu hút đầu tư đặc thù, chẳng hạn như Bắc Ninh với bộ tiêu chí “2 ít, 3 cao”: Ít đất, ít lao động và công nghệ cao, tỷ suất đầu tư cao, đóng góp ngân sách cao.
