Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng vẫn còn sức hút

Năm 2019 là một năm đầy biến động với thị trường Đà Nẵng, sau cơn sốt đất đầu quý I, gần như thị trường Đà Nẵng bị chững lại, thanh khoản rất thấp. Theo ông, đâu là những nguyên nhân cơ bản dẫn đến hiện trạng nói trên?

Theo tôi, thị trường rơi vào trạng thái nêu trên xuất phát từ 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, cơn sốt ở phân khúc đất nền tại Đà Nẵng lên đến đỉnh điểm vào tháng 3/2019 vừa qua là do các nhà đầu cơ gây nên cơn sốt ảo.

Họ tận dụng các thông tin có lợi cho họ trên thị trường, thậm chí tung tin sai sự thật để “thổi giá” vượt xa giá trị thật của tài sản và đẩy hàng hóa này vào những người kém hiểu biết hơn. Cho đến nay, giá đất nền tại các khu vực đó đã giảm từ 30 - 45% so với đỉnh điểm của đợt sốt ảo vừa qua.

Ông Nguyễn Đức Lập

Thứ hai, chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản khiến “dòng máu” nuôi dưỡng thị trường này bị ngắt, làm cho nhiều nhà đầu tư phát triển dự án và cả nhà đầu tư cá nhân khổ sở tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Nguồn cung bất động sản và cả cầu trên thị trường đều bị ảnh hưởng.

Thứ ba, sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng Đà Nẵng trong việc chấn chỉnh việc thông tin sai sự thật, tháo dỡ các kios bán bất động sản không phép…, cũng góp phần hạ nhiệt thị trường.

Và qua mỗi đợt sốt ảo, thị trường luôn cần khoảng thời gian dài để điều chỉnh và phục hồi trở lại.

Theo ông, việc Đà Nẵng thực hiện điều chỉnh giá đất trên địa bàn thành phố ngay từ đầu năm 2019 có phải là nguyên nhân dẫn đến đợt tăng giá đất ngay sau đó? Việc điều chỉnh giá này mang đến những điều gì cho thị trường địa ốc? Liệu đây có phải là một trong những nỗ lực để chính quyền địa phương đưa thị trường trở nên minh bạch và sát với thực tế?

Việc Đà Nẵng công bố bảng giá đất được điều chỉnh mới (tháng 1/2019) với mức giá sau điều chỉnh tăng đột biến khiến cho kỳ vọng và tâm lý của giới đầu tư, cũng như của người dân lên đến đỉnh điểm, góp phần tạo nên đợt sốt ảo khủng khiếp đầu năm, mặc dù bảng giá đất này không ảnh hưởng nhiều đến cơ cấu giá thành của sản phẩm.

Việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Nhà nước tiệm cận với thị trường là việc nên làm, để từng bước minh bạch hóa thị trường và tạo sự công bằng trong sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính của người dân.

Đối với các dự án bất động sản mới đang triển khai hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khung giá đất điều chỉnh này tác động như thế nào đến đầu ra sản phẩm dự án bất động sản?

Giá thu tiền sử dụng đất của đại bộ phận các dự án là giá đất cụ thể, chứ không phải theo Bảng giá đất quy định của Nhà nước. Việc xác định giá cụ thể là dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Vậy nên, giá thu tiền đất tại dự án là phụ thuộc vào giá thị trường, chứ không phụ thuộc vào bảng giá theo quy định của Nhà nước.

Một góc sông Hàn (TP. Đà Nẵng)

Mặc dù bảng giá đất theo quy định của Nhà nước chỉ có giá trị trong việc tính toán các nghĩa vụ thuế, phí và tính tiền nộp sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể… và không phải là cơ sở trong việc tính tiền đền bù, giải tỏa (giá tính tiền đền bù về đất là giá cụ thể), nhưng tâm lý cộng với sự ít am hiểu về pháp luật của người dân cũng khiến cho nhiều dự án đang triển khai dở dang khó khăn hơn trong khâu giải phóng mặt bằng, góp phần làm tăng chi phí đầu vào tại các dự án và kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Năm 2019, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, theo các báo cáo từ các hiệp hội, đơn vị nghiên cứu, có mức tăng trưởng chậm lại. Theo ông, năm 2020, phân khúc này liệu có triển vọng tăng trưởng trở lại để dẫn dắt thị trường Đà Nẵng?

Ở bất động sản nghỉ dưỡng, vấn đề lớn nhất cản trở sự phát triển trong thời gian qua chính là hành lang pháp lý chưa rõ ràng. Việc tranh cãi sở hữu lâu dài hay có thời hạn cho sản phẩm condotel vẫn chưa ngã ngũ và chưa có quyết định chính thức từ cơ quan Nhà nước. Ngoài ra, một vấn đề nữa là trước đây, các nhà phát triển sản phẩm này đã đưa ra những cam kết quá sức về lợi nhuận, nên không thực hiện được. Nhiều tranh chấp giữa khách hàng với các chủ đầu tư đã xảy ra cũng khiến cho khách hàng e dè sản phẩm này.

Tuy nhiên, bản thân tôi lại có niềm tin về triển vọng phát triển ở dòng sản phẩm này khi mà hành lang pháp lý trở nên rõ ràng hơn, bởi sức hút và tốc độ tăng trưởng của thị trường du lịch Đà Nẵng là không thể chối bỏ.

Ông có nhận định, dự báo như thế nào về tình hình chung của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2020? Liệu các chính sách mới (về thủ tục đầu tư, giao đất, đầu tư hạ tầng...) được thông qua có đủ làm đòn bẩy để thúc đẩy thị trường Đà Nẵng?

Theo tôi, có một vài điểm có tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong năm 2020.

Thứ nhất, việc hoàn thành xử lý rốt ráo và dứt điểm những sai phạm về đất đai trong các thời kỳ trước sẽ khơi thông nguồn cung từ các sản phẩm, các dự án đang bị khoanh vùng, tạo động lực tích cực giúp thị trường Đà Nẵng phục hồi trở lại.

Thứ hai, Đà Nẵng cần tập trung và sớm thông qua định hướng quy hoạch chung đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2045 để làm cơ sở cho công tác quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, từ đó sẽ tạo động lực để phát triển thị trường bất động sản.

Thứ ba, lãnh đạo Thành phố cần quyết liệt và động viên cán bộ hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện hoàn thành sớm các thủ tục pháp lý dự án, tránh kéo dài làm tăng chi phí vốn cho nhà đầu tư. Sau các đợt thanh, kiểm tra, thì tâm lý chây ỳ và mất động lực làm việc đương nhiên là có, tuy vậy, Thành phố cần vượt qua những khó khăn này.

Nếu Đà Nẵng xử lý tốt 3 vấn đề nêu trên, tôi tin trưởng thị trường bất động sản sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trở lại.