Cuộc đua bung hàng
Sau thời gian dài áp dụng chiến lược găm hàng, nghe ngóng diễn biến thị trường và chờ đợi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc chính thức đẩy mạnh kế hoạch bung hàng. Nhiều dự án từ các khu đô thị đến căn hộ ở TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh… cùng trở lại đường đua.
Tại TP.HCM, tâm điểm của thị trường quý IV/2026 tập trung vào các dự án quy mô lớn thuộc khu Đông và Nam. Ở phân khúc cao cấp có dự án Park Riverside khu vực quận 9 cũ do MIK Group làm chủ đầu tư với quy mô 5-17,7 ha gồm các sản phẩm nhà phố, shophouse và biệt thự cao cấp.
Gần đó, dự án Palm River thuộc quận 2 cũ do liên doanh Keppel Land, Trần Thái và Tiến Phước làm chủ đầu tư với quy mô 1,9 ha, cung cấp hơn 800 căn hộ hạng sang cũng đang lên kế hoạch bán hàng. Một dự án căn hộ cao cấp khác đang nhận được sự quan tâm từ thị trường là Diamond Sky - dự án thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc với hơn 290 sản phẩm.
Ở phân khúc tầm trung, hàng loạt dự án mới lên kế hoạch khởi động thời gian tới. Khu Nam TP.HCM có dự án Hưng Phát Blue Star do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, tọa lạc tại vị trí khá đắc địa trên đường Nguyễn Văn Linh, thuộc quận 7 cũ.
Dự án có quy mô hơn 3,7 ha với tổng số 1.600 căn hộ. Cũng tại khu vực này, dự án TT Genesis Nhà Bè do Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital kết hợp với các đối tác Nhật Bản và Singapore cùng phát triển với quy mô 1,9 ha gồm các sản phẩm căn hộ và nhà phố dự kiến bán hàng trong quý IV tới.
Tuy nhiên, tâm điểm của nguồn cung bất động sản tầm trung từ nay tới cuối năm thuộc khu vực Bình Dương cũ và một trong những dự án được chú ý là Hòa Lân Thuận Giao tọa lạc tại mặt tiền Quốc lộ 13 (thuộc phường Thuận Giao, TP.HCM) với quy mô 688 căn hộ.
Theo kế hoạch, chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Trí Holdings cùng tổng đại lý phân phối và tiếp thị Công ty Bất động sản SG Holdings chính thức công bố dự án ra thị trường trong tháng 9 này.
Theo khảo sát của SG Holdings, chỉ tính riêng khu vực thị trường Bình Dương cũ, từ nay đến năm 2027, ước tính có khoảng 30.000 căn hộ từ các dự án sẽ mở bán mới và bàn giao.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc SG Holdings nhìn nhận, nguồn cung này dù chưa phải quá nhiều so với nhu cầu thực tế về nhà ở, nhưng là thách thức lớn đối với các đơn vị bán hàng trong bối cảnh sức cầu thị trường chưa có nhiều cải thiện như hiện nay.
Không chỉ dự án mới, lượng hàng tồn từ nhiều dự án giai đoạn trước cũng lên kế hoạch bán hàng trở lại trong quý cuối năm, qua đó bổ sung đáng kể nguồn cung sản phẩm cho thị trường.
Sức mua kém sôi động
Trái ngược với nguồn cung tăng mạnh là nỗi lo thanh khoản. Sức cầu tổng thể của thị trường địa ốc phía Nam đang cho thấy dấu hiệu suy giảm. Sức mua thị trường hiện không còn duy trì được sự sôi động như những giai đoạn trước.
Ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nhận định, thị trường hiện đối mặt với nhiều thách thức lớn liên quan tới dòng tiền của doanh nghiệp và người mua, mặt bằng lãi suất tăng cao và “lệch pha” cơ cấu sản phẩm. Đặc biệt, bài toán thanh khoản đang là ẩn số đối với nhiều chủ đầu tư đang và chuẩn bị mở bán dự án thời gian tới.
“Điểm khác biệt của thị trường hiện nay so với các giai đoạn trước là đang xác lập một ‘cuộc chơi’ chưa có tiền lệ. Trong đó, sự thay đổi lớn tác động mạnh đến thị trường là ‘khẩu vị’ của nhà đầu tư. Một dự án muốn bán được không chỉ cần an toàn về pháp lý, giá thành phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực, mà còn phải tạo ra được một giải pháp thanh toán khác biệt”, ông Bảo nêu quan điểm.
 |
Nhiều dự án có kế hoạch mở bán sản phẩm từ nay tới cuối năm. Ảnh: Lê Toàn. |
Còn theo ông Dương Minh Tiến - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, sự suy giảm sức cầu của thị trường xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó thu nhập thực tế của người dân chịu nhiều ảnh hưởng từ bối cảnh kinh tế chung.
Nhà đầu tư cá nhân - đối tượng từng đóng vai trò là động lực thanh khoản chính cho thị trường, hiện tại tỏ ra dè dặt và cân nhắc kỹ lưỡng trước mọi quyết định xuống tiền. Tâm lý chờ đợi và quan sát diễn biến vĩ mô, nhất là lãi suất cho vay mua nhà, cũng như sự ổn định của khung pháp lý mới khiến dòng tiền đầu tư chưa mạnh dạn quay trở lại với bất động sản.
Ngoài ra, một nút thắt khác là các khoản vay cũ hết thời gian ân hạn và lãi suất thả nổi leo thang khiến áp lực dòng tiền càng trở nên căng thẳng. Đặc biệt với nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, rủi ro “gãy” dòng tiền khiến họ buộc phải cắt lỗ hoặc chấp nhận rời bỏ cuộc chơi.
Sự suy giảm của sức cầu trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh đã đẩy thị trường vào một cục diện cạnh tranh khốc liệt chưa từng có giữa các chủ đầu tư.
Sức hấp thụ của thị trường hiện nay phân hóa rõ rệt theo chất lượng thực tế của dự án, uy tín của nhà phát triển và tính minh bạch về pháp lý. Những dự án có tiến độ xây dựng đảm bảo, nằm ở vị trí kết nối thuận lợi và được phát triển bởi các thương hiệu lớn vẫn ghi nhận mức độ quan tâm nhất định từ thị trường.
Ngược lại, các dự án thiếu sự đồng bộ về hạ tầng hoặc vướng mắc về thủ tục pháp lý gần như rơi vào trạng thái “đóng băng” thanh khoản, bất chấp chủ đầu tư hay đơn vị phân phối áp dụng nhiều chiêu thức kích cầu.
Theo chia sẻ của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, sự khó khăn của thị trường không phải các doanh nghiệp không nhìn thấy, nhưng không thể chờ đợi thêm khi nhiều áp lực đang bủa vây.
“Đối với một doanh nghiệp bất động sản, duy trì một dự án ‘trùm mền’ không đồng nghĩa với chi phí sẽ đứng yên. Các chi phí như lãi vay ngân hàng, quản lý vận hành và bộ máy nhân sự… vẫn bào mòn nguồn lực của doanh nghiệp mỗi ngày. Khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ hơn và dòng tiền từ việc phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng như trước, việc mở bán dự án là con đường khả dĩ nhất để doanh nghiệp tự cứu mình”, lãnh đạo một doanh nghiệp đang có dự án chuẩn bị chào bán ra thị trường bộc bạch, đồng thời chia sẻ thêm rằng, bung hàng lúc này dù biên lợi nhuận có thể bị thu hẹp đáng kể do các chính sách ưu đãi, nhưng vẫn giúp doanh nghiệp thu về nguồn tiền mặt ngay lập tức từ các đợt thanh toán tiến độ của khách hàng. Bán hàng và thu tiền từ được ví như “nguồn oxy” quý giá của các chủ đầu tư trong giai đoạn lãi suất tăng cao và khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn như hiện nay.
